КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Анализ развития рынка офисной недвижимости и прогноз на 2014 г

17 марта,   3949
Компания Jones Lang LaSalle представила статистику изменений основных показателей на рынке офисной недвижимости в Москве с 2007 года, уделив особое внимание рыночной динамике 2013 года. На основании этого анализа эксперты компании спрогнозировали развитие рынка в 2014 г.

Предложение

В 2013 году было введено 888,3 тыс. кв.м. офисных площадей, что на 57% больше, чем в 2012 г. Таким образом, общий объем предложения по Москве составил 15,6 млн. кв.м.

Основные показатели 2013 г.

 

 

Прогноз на 12 мес.

Объем завершенных проектов

888 269 кв.м.

Доля свободных площадей

13,7%

Объем купленных и арендованных площадей

1 427 391 кв.м.

Максимальные ставки аренды

950 – 1 150 $/кв.м./год

Из введенных в эксплуатацию объектов 60% находится за пределами ТТК, что на 4% меньше аналогичного показателя в 2012 г. Большая часть новых объектов 2013 г. относилась в классу В+.

Общий объем предложения по классам


Завершенные проекты, 2013 г.

 

Название здания

 

Класс

Офисная площадь,

кв. м

БЦ Парк Победы

B+

92 000

БЦ Меркурий Сити Тауэр

A

87 574

Бизнес Центр «Белые Сады»

A

63 900

БЦ Ньютон Плаза

B+

52 000

БЦ «ЛОТТЕ»

B+

38 480

Рига Лэнд (фаза II, Блок A)

B+

33 924

БЦ Golden Gate

B+

20 825

Бизнес центр Wall Street

A

20 493

Завершенные проекты по классам


Завершенные проекты по расположению


На 2014 г. заявлен ввод около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Из-за вероятного переноса сроков сдачи некоторых проектов реальный показатель может оказаться около 865 тыс. кв.м. В этом случае общий объем московского рынка составит 16,4 млн. кв.м.

Динамика предложения и доли свободных площадей


За счет стабильного спроса на качественные и при этом доступные офисы, а так же ввиду намерений столичных властей ограничить строительство офисных центров внутри ТТК ожидается большая децентрализация предложения. Доля запланированных к вводу офисных площадей в 2014 г. за пределами ТТК возрастет до 70%.

Спрос

За 2013 г. общий спрос составил 1,43 млн. кв.м., почти не изменившись по сравнению с 1,49 млн. кв.м. в 2012 г. Половина этого объема приходится на объекты за пределами ТТК.

Спрос был сконцентрирован на офисах площадью менее 1 тыс. кв.м. А большая доля транзакций (около 60%) пришлась на российские компании.

Распределение сделок по отраслям


Основные сделки, 2013 г.

Название здания

Класс

Площадь,

кв. м

Арендатор / Покупатель

Бизнес Парк Красная Роза 1875

A/B+

55 000

Яндекс

Меркурий Сити Тауэр

A

14 000

Норильский Никель

БЦ ПРЕО 8

A

11 935

Банк Русский Стандарт

Фабрика «Большевик»

B+

10 809

Publicis Groupe

Меркурий Сити Тауэр

A

10 000

Japan Tobacco International

БЦ Башня на Набережной

A

8 678

IBM

«Мирленд» БЦ

B+

7 287

Тинькофф Кредитные Системы

БЦ SkyLight

A

6 578

Стройтрансгаз

Арендованные и купленные площади по классам


Арендованные и купленные площади по расположению


Темпы роста ВВП и спрос на офисные площади довольно тесно взаимосвязаны. Ожидая, что в 2014 г. темп роста ВВП возрастет до 2% по сравнению с 1,3% в 2013 г., эксперты прогнозируют небольшое увеличение спроса на офисную недвижимость. Таким образом общий объем площадей в сделках аренды и продажи может составить 1,5 млн. кв.м. (по сравнению с 1,4 млн. кв.м. в 2013 г.).

Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП


Так же ожидается, что спрос на площади за пределами ТТК продолжит увеличиваться.

Баланс рынка

В 2013 г. показатель уровня вакантных площадей достиг 13,7%.

Класс, А, динамика распределения свободных площадей


Класс В+, динамика распределения свободных площадей


Класс В-, динамика распределения свободных площадей


Премиальные офисы в Москве держали стабильную арендную ставку 950 — 1 150 долл. кв.м. в год. Диапазон ставок класса, А составил 580 — 850 долл. за кв.м., а в классе В+ от 350 до 600 долл. за кв.м.

Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м./год

Р
айон

Класс A

Класс B+

Класс B-

ЦДР

 

580 – 1 150

 

500 – 600

 

300 – 500

ММДЦ Москва-Сити

600 – 900

От Садового кольца до ТТК

 

500 – 700

 

400 – 550

 

300 – 400

Вне ТТК

 

400 – 600

 

350 – 450

 

250 – 350

В 2014 г. ожидается увеличение доли свободных площадей до 13,8%. Достаточно активный спрос и сделки предварительной аренды скомпенсируют ввод новых зданий на рынок в этом году.

Доля свободных площадей


Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды


Грядущие перемены на рынке в 2014 г.

Компания Jones Lang LaSalle отмечает, что недавняя девальвация рубля и изменения в налоговом законодательстве окажут определенное влияние на рынок коммерческой недвижимости и арендные ставки.

Если девальвация рубля будет непродолжительной, то этот фактор несущественно отразится на ставках аренды. В противном случае от этой ситуации в первую очередь пострадают арендаторы офисов низкого класса, где как правило договора заключены на короткий срок, а ставки указаны в рублях.

Нововведения в налоговом законодательстве затронут в первую очередь офисные здания в центре города, имеющие низкое качество. В этом случае существенная разница между кадастровой и балансовой стоимостью значительно увеличит расходы владельцев объектов.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27

Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252