Рынок офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 г

15 августа,   1471

Экономические показатели Москвы

За 1 полугодие 2014 г. инфляция составила 5,3%, что значительно превосходит прошлогодний показатель — 3,7% за тот же период. Начисленная за май 2014 г. средняя номинальная заработная плата на 9,2% меньше по сравнению с прошлым месяцем и составила 58 422 руб. Заработная плата, рассчитанная с поправкой на инфляцию составила 90,2% к показателю апреля 2014 г.

По данным официального «Прогноза социально-экономического развития г. Москвы на 2014 г. и плановый период 2015 и 2016 гг." структура денежных доходов населения представлена тремя категориями: доля оплаты труда и выплат социального характера составила около 40%, доходов от собственности — 15–16,5% и прочих доходов (от имущества, продажи валюты и т. д.) — 27–28%.

Уровень безработицы в 2014 г. по прогнозам экспертов будет равен 0,5% от экономически активного населения города, а в 2016 г. составит 0,4%. Это объясняется недостатком трудовых ресурсов в следствие складывающейся демографической тенденции.

Предложение

По состоянию на конец 1-го полугодия 2014 г. общий объем предложения качественных московских офисных центров равен 13,8 млн кв.м.

В Москве 1-м полугодии 2014 г. на долю бизнес-центров А-класса пришлось более половины введенных в эксплуатацию площадей, а всего было введено 539 тыс. кв.м.

Распределение введенных в эксплуатацию площадей по округам

В классе, А уровень вакантных площадей за 1-ю половину 2014 г. достиг 20%, а в классе В 16%. Эксперты ожидают дальнейший рост этих показателей по причине высокого числа офисных площадок, готовящихся к вводу в эксплуатацию. А вот росту спроса нынешняя экономическая ситуация не способствует.

Значительная доля офисных площадей возводится за пределами ТТК. За исследуемый период за ТТК было введено 64,2% от общего объема площадей, из них 9,3% расположены за МКАД.

Распределение предложения, введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г.

Еще более 900 тыс. кв.м. офисных площадей должны быть введены в эксплуатацию за второе полугодие 2014 г. Реальный показатель с учетом переноса сроков сдачи объектов будет около 500 тыс. кв.м. В этом случае 2014 г. станет рекордным по общему объему ввода офисной недвижимости, достигнув 1 млн. кв.м.

В целом до 2016 г. ожидается сдача в эксплуатацию около 3 млн. кв.м. качественных столичных площадей — четверть от нынешнего предложения на рынке. 35% новых площадок возводятся в ЦАО. В по-прежнему сохраняющих популярность ЗАО и ЮЗАО будут сданы 18% и 13% офисных площадей.

Лидировать по количеству предложений останется территория за пределами ТТК — 56%. Из них 36% составит недвижимость в пределах МКАД и 20% — за МКАД. Среди бизнес-центров за МКАД это такие проекты как ComCity и К2 в Новой Москве, в Манхеттен Тауэр в Красногорске и Aero City и Roto Tower в Химках.

Доля качественных офисных площадей, которые планируются ввестись в эксплуатацию к 2016 г., располагаются за пределами Садового кольца. Основная нагрузка, где будут возводиться бизнес-центры, досталась территориям вдоль Ленинградского направления и Химках, деловом центре Москва-Сити и на территории Новой Москвы.

Эксперты отмечают о возможность спада нового предложения к 2016—2017 гг., как следствие осложнения экономической ситуации и снижения спроса, а так же по причине ужесточения банковских требований при кредитовании строительства офисной недвижимости. В свете этого основными направлениями спроса на ближайшие 3–5 лет по-прежнему останутся СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.

Спрос

По наблюдениям аналитиков рынка, в Москве уровень объема сделок составляет 1,2–1,3 млн. кв.м. в год. За период 1-го полугодия 2014 г. показатель общего объема сделок упал на 35% по сравнению с соответствующим периодом в 2012—2013 гг. — всего 400 тыс. кв. м.

Разница количества занятых офисных площадей в начале и конце 1го полугодия 2014 г. оказалась равной 150 000 кв.м., что ниже аналогичного значения в прошлом году на 30%. Рост числа вакантных площадей продолжается.

Эксперты отмечают следующие особенности спроса:

• Крупные сделки (выше 2 000 кв.м.) заключаются все реже. Средняя площадь сделки составляет около 500 кв. м., по сравнению с 550–600 кв.м. в двух предыдущих годах.
• В структуре спроса размер площади зависит от расположения офисного центра. В пределах ТТК это площади от 300 кв.м., а внутри Садового кольца небольшие площади до 300 кв.м.
• В общем объеме сделок преобладает доля арендных сделок.
• Отделка в офисных помещениях пользуется высоким спросом. Такие помещения предпочтительнее среди арендаторов. По мнению экспертов GVA Sawyer эта тенденция сохранится не менее 2,5 лет, особенно в классе B.
• Преобладающая доля сделок 60–65% приходится на объекты класса B и в большинстве случаев заключается с российскими компаниями.
• На территориях за МКАД количество сделок составляет 3–4% от общего объема в 2013—2014 гг. Преобладающая доля сделок 50% сохраняется в зоне ТТК-МКАД. Правда, благодаря крупным сделкам в деловом центре Москва-Сити в 2014 г. больший объем сделок сместился в зону ТТК — около 70%.

В БЦ ComCity также в 2014 г. арендатор «Ростелеком» принял решение сократить площадь арендуемого офиса с 90 тыс. кв. м. до 58,5 тыс. кв.м, причиной чего стала внутренняя оптимизация компании.

Все еще незначительную долю сделок (от общего объема сделок до 5%) составляют предварительные договора аренды.

Коммерческие условия

По сравнению с двумя предыдущими годами, где средние арендные ставки держались стабильно, в 2014 г. эксперты отметили тенденцию к их снижению.

В классе, А за 1-ое полугодие 2014 г. ставки аренды понизились на 3–4%, аналогичная ситуация наблюдалась и для бизнес-центров класса B, особенно на только введенных в эксплуатацию зданиях, имеющих большую долю вакантных площадей.

GVA Sawyer прогнозирует примерно 5%-ое снижение ставок за этот год. Рост предложения и усиление конкуренции в классе, А, некоторые бизнес-центры предложили ставки уровня класса B+ по соответствующим районам.

Средние арендные ставки в зависимости от зоны расположения бизнес- центра, $ за кв.м. в год (не включая НДС и эксплуатацию)

Если исключить ЦАО, то самые высокие ставки наблюдались, а СЗАО, ЗАО и ЮЗАО: в классе А 600–750 $, в классе B+ 400–700 $ и в классе B- 350–400 $.