КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2015 году?

02 марта,   2024
Сегмент коммерческой недвижимости уже давно лихорадит от переизбытка площадей и обилия экономических потрясений. Переход на рублевые ставки, актуальность проектов built-to-suit, развитие технопарков, рост востребованности помещений в Санкт-Петербурге — своими прогнозами эксперты поделились на IV Ежегодной конференции «Коммерческая недвижимость в России», прошедшей 28 февраля 2015 г. в Marriot Grand Hotel.

Развитие новых форматов

Как известно, кризисный период способствует отмиранию неактуальных проектов и развитию новых направлений. Не исключением это будет и для сегмента коммерческой недвижимости.

Например, уже сегодня мы можем наблюдать рост числа технопарков, как следствие принятого указа об импортозамещении. Теперь за стенами современных оборудованных технопарков трудятся инженеры и ученые разнообразных отраслей, оперативно разрабатывая и реализуя свои изобретения.

Кризис так же - время взлета популярности проектов built-to-suit («под ключ»).

Перспективные направления для рынка коммерческой недвижимости

Москва достигла того состояния, когда свободного выгодного пространства с привлекательной локацией-то для строительства и не осталось. Остается выбирать между комплексным освоением удаленных от центра города территорий, редевелопментом промзон или обустройством близ ТПУ.

Евгений Межевикин, руководитель отдела исследований и аналитики ПСН Групп

Так планы по преобразования промзон, наконец, стали реальностью и обрели конкретные проекты. Как рассказал Евгений Межевикин, руководитель отдела исследований и аналитики ПСН Групп, в Москве около 210 шт. промышленных зон в общем счете площадью 18 800 га. Это огромный потенциал для развития мегаполиса, который пока имеет несколько сдерживающих факторов. Эксперт выделил следующие ключевые проблемы, мешающие развитию территорий:

  • Высокая капиталоемкость таких проектов
  • Большое количество собственников, с которыми не то, что бывает сложно договориться, но даже просто выйти с ними на связь
  • Непроработанность законодательной базы
  • Экологические загрязнения различной степени
  • Негативное восприятие данных зон потенциальной аудиторией

Промышленные зоны в Москве

С таким багажом трудностей девелоперам приходится постараться, чтобы проект оправдал ожидания инвесторов и горожан. Промзона должна превратиться в грамотно сбалансированный сплав из жилых домов, офисных и торговых площадок и инфраструктуры. Сегодня активная работа ведется над проектом «Грайвороново» (застройщик ПСН Групп), где запланировано более 200 тыс. кв. м. офисной недвижимости, а так же начат редевелопмент завода ЗИЛ (застройщик «ЛСР Групп»).

Офисные помещения в промышленных зонах — не единственный вариант активации коммерческой недвижимости в комплексном освоении территорий. Становятся популярны и проекты КОТ на территории Новой Москвы (например, G10) и на окраинах столицы. Пользоваться спросом такие объекты начинают из-за приемлемой арендной ставки при общем высоком качестве реализации. При этом, лучше всего, как сказал Алексей Могила, глава российского представительства Rossmils Investments, если девелопер проекта КОТ коммерческие помещения не продает, а сдает в аренду. Тогда можно рассчитывать на грамотный подбор арендаторов, а следовательно и высокую конверсию.

Еще один привлекательный тип дислоцирования коммерческой недвижимости — транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Традиционно вокруг них формируется торгово-офисный кластер. На конференции Станислав Натапов, генеральный директор ОАО «Транспорт Москвы», отметил, что в настоящее время, когда существенная доля в городском плане развития отведена дорожно-транспортной сфере, ТПУ становятся особенно актуальными центрами притяжения.

Тенденции 2015 года

Главной тенденцией 2015 года можно назвать переход большинства бизнес-центров на рублевые ставки. Причем, как пояснила Татьяна Разина, исполнительный директор УК «Малая Охта», в выигрыше оказались те владельцы, кто сам предложил своим арендаторам внести коррективы в договор аренды. Поиск компромиссов, путей взаимовыгодного сотрудничества позволит легче пережить кризисный период.

Татьяна Разина, исполнительный директор УК «Малая Охта»

Функционирующим объектам, особенно торговым центрам, сегодня приходится затянуть пояса и быть особенно бдительными и предупредительными. По словам Петра Исаева, зам. Генерального директора Rose Group, грамотное распределение и подбор арендаторов — ключевой фактор успешности торгового центра и не только в кризис. Вне зависимости от масштабов ТЦ все в нем должно подчиняться единой концепции — и это то, что не всегда удается крупным ТЦ. Эксперт так же отметил, что гигантомания в девелопменте всегда является признаком приближающегося кризиса, поэтому для опытных дальновидных аналитиков выход такого проекта как Авиапарк и еще нескольких больших ТЦ послужил соответствующим сигналом.

Петр Исаев, заместитель генерального директора Rose Group

Что касается новых проектов коммерческой недвижимости, часть из них может быть заморожена и отложена на неопределенный срок. Дело не только в сокращении спроса, но и в сложившихся невыгодных условиях кредитования и налоговой нагрузки. С текущими ставками от 20% реализация объекта просто коммерчески невыгодна. Альтернативой ему может стать ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд). Представляя данный механизм инвестирования, Юрий Гармаш, член совета директоров IPT Group, пояснил, что инструмент позволяет не только повысить ликвидность объекта, но и защитить активы, и оптимизировать структуры владения. Пока же данная схема малоизвестная и не слишком распространена.

Москва или регионы?

Сегодня рынок коммерческой недвижимости продолжает достаточно активно развиваться в крупных российских городах, ведь потребность в качественных торговых и офисных площадях там пока высокая. К тому же тут есть возможность проектировать и реализовывать полноценные бизнес-кластеры и логистические центры, которые позволят активировать неиспользовавшийся раньше потенциал этих городов, привлечь новые инвестиции, в том числе иностранные.

В Москве же на сегодняшний день высокий уровень вакантных торговых и офисных площадей, который обусловлен и ухудшением экономической обстановки, и недавним выходом большого числа новых площадок. Последнее в свою очередь отчасти объясняется недостаточной отлаженностью рынка. Например, в случае, когда консалтинговая компания, проводя анализ сегмента для нескольких девелоперов, устанавливает потребность рынка в целом в 200 тыс. кв. м площадей, можно ожидать, что вскоре каждый из них выйдет с проектом такого масштаба.

Что интересно, уже в 2014 году акцент востребованности офисных помещений сместился в пользу Санкт-Петербурга. Причиной тому — переезд всех структур Газпрома из Москвы в северную столицу, вслед за чем там воспряла и девелоперская активность.

В целом девелоперы единогласно оценивают 2015 год, как трудный и требующий постоянного напряжения и отлаженной работы. В результате кризиса останутся наиболее профессиональные компании и уйдут неготовые к конкуренции, считает Иван Евдокимов, ГК «Портал Групп».

Иван Евдокимов, ГК «Портал Групп»

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252

БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27