КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Фонвизинская (открытие 2016) Орехово Волоколамская Менделеевская Тульская Сходненская Свиблово Измайловская Беляево Славянский бульвар Бутырская (открытие в 2016) Петровско-Разумовская Авиамоторная Минская (открытие 2016) Печатники Алма-Атинская Краснопресненская Арбатская Улица Горчакова Таганская Шипиловская Войковская Молодежная Планерная Тимирязевская Бульвар Дмитрия Донского Черкизовская Люблино Коломенская Беговая Деловой центр Ломоносовский проспект (открытие 2016) Бибирево Хорошевская (открытие 2016) Улица Скобелевская Варшавская Тушинская Багратионовская Семеновская Новоясеневская Щукинская Рязанский проспект Перово Нагатинская Преображенская площадь Новокузнецкая Достоевская Боровицкая Дубровка Воробьёвы горы Нагорная Сухаревская Аннино Марксистская Сокол Алексеевская Кунцевская Котельники Марьина Роща Филевский парк Водный стадион Крылатское Новогиреево Строгино Шаболовская Красногвардейская Кропоткинская Домодедовская Саларьево Новые Черемушки Бульвар Рокоссовского Пролетарская Парк Культуры Алтуфьево Пионерская Смоленская Баррикадная Царицыно Зябликово Волгоградский проспект Улица Академика Королёва Красносельская Бауманская Мякинино Выхино Медведково Октябрьская Лубянка Динамо Тверская Пражская Братиславская Партизанская Тропарево Фили Ходынское поле (открытие 2016) Ховрино (открытие 2016) Киевская Севастопольская Международная Ясенево Лермонтовский проспект Электрозаводская Проспект Мира Митино Кузнецкий мост Площадь Революции Теплый Стан Улица 1905 года Рижская Савеловская Ленинский проспект Улица Сергея Эйзенштейна Битцевский парк Дмитровская Серпуховская Чеховская Фрунзенская Кожуховская Нахимовский проспект Цветной бульвар Аэропорт Выставочный центр Коньково Полежаевская Раменки (открытие 2016) Павелецкая Октябрьское поле Охотный ряд Чистые пруды Красные ворота Жулебино Кузьминки Борисово Академическая Выставочная Кантемировская Пушкинская Полянка Лесопарковая Кутузовская Улица Милашенкова Чертановская Марьино Калужская Сретенский бульвар Телецентр Улица Старокачаловская Комсомольская Первомайская Румянцево Площадь Ильича Маяковская Крестьянская застава Ботанический сад Сокольники Белорусская Театральная Южная Бунинская аллея ВДНХ Каширская Речной вокзал Студенческая Пятницкое шоссе Каховская Китай-город Улица Академика Янгеля Спортивная Римская Чкаловская Университет Парк Победы Добрынинская Проспект Вернадского Тургеневская Профсоюзная Курская Волжская Бабушкинская Новокосино Спартак Технопарк Автозаводская Библиотека имени Ленина Владыкино Петровский парк (открытие 2016) Отрадное Юго-Западная Шелепиха (открытие в 2016) Новослободская Александровский сад Щелковская Третьяковская Текстильщики Бульвар адмирала Ушакова Трубная Шоссе Энтузиастов Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Рынок офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 г

15 августа,   1071
На предстоящий год Международный Валютный Фонд прогнозирует ощутимое снижение роста ВВП РФ: с 1,3% до 0,2% — 2014 г. и с 2,3 до 1% — 2015 г. Такие низкие темпы роста, а так же ослабление рубля и повышение внутренних ставок ЦБ до 8% является следствием усложнения выхода на внешний рынок. Что в свою очередь является результатом введенных санкций. Состояние макроэкономических показателей в отчасти сказывается на сегменте коммерческой недвижимости. Компания GVA Sawyer проанализировала изменение состояния офисного сегмента рынка в Москве за 1 полугодие 2014 г. и представила свои исследования.

Экономические показатели Москвы

За 1 полугодие 2014 г. инфляция составила 5,3%, что значительно превосходит прошлогодний показатель — 3,7% за тот же период. Начисленная за май 2014 г. средняя номинальная заработная плата на 9,2% меньше по сравнению с прошлым месяцем и составила 58 422 руб. Заработная плата, рассчитанная с поправкой на инфляцию составила 90,2% к показателю апреля 2014 г.

