КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Рынок офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 г

15 августа,   1252
На предстоящий год Международный Валютный Фонд прогнозирует ощутимое снижение роста ВВП РФ: с 1,3% до 0,2% — 2014 г. и с 2,3 до 1% — 2015 г. Такие низкие темпы роста, а так же ослабление рубля и повышение внутренних ставок ЦБ до 8% является следствием усложнения выхода на внешний рынок. Что в свою очередь является результатом введенных санкций. Состояние макроэкономических показателей в отчасти сказывается на сегменте коммерческой недвижимости. Компания GVA Sawyer проанализировала изменение состояния офисного сегмента рынка в Москве за 1 полугодие 2014 г. и представила свои исследования.

Экономические показатели Москвы

За 1 полугодие 2014 г. инфляция составила 5,3%, что значительно превосходит прошлогодний показатель — 3,7% за тот же период. Начисленная за май 2014 г. средняя номинальная заработная плата на 9,2% меньше по сравнению с прошлым месяцем и составила 58 422 руб. Заработная плата, рассчитанная с поправкой на инфляцию составила 90,2% к показателю апреля 2014 г.

По данным официального «Прогноза социально-экономического развития г. Москвы на 2014 г. и плановый период 2015 и 2016 гг." структура денежных доходов населения представлена тремя категориями: доля оплаты труда и выплат социального характера составила около 40%, доходов от собственности — 15–16,5% и прочих доходов (от имущества, продажи валюты и т. д.) — 27–28%.

Уровень безработицы в 2014 г. по прогнозам экспертов будет равен 0,5% от экономически активного населения города, а в 2016 г. составит 0,4%. Это объясняется недостатком трудовых ресурсов в следствие складывающейся демографической тенденции.

Предложение

По состоянию на конец 1-го полугодия 2014 г. общий объем предложения качественных московских офисных центров равен 13,8 млн кв.м.

Основные показатели рынка

Основные показатели

Класс А

Класс В+

Класс В-

Объем качественных офисных площадей, тыс. кв.м

3 055

10 770

Структура офисного рынка

22%

78%

Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г., тыс. кв.м

299,3

239,7

Доля свободных площадей

22%

15%

Заявленные арендные ставки1 $ за кв.м в год

Центр

770 – 1 200

650 - 750

250 – 400

Остальные районы

650 - 750

360 – 550

 

Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС)

Центр

7 500- 15 000

3 500- 7 500

2 500 – 4 000

Остальные районы

4 500 – 6 500

 

 

Операционные расходы, $ за кв.м в год

110 - 160

80 - 120

60 – 85

В Москве 1-м полугодии 2014 г. на долю бизнес-центров А-класса пришлось более половины введенных в эксплуатацию площадей, а всего было введено 539 тыс. кв.м.

Объём качественного предложения, класс А, В+/В-, тыс. кв.м

Объём качественного предложения, класс А, В+/В-, тыс. кв.м

Распределение введенных в эксплуатацию площадей по округам

В классе, А уровень вакантных площадей за 1-ю половину 2014 г. достиг 20%, а в классе В 16%. Эксперты ожидают дальнейший рост этих показателей по причине высокого числа офисных площадок, готовящихся к вводу в эксплуатацию. А вот росту спроса нынешняя экономическая ситуация не способствует.

Значительная доля офисных площадей возводится за пределами ТТК. За исследуемый период за ТТК было введено 64,2% от общего объема площадей, из них 9,3% расположены за МКАД.

Распределение предложения, введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г.

Новые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2014

Название БЦ

Класс

Адрес

Офисная площадь, кв.м, GВА

Президент Плаза

А

Кульнева ул., 4

115 000

Евразия Тауэр (Москва Сити)

А

Пресненская наб.

86 800

БЦ на Поклонной ул.

В+

Поклонная ул.,3

79 500

БЦ Аркус 3

A

Ленинградский пр. 37 А корп. 1

34 300

БЦ Миракс Плаза

B+

Кульнева ул.

33 650

БЦ Mebe One (Химки)

A

МО, Химки, Ленинградская ул. 25

30 000

БЦ Bosh

B+

МО, Химки, Вашутинское ш., 20

20 000

БЦ на Воронцовской ул.

B+

Воронцовская ул. 41-43

19 800

БЦ Арма

B+

Нижний Сусальный пер.

19 050

БЦ на ул. Рождественка

B+

Рождественка ул., 8/15 стр. 1, 2

19 000

БЦ Solutions

B+

Кировоградская ул., 23А

14 400

БЦ Красная Роза (Морозов 2)

A

Тимура Фрунзе ул.

