КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

В Москве начинается период стагнации, и надо учиться работать в его условиях

01 марта,   2599
Проблемы управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости обсудили представители компаний-лидеров рынка, на седьмой конференции "The 7th Property Facility Management Congress", состоявшейся в Москве в зале Digital October 26 февраля 2014 года.

Открыл конференцию один из лучших консультантов в области коммерческой недвижимости  Даррэл Станафорд, заместитель гендиректора по стратегическому развитию RDManagement: в течение последних 15 лет мы наблюдаем стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве. У нас несколько миллионов метров современных торговых помещений, и бум строительства все еще продолжается. В городе больше 14 млн. квадратных метров офисных помещений, в том числе 2,5 млн. так называемого класса А. Надо признать, что бизнес-центр класса А в столице в большинстве случаев не будет считаться таковым в Лондоне или Нью-Йорке. Есть institutional класс А, а есть местный класс А.

7-8 лет рынок вообще жил без стандартов, у его участников не было возможности получить дополнительное специализированное образование. Теперь же многие профессионалы прошли различные курсы в области эксплуатации и управления, сложилась общая практика ведения дел и появились хоть какие-то классификаторы. Сегодня, посещая любой объект, можно увидеть, он управляется и обслуживается в соответствии с современной практикой или нет.

Если посмотреть на историю рынка, всегда спрос был выше предложения, это касается и офисов, и торговых помещений. Владельцы недвижимости почти безболезненно прошли 2 кризиса, в 1998 г., когда рынок был еще очень маленький, и непродолжительный кризис 2008-09 г.г., когда уже в 2010 г. снова стали расти ставки в торговых помещениях и уменьшаться свободные офисные площади. 

Сейчас начинается период стагнации, которого в Москве раньше не случалось. Например, на офисном рынке уже образовалось существенное количество пустых помещений, а новые объекты все выходят и выходят. Собственникам зданий стоит задуматься о понижении арендных ставок, например, сдать помещение по стоимости, которая будет хотя бы покрывать операционные расходы. В период стагнации появляется тенденция как можно меньше тратить денег на обслуживание объекта, и еще один значительный фактор – это увеличение налога на имущество, который особенно скажется на объектах с низкой балансовой стоимостью, а из-за амортизации иногда и нулевой.

Во время конференции были представлены различные case-studies, цель которых  показать, как управляющим компаниям нужно совершенствовать свою работу. Все презентации пронизывала тема стандартов, в качества аналога трансформации рынка был приведен пример музея Мерседеса в Штутгарте, где показана эволюция от велосипедоподобного механизма до современных моделей.

Основное требование организаторов к докладчикам - затрагивать как можно более жизненные темы, и первые два доклада были посвящены наиболее больным ежедневным вопросам. Андрей Синявин, директор отдела консультаций Sawatzky Property Management, развеял основные мифы российского рынка коммерческой недвижимости, прежде всего об энергопотреблении в офисах.

Согласно единой классификации офисной недвижимости, принятой Московским Исследовательским Форумом, арендаторам бизнес-центров класса А положено выделять энергетическую мощность из расчета 70 вольтампер на 1 м2 полезной площади. Как показывают практические измерения, в большинстве офисов в часы пиковой нагрузки реальное энергопотребление едва подходит к границе 58-62 Ва на м2, что на 15% меньше заявленных нормативов. Как вариант, эту величину нужно пересмотреть в классификаторе.

Еще одна погрешность документа – несоответствие реальной потери площадей закрепленным 12%. В большинстве офисных зданий класса А, В+ и В, где есть просторные зоны респешн и лифтовые холлы, реальные потери составляют 14-16%, если проводить измерения по стандартам BOMA. На практике компания делает замер, получает фактическую полезную площадь и к ней прибавляет 12%, и согласно полученным результатам считает арендную ставку. Было бы всем полезнее, чтобы искусственные ограничения и расчеты не добавлялись.

В Москве все больше строится сложных архитектурных зданий отрицательными углами, скруглениями и т.д. Все это требует определенного ухода, и как следствие появляются все новые конструкции для облегчения жизни альпиниста. В реальности же для зданий высотой 10-12 этажей и меньше такие подъемные конструкции не используются, прежде всего из-за стоимости покупки и обслуживания. Так же необходимо готовить специализированный персонал, специальным образом оформлять допуски на работу. Если суммировать все эти затраты, то здание площадью 10-15 тыс. м2 альпинисту можно мыть 7-8 лет. Опрос клининговых компаний о том, насколько были бы дешевле их услуги при использовании фасадных подъемников, выявил максимальную скидку в 15%.

Очень долго на рынке обсуждается вопрос сортировки мусора, на некоторых объектах управляющие компании вводят  такую услугу , но зачастую только по требованию арендаторов-крупных транснациональных компаний.  Если взять бизнес-центр площадью 60 тыс. кв. метров, то годовой объем мусора для такого объекта составит 1100 м3. Из них сортируемые отходы составят 400 м3, а несортируемые 700 м3. Вывести 1 контейнер мусора (1 м3) стоит приблизительно 475 руб., а экономия на сортировке мусора составит 200 тыс. руб в год. Т.е. пока такая практика не будет давать ощутимого экономического эффекта, будет работать только репутационная составляющая.  Собственники зданий сейчас активно обсуждают «зеленую» сертификацию, например LEED, а в ней сортировка мусора имеет значение.