По данным официального «Прогноза социально-экономического развития г. Москвы на 2014 г. и плановый период 2015 и 2016 гг." структура денежных доходов населения представлена тремя категориями: доля оплаты труда и выплат социального характера составила около 40%, доходов от собственности — 15–16,5% и прочих доходов (от имущества, продажи валюты и т. д.) — 27–28%.

Уровень безработицы в 2014 г. по прогнозам экспертов будет равен 0,5% от экономически активного населения города, а в 2016 г. составит 0,4%. Это объясняется недостатком трудовых ресурсов в следствие складывающейся демографической тенденции.

Предложение

По состоянию на конец 1-го полугодия 2014 г. общий объем предложения качественных московских офисных центров равен 13,8 млн кв.м.

Основные показатели рынка

Основные показатели

Класс А

Класс В+

Класс В-

Объем качественных офисных площадей, тыс. кв.м

3 055

10 770

Структура офисного рынка

22%

78%

Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г., тыс. кв.м

299,3

239,7

Доля свободных площадей

22%

15%

Заявленные арендные ставки1 $ за кв.м в год

Центр

770 – 1 200

650 - 750

250 – 400

Остальные районы

650 - 750

360 – 550

 

Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС)

Центр

7 500- 15 000

3 500- 7 500

2 500 – 4 000

Остальные районы

4 500 – 6 500

 

 

Операционные расходы, $ за кв.м в год

110 - 160

80 - 120

60 – 85

В Москве 1-м полугодии 2014 г. на долю бизнес-центров А-класса пришлось более половины введенных в эксплуатацию площадей, а всего было введено 539 тыс. кв.м.

Объём качественного предложения, класс А, В+/В-, тыс. кв.м

Объём качественного предложения, класс А, В+/В-, тыс. кв.м

Распределение введенных в эксплуатацию площадей по округам

В классе, А уровень вакантных площадей за 1-ю половину 2014 г. достиг 20%, а в классе В 16%. Эксперты ожидают дальнейший рост этих показателей по причине высокого числа офисных площадок, готовящихся к вводу в эксплуатацию. А вот росту спроса нынешняя экономическая ситуация не способствует.

Значительная доля офисных площадей возводится за пределами ТТК. За исследуемый период за ТТК было введено 64,2% от общего объема площадей, из них 9,3% расположены за МКАД.

Распределение предложения, введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г.

Новые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2014

Название БЦ

Класс

Адрес

Офисная площадь, кв.м, GВА

Президент Плаза

А

Кульнева ул., 4

115 000

Евразия Тауэр (Москва Сити)

А

Пресненская наб.

86 800

БЦ на Поклонной ул.

В+

Поклонная ул.,3

79 500

БЦ Аркус 3

A

Ленинградский пр. 37 А корп. 1

34 300

БЦ Миракс Плаза

B+

Кульнева ул.

33 650

БЦ Mebe One (Химки)

A

МО, Химки, Ленинградская ул. 25

30 000

БЦ Bosh

B+

МО, Химки, Вашутинское ш., 20

20 000

БЦ на Воронцовской ул.

B+

Воронцовская ул. 41-43

19 800

БЦ Арма

B+

Нижний Сусальный пер.

19 050

БЦ на ул. Рождественка

B+

Рождественка ул., 8/15 стр. 1, 2

19 000

БЦ Solutions

B+

Кировоградская ул., 23А

14 400

БЦ Красная Роза (Морозов 2)

A

Тимура Фрунзе ул.

13 600

Аврора бизне-парк, строение F

A

Садовническая, 82, стр. 2

9 950

БЦ Dominion Tower

A

Шарикоподшипниковская ул., 5

9 600

Щепкинский

B+

Щепкина 51/4, к 2

7 200

Родчел

B+

Рочдельская ул., 22

7 000

БЦ на Б. Черемушкинской

B+

Б. Черемушкинская ул., 13 стр.4

6 000

БЦ на Казачьем

B-

Казачий 2-й пер, 11

5 000

БЦ на Николоямской

B+

Николоямская ул. 24 стр.1

3 300

БЦ Интерьер

B-

1-й Магистральный пр., 11 стр. 1

3 300

БЦ на Садовнической

B-

Садовническая наб. 71/80 стр.3

2 500

Итого
538 950

Еще более 900 тыс. кв.м. офисных площадей должны быть введены в эксплуатацию за второе полугодие 2014 г. Реальный показатель с учетом переноса сроков сдачи объектов будет около 500 тыс. кв.м. В этом случае 2014 г. станет рекордным по общему объему ввода офисной недвижимости, достигнув 1 млн. кв.м.