13 600

Аврора бизне-парк, строение F

A

Садовническая, 82, стр. 2

9 950

БЦ Dominion Tower

A

Шарикоподшипниковская ул., 5

9 600

Щепкинский

B+

Щепкина 51/4, к 2

7 200

Родчел

B+

Рочдельская ул., 22

7 000

БЦ на Б. Черемушкинской

B+

Б. Черемушкинская ул., 13 стр.4

6 000

БЦ на Казачьем

B-

Казачий 2-й пер, 11

5 000

БЦ на Николоямской

B+

Николоямская ул. 24 стр.1

3 300

БЦ Интерьер

B-

1-й Магистральный пр., 11 стр. 1

3 300

БЦ на Садовнической

B-

Садовническая наб. 71/80 стр.3

2 500

Итого
538 950

Еще более 900 тыс. кв.м. офисных площадей должны быть введены в эксплуатацию за второе полугодие 2014 г. Реальный показатель с учетом переноса сроков сдачи объектов будет около 500 тыс. кв.м. В этом случае 2014 г. станет рекордным по общему объему ввода офисной недвижимости, достигнув 1 млн. кв.м.

В целом до 2016 г. ожидается сдача в эксплуатацию около 3 млн. кв.м. качественных столичных площадей — четверть от нынешнего предложения на рынке. 35% новых площадок возводятся в ЦАО. В по-прежнему сохраняющих популярность ЗАО и ЮЗАО будут сданы 18% и 13% офисных площадей.

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

Лидировать по количеству предложений останется территория за пределами ТТК — 56%. Из них 36% составит недвижимость в пределах МКАД и 20% — за МКАД. Среди бизнес-центров за МКАД это такие проекты как ComCity и К2 в Новой Москве, в Манхеттен Тауэр в Красногорске и Aero City и Roto Tower в Химках.

Ключевые бизнес-центры Москвы, назначенные к вводу во 2 полугодии 2014 г.

Название БЦ

Класс

Адрес

Офисная площадь, кв.м, GВА

БЦ Око (Москва Сити)

А

Пресненская наб.

110 000

БЦ ComCity

A

Киевское ш., 2

107 550

БЦ Лотос

B+

Одесская ул., 2

88 200

БЦ Башня Эволюция (Москва Сити)

A

Пресненская наб.

80 500

БЦ Верейская Плаза, 3

B+

Верейская, 17

76 900

БЦ Оружейный

A

Оружейный, 41

70 000

БЦ Порт Плаза

B+

Проектируемый N 4062 пр., вл. 6

62 700

МФК Водный, фаза 1

B+

Головинское ш., 5

61 500

БЦ Нижегородский

B-

Нижегородская, 29/33

60 100

БЦ Савеловский Сити

B+

Складочная, вл.1

51 500

Бизнес-парк К2 (строения А и B)

A

Калужское ш., 2 км

36 600

БЦ Aero City

A

МО, Химки, Куркинское ш

32 000

БЦ Большевик, фаза 1

A

Ленинградский пр., 15

28 000

БЦ Аэродром

B+

Ленинградский проспект, 37/7

27 000

БЦ Минская Плаза

B+

Минская ул., 2Ж

26 500

БЦ Roto Tower

B+

МО, Химки, Кирова ул., 22

24 000

БЦ Романов Двор, фаза 3

A

Романов пер., 4

5 000

Итого
948 050

Доля качественных офисных площадей, которые планируются ввестись в эксплуатацию к 2016 г., располагаются за пределами Садового кольца. Основная нагрузка, где будут возводиться бизнес-центры, досталась территориям вдоль Ленинградского направления и Химках, деловом центре Москва-Сити и на территории Новой Москвы.

Уровень вакантных площадей, 2008-2014

Уровень вакантных площадей, 2008-2014

Эксперты отмечают о возможность спада нового предложения к 2016—2017 гг., как следствие осложнения экономической ситуации и снижения спроса, а так же по причине ужесточения банковских требований при кредитовании строительства офисной недвижимости. В свете этого основными направлениями спроса на ближайшие 3–5 лет по-прежнему останутся СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.

Спрос

По наблюдениям аналитиков рынка, в Москве уровень объема сделок составляет 1,2–1,3 млн. кв.м. в год. За период 1-го полугодия 2014 г. показатель общего объема сделок упал на 35% по сравнению с соответствующим периодом в 2012—2013 гг. — всего 400 тыс. кв. м.

Разница количества занятых офисных площадей в начале и конце 1го полугодия 2014 г. оказалась равной 150 000 кв.м., что ниже аналогичного значения в прошлом году на 30%. Рост числа вакантных площадей продолжается.