Так же Андрей затронул тему целесообразности установки четырехтрубных фанкойлов и малоактивное использование девелоперами активных потолочных балок, а так же актуальность наличия действующего сертификата СРО у управляющей компании.

Евгений Гриханов, представитель PFM Solutions, рассказал о методах диагностики, которые широко используются в управлении производствами, и доказал, что предиктивный метод не менее эффективен и на других видах недвижимости. Обычно эксплуатация здания включает в себя обходы и планово-предупредительные работы, но есть и другие виды эксплуатации – отложенный, когда в силу условии или из-за экономии не выполнялись рекомендации, и аварийный, как следствие или как случайность. Предиктивная система эксплуатации включает в себя эти же методы работы, при этом персонал оснащен необходимым инструментом (в частности тепловизором, инфракрасным термоментром и пр.).

При использовании инструментального контроля большинство проблем можно выявлять на ранней стадии, например, при помощи инструментов для измерения температуры, за счет разницы температур в контуре здания, можно обнаружить различные утечки, так же утечки поможет найти ультразвуковая диагностика. Мониторинг вибраций поможет проверить исправность любого движимого оборудования, а лабораторный анализ жидкостей и масел поможет спрогнозировать сколько времени потребуется для капитального ремонта. Презентация инструментов предиктивного метода вызвало самое большое количество вопросов аудитории, главным из которых был «цена вопроса», и поскольку все озвученные цифры доступны большинству собственников и управляющих, можно сделать вывод, что плановый и аварийный режим обслуживания зданий целесообразнее предусмотрительного.

Дмитрий Липчак, представляющий управляющую компании Clever Estate, на примерах как правильно принимать проект от заказчика, на какой стадии эксплуатирующей организации входить в проект, еще раз акцентировал главную проблему рынка - отсутствие классификаторов и стандартов. Любая компания имеет свои наработки технологии, но до сих пор не прописаны единые правила, которые позволят всем подрядчикам общаться с заказчиком на едином языке.

Вторая важная проблема – это отсутствие унифицированного паспорта объекта, чтобы при смене собственника сохранялась исчерпывающая информация об объекте недвижимости.

Вторая сессия была посвящена вопросам передачи и использования зарубежного опыта управления российскими компаниями. Открыл тему главный инженер Сколтеха, который помимо презентации планов по проекту, рассказал о своей стажировке в Массачусетском технологическом институте и об их практике управления, которая для клиента тезисно сформулирована в  небольшом буклете, перечне услуг. Идея управляющих Сколтехом – адаптация данного решения в своем заведении, резидентам будет предложен базовый контракт, включающий в себя минимальный перечень услуг, все остальные работы будут рассматриваться опционально.

Андерс Лильенстолпе, директор по развитию проектов SRV Group, рассказал об опыте адаптации европейского подхода к управлению объектами в России, а Росс Макколл, представитель Cushman&Wakefield, в режиме телемоста из Бирмингема поделился опытом дополнительной коммерциализации торговых центров – направление работ, которому в России пока не уделяется должного внимания.

Хелена Грюссмер, менеджер по работе с ключевыми клиентами Jones Lang La Salle в Мюнхене, описала технологическую цепочку работы ее команды, состоящей из 14 человек, по управлению 20 объектами недвижимости, которые расположены в 11 городах Германии. Для того, чтобы продуктивно обслуживать 339 договоров с арендаторами, в компании создана серьезная система внутренней документации контроля качества работ. При поступлении на работу в JJL сотрудник прежде всего получает толстую папку, содержимое которой он должен изучить перед тем, как приступить к работе. Там же содержаться всевозможные виды чек-листов и анкет. Не реже, чем раз в год, проводятся опросы арендаторов, постоянно проводятся тренинги персонала.

Еще одна интересная тема с точки зрения реакции зала – особенности управления подземными парковками в Москве. Максим Самойленко, управляющий партнер УК «Артэко» показал экономику подземной парковки на Тургеневской площади, инвестором и владельцем которой является фонд в Люксембурге. На сегодняшний день это уникальный объект в черте Садового кольца, предлагающий физическим  и юридическим лицам альтернативу государственному «Московскому паркингу».

Для понимания емкость рынка такова: с 1 июня 2013 г. за платную парковку в Москве было собрано 74 076 488 рублей, парковкой воспользовалось более 200 тыс. уникальных пользователей.

Хочется поблагодарить организаторов конгресса компанию 

IM EVENTS 

за профессиональное проведение этого отраслеобразующего мероприятия: за день работы  каждый участник, несмотря на свой большой опыт работы, узнал для себя много нового. Представители всех компаний разошлись с четкой мыслью, что не нужно ждать законодательных инициатив сверху, а силами профессионального сообщества формировать правила работы, по которым будет развиваться рынок. С тем, чтобы не только эффективно пройти период стагнации, но и выйти из него качественно новыми игроками с уникальными портфелями объектов недвижимости.

С полным фотоотчетом с конгресса можно ознакомиться по ссылке

Очеретняя Наталья специально для Officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27

Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252