В целом до 2016 г. ожидается сдача в эксплуатацию около 3 млн. кв.м. качественных столичных площадей — четверть от нынешнего предложения на рынке. 35% новых площадок возводятся в ЦАО. В по-прежнему сохраняющих популярность ЗАО и ЮЗАО будут сданы 18% и 13% офисных площадей.

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

Лидировать по количеству предложений останется территория за пределами ТТК — 56%. Из них 36% составит недвижимость в пределах МКАД и 20% — за МКАД. Среди бизнес-центров за МКАД это такие проекты как ComCity и К2 в Новой Москве, в Манхеттен Тауэр в Красногорске и Aero City и Roto Tower в Химках.

Ключевые бизнес-центры Москвы, назначенные к вводу во 2 полугодии 2014 г.

Название БЦ

Класс

Адрес

Офисная площадь, кв.м, GВА

БЦ Око (Москва Сити)

А

Пресненская наб.

110 000

БЦ ComCity

A

Киевское ш., 2

107 550

БЦ Лотос

B+

Одесская ул., 2

88 200

БЦ Башня Эволюция (Москва Сити)

A

Пресненская наб.

80 500

БЦ Верейская Плаза, 3

B+

Верейская, 17

76 900

БЦ Оружейный

A

Оружейный, 41

70 000

БЦ Порт Плаза

B+

Проектируемый N 4062 пр., вл. 6

62 700

МФК Водный, фаза 1

B+

Головинское ш., 5

61 500

БЦ Нижегородский

B-

Нижегородская, 29/33

60 100

БЦ Савеловский Сити

B+

Складочная, вл.1

51 500

Бизнес-парк К2 (строения А и B)

A

Калужское ш., 2 км

36 600

БЦ Aero City

A

МО, Химки, Куркинское ш

32 000

БЦ Большевик, фаза 1

A

Ленинградский пр., 15

28 000

БЦ Аэродром

B+

Ленинградский проспект, 37/7

27 000

БЦ Минская Плаза

B+

Минская ул., 2Ж

26 500

БЦ Roto Tower

B+

МО, Химки, Кирова ул., 22

24 000

БЦ Романов Двор, фаза 3

A

Романов пер., 4

5 000

Итого
948 050

Доля качественных офисных площадей, которые планируются ввестись в эксплуатацию к 2016 г., располагаются за пределами Садового кольца. Основная нагрузка, где будут возводиться бизнес-центры, досталась территориям вдоль Ленинградского направления и Химках, деловом центре Москва-Сити и на территории Новой Москвы.

Уровень вакантных площадей, 2008-2014

Уровень вакантных площадей, 2008-2014

Эксперты отмечают о возможность спада нового предложения к 2016—2017 гг., как следствие осложнения экономической ситуации и снижения спроса, а так же по причине ужесточения банковских требований при кредитовании строительства офисной недвижимости. В свете этого основными направлениями спроса на ближайшие 3–5 лет по-прежнему останутся СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.

Спрос

По наблюдениям аналитиков рынка, в Москве уровень объема сделок составляет 1,2–1,3 млн. кв.м. в год. За период 1-го полугодия 2014 г. показатель общего объема сделок упал на 35% по сравнению с соответствующим периодом в 2012—2013 гг. — всего 400 тыс. кв. м.

Разница количества занятых офисных площадей в начале и конце 1го полугодия 2014 г. оказалась равной 150 000 кв.м., что ниже аналогичного значения в прошлом году на 30%. Рост числа вакантных площадей продолжается.