Эксперты отмечают следующие особенности спроса:

  • Крупные сделки (выше 2 000 кв.м.) заключаются все реже. Средняя площадь сделки составляет около 500 кв. м., по сравнению с 550–600 кв.м. в двух предыдущих годах.
  • В структуре спроса размер площади зависит от расположения офисного центра. В пределах ТТК это площади от 300 кв.м., а внутри Садового кольца небольшие площади до 300 кв.м.
  • В общем объеме сделок преобладает доля арендных сделок.
  • Отделка в офисных помещениях пользуется высоким спросом. Такие помещения предпочтительнее среди арендаторов. По мнению экспертов GVA Sawyer эта тенденция сохранится не менее 2,5 лет, особенно в классе B.
  • Преобладающая доля сделок 60–65% приходится на объекты класса B и в большинстве случаев заключается с российскими компаниями.
  • На территориях за МКАД количество сделок составляет 3–4% от общего объема в 2013—2014 гг. Преобладающая доля сделок 50% сохраняется в зоне ТТК-МКАД. Правда, благодаря крупным сделкам в деловом центре Москва-Сити в 2014 г. больший объем сделок сместился в зону ТТК — около 70%.

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г предложения

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г предложения

Несколько анонсированных крупных сделок аренды в БЦ в 1 полугодии 2014 г.

Арендатор

Объект

Класс

Площадь сделки, кв.м

Систематика

Comcity

A

17 370

GE

БЦ "Башня на Набережной"

A

13 100

PepciCo

БЦ "Алкон"

A

13 000

Google

БЦ "Большевик"

A

6 000

ING BANK

БЦ "Амбер Плаза"

A

5 000

Modis

БЦ Wall Street

A

3 954

Верофарм

БЦ "Южный Порт"

B

3 500

Сотовый оператор Tele2

БЦ "Метрополис"

A

2 830

PPF Life Insurance

БЦ "Лесная Плаза"

A

2 400

MazdaMotor RUS

БЦ "Метрополис"

A

2 380

Eli Lilly Vostok S.A.

"Набережная Тауэр"

A

2 350

Avito.ru

БЦ White Gardens

A

2 200

Тройка-Д Банк

БЦ "Плаза Н2О"

B

1 760

ОТП Банк

БЦ "Алкон"

A

1 470

Wella Professionals

Wall Street

A

1 350

Райффайзен Лайф

БЦ Newton Plaza

A

1 000

В БЦ ComCity также в 2014 г. арендатор «Ростелеком» принял решение сократить площадь арендуемого офиса с 90 тыс. кв. м. до 58,5 тыс. кв.м, причиной чего стала внутренняя оптимизация компании.

Все еще незначительную долю сделок (от общего объема сделок до 5%) составляют предварительные договора аренды.

Коммерческие условия

По сравнению с двумя предыдущими годами, где средние арендные ставки держались стабильно, в 2014 г. эксперты отметили тенденцию к их снижению.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год

В классе, А за 1-ое полугодие 2014 г. ставки аренды понизились на 3–4%, аналогичная ситуация наблюдалась и для бизнес-центров класса B, особенно на только введенных в эксплуатацию зданиях, имеющих большую долю вакантных площадей.

GVA Sawyer прогнозирует примерно 5%-ое снижение ставок за этот год. Рост предложения и усиление конкуренции в классе, А, некоторые бизнес-центры предложили ставки уровня класса B+ по соответствующим районам.

Средние арендные ставки в зависимости от зоны расположения бизнес- центра, $ за кв.м. в год (не включая НДС и эксплуатацию)

Расположение

Ставка аренды, класс А, $ за кв.м в год

Ставка аренды, класс В+/В-, $ за кв.м в год

Бульварное кольцо

1 150

535

Садовое кольцо

830

665

Москва Сити

900

850

ТТК

810

490

ТТК-МКАД

640

460

МКАД

430

300

Если исключить ЦАО, то самые высокие ставки наблюдались, а СЗАО, ЗАО и ЮЗАО: в классе А 600–750 $, в классе B+ 400–700 $ и в классе B- 350–400 $.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Бизнес-квартал Парк Мира

Аренда офисов от 28 кв. м. Европейский бизнес-квартал. Красивая архитектура. Собств. территория, насыщенная инфрастр-ра. Арендная ставка 50% на 1-й год!

Новый Бизнес-центр Высота

3 км от МКАД по Калужскому шоссе, помещения от 20 кв.м.; с отделкой; подземный паркинг; 24 ч. охрана. От собственника.

Готовые офисы с ремонтом и без!

ЦАО! 3 мин. от метро. От 80 м2, от 135 т.р/м2. Эксплуатация 6 мес. в подарок!