Эксперты отмечают следующие особенности спроса:

  • Крупные сделки (выше 2 000 кв.м.) заключаются все реже. Средняя площадь сделки составляет около 500 кв. м., по сравнению с 550–600 кв.м. в двух предыдущих годах.
  • В структуре спроса размер площади зависит от расположения офисного центра. В пределах ТТК это площади от 300 кв.м., а внутри Садового кольца небольшие площади до 300 кв.м.
  • В общем объеме сделок преобладает доля арендных сделок.
  • Отделка в офисных помещениях пользуется высоким спросом. Такие помещения предпочтительнее среди арендаторов. По мнению экспертов GVA Sawyer эта тенденция сохранится не менее 2,5 лет, особенно в классе B.
  • Преобладающая доля сделок 60–65% приходится на объекты класса B и в большинстве случаев заключается с российскими компаниями.
  • На территориях за МКАД количество сделок составляет 3–4% от общего объема в 2013—2014 гг. Преобладающая доля сделок 50% сохраняется в зоне ТТК-МКАД. Правда, благодаря крупным сделкам в деловом центре Москва-Сити в 2014 г. больший объем сделок сместился в зону ТТК — около 70%.

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г предложения

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г предложения

Несколько анонсированных крупных сделок аренды в БЦ в 1 полугодии 2014 г.

Арендатор

Объект

Класс

Площадь сделки, кв.м

Систематика

Comcity

A

17 370

GE

БЦ "Башня на Набережной"

A

13 100

PepciCo

БЦ "Алкон"

A

13 000

Google

БЦ "Большевик"

A

6 000

ING BANK

БЦ "Амбер Плаза"

A

5 000

Modis

БЦ Wall Street

A

3 954

Верофарм

БЦ "Южный Порт"

B

3 500

Сотовый оператор Tele2

БЦ "Метрополис"

A

2 830

PPF Life Insurance

БЦ "Лесная Плаза"

A

2 400

MazdaMotor RUS

БЦ "Метрополис"

A

2 380

Eli Lilly Vostok S.A.

"Набережная Тауэр"

A

2 350

Avito.ru

БЦ White Gardens

A

2 200

Тройка-Д Банк

БЦ "Плаза Н2О"

B

1 760

ОТП Банк

БЦ "Алкон"

A

1 470

Wella Professionals

Wall Street

A

1 350

Райффайзен Лайф

БЦ Newton Plaza

A

1 000

В БЦ ComCity также в 2014 г. арендатор «Ростелеком» принял решение сократить площадь арендуемого офиса с 90 тыс. кв. м. до 58,5 тыс. кв.м, причиной чего стала внутренняя оптимизация компании.

Все еще незначительную долю сделок (от общего объема сделок до 5%) составляют предварительные договора аренды.

Коммерческие условия

По сравнению с двумя предыдущими годами, где средние арендные ставки держались стабильно, в 2014 г. эксперты отметили тенденцию к их снижению.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год

В классе, А за 1-ое полугодие 2014 г. ставки аренды понизились на 3–4%, аналогичная ситуация наблюдалась и для бизнес-центров класса B, особенно на только введенных в эксплуатацию зданиях, имеющих большую долю вакантных площадей.

GVA Sawyer прогнозирует примерно 5%-ое снижение ставок за этот год. Рост предложения и усиление конкуренции в классе, А, некоторые бизнес-центры предложили ставки уровня класса B+ по соответствующим районам.

Средние арендные ставки в зависимости от зоны расположения бизнес- центра, $ за кв.м. в год (не включая НДС и эксплуатацию)

Расположение

Ставка аренды, класс А, $ за кв.м в год

Ставка аренды, класс В+/В-, $ за кв.м в год

Бульварное кольцо

1 150

535

Садовое кольцо

830

665

Москва Сити

900

850

ТТК

810

490

ТТК-МКАД

640

460

МКАД

430

300

Если исключить ЦАО, то самые высокие ставки наблюдались, а СЗАО, ЗАО и ЮЗАО: в классе А 600–750 $, в классе B+ 400–700 $ и в классе B- 350–400 $.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Инвестирование в апартаменты

Вебинар будет интересен частным инвесторам и всем тем, кто заинтересован в приобретении апартаментов.

AERO CITY - офисы класса "А"

Аренда и продажа. Офисы от 70 м. Подземный паркинг. Панорамные окна! Вид на залив. Куркинское шоссе. Телефон +7(495) 998 80 77