КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Фонвизинская (открытие 2016) Орехово Волоколамская Менделеевская Тульская Сходненская Свиблово Измайловская Беляево Славянский бульвар Бутырская (открытие в 2016) Петровско-Разумовская Авиамоторная Минская (открытие 2016) Печатники Алма-Атинская Краснопресненская Арбатская Улица Горчакова Таганская Шипиловская Войковская Молодежная Планерная Тимирязевская Бульвар Дмитрия Донского Черкизовская Люблино Коломенская Беговая Деловой центр Ломоносовский проспект (открытие 2016) Бибирево Хорошевская (открытие 2016) Улица Скобелевская Варшавская Тушинская Багратионовская Семеновская Новоясеневская Щукинская Рязанский проспект Перово Нагатинская Преображенская площадь Новокузнецкая Достоевская Боровицкая Дубровка Воробьёвы горы Нагорная Сухаревская Аннино Марксистская Сокол Алексеевская Кунцевская Котельники Марьина Роща Филевский парк Водный стадион Крылатское Новогиреево Строгино Шаболовская Красногвардейская Кропоткинская Домодедовская Саларьево Новые Черемушки Бульвар Рокоссовского Пролетарская Парк Культуры Алтуфьево Пионерская Смоленская Баррикадная Царицыно Зябликово Волгоградский проспект Улица Академика Королёва Красносельская Бауманская Мякинино Выхино Медведково Октябрьская Лубянка Динамо Тверская Пражская Братиславская Партизанская Тропарево Фили Ходынское поле (открытие 2016) Ховрино (открытие 2016) Киевская Севастопольская Международная Ясенево Лермонтовский проспект Электрозаводская Проспект Мира Митино Кузнецкий мост Площадь Революции Теплый Стан Улица 1905 года Рижская Савеловская Ленинский проспект Улица Сергея Эйзенштейна Битцевский парк Дмитровская Серпуховская Чеховская Фрунзенская Кожуховская Нахимовский проспект Цветной бульвар Аэропорт Выставочный центр Коньково Полежаевская Раменки (открытие 2016) Павелецкая Октябрьское поле Охотный ряд Чистые пруды Красные ворота Жулебино Кузьминки Борисово Академическая Выставочная Кантемировская Пушкинская Полянка Лесопарковая Кутузовская Улица Милашенкова Чертановская Марьино Калужская Сретенский бульвар Телецентр Улица Старокачаловская Комсомольская Первомайская Румянцево Площадь Ильича Маяковская Крестьянская застава Ботанический сад Сокольники Белорусская Театральная Южная Бунинская аллея ВДНХ Каширская Речной вокзал Студенческая Пятницкое шоссе Каховская Китай-город Улица Академика Янгеля Спортивная Римская Чкаловская Университет Парк Победы Добрынинская Проспект Вернадского Тургеневская Профсоюзная Курская Волжская Бабушкинская Новокосино Спартак Технопарк Автозаводская Библиотека имени Ленина Владыкино Петровский парк (открытие 2016) Отрадное Юго-Западная Шелепиха (открытие в 2016) Новослободская Александровский сад Щелковская Третьяковская Текстильщики Бульвар адмирала Ушакова Трубная Шоссе Энтузиастов Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Вредные офисы: оправдана ли экономия?

24 июня,   978
Когда речь заходит об экологии офисных помещений, сразу на ум приходят «зеленые» стандарты. Но мы сейчас не о них, а об элементарной экологической безопасности рабочих мест, которая может быть так актуальна в эпоху массового редевелопмента промзон.

В деловых статьях обычно не принято упоминать о частном опыте журналиста. Однако нарушу это правило. Эта история произошла со мной несколько лет назад. Первый раз в жизни я, устраиваясь на работу, приняла предложение, не побывав в офисе компании. Посмотрела на карте — отличное местоположение, в самом центре и около метро…

вредные офисы

Насморк появился у меня к концу первого рабочего дня. Причину я выяснила довольно быстро: свежая краска стен в некоторых местах слегка вздувалась, внутри обнаруживалась мелкая пыль — верный признак грибкового поражения. Потом я даже сделала пару фотографий и вставила их в контрольные работы для студентов курса «Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости», который тогда вела в МГСУ. К концу года я с удивлением обнаружила, что брала больничный целых четыре раза (частота для меня феноменальная). И тогда стало ясно, что слова о влиянии офиса на производительность сотрудников — не совсем умозрительные рассуждения.

Недавно в США появился даже новый диагноз — sick building syndrome («синдром больного здания»). Так называют комплекс нарушений здоровья — от бессонницы и быстрой утомляемости до общего снижения иммунитета, — вызванный долгим пребыванием в помещении с плохой вентиляцией, грибковым поражением стен и т. п. По оценкам в тех же Штатах от синдрома больного здания страдает около 20% взрослого населения.

Причины, вызывающие «синдром больного здания», могут быть разными. Это микробное поражения стен в старых зданиях, плохая вентиляция, способствующая накоплению углекислого газа, высокая влажность, повышенных шумовой фон, запыленность, неподходящий температурный или световой режим (хотя последние параметры легко зафиксировать и исправить) и многое, многое другое.

Западные управляющие недвижимостью вообще предлагают, оценивая затраты на аренду офиса, учитывать фактор снижения производительности труда и увеличение пропусков из-за временной нетрудоспособности. Особенно это актуально для средних и крупных компаний: для большого числа сотрудников можно получать достоверные результаты, используя статистические закономерности.

В качестве примера я приведу пример из фундаментальной монографии Босака, Майера и Фигеля «Управление недвижимыми активами», изданной на русском языке в 2008 году.

Итак, требуется найти офис для девяти десятков сотрудников. Работодателю все равно, будет ли это одно большое здание или несколько отдельных офисов. И есть несколько зданий-претендентов.

  1. Здание А — с некими «средними» характеристиками по рынку и «средней» платой за обслуживание.
  2. Здание Б — «старый офис». Он дешевый, но в нем придется арендовать 1400 кв. м: рассадить 90 человек на 1000 кв. м в таком здании не получится.
  3. Здание В — современный офис в экологически чистой зоне, с хорошим микроклиматом и низкими эксплуатационными расходами, но высокой арендной платой.
  4. Здание Г — у транспортной развязки. В здании плохая система кондиционирования, окна нельзя открывать. Эксплуатационные расходы высокие, а арендная плата — низкая.

По мнению авторов, если сравнивать только стоимость аренды за квадратный метр, то получится такое ранжирование Б, Г, А, В. Но если учесть, эксплуатационные затраты и то, что в офисе Б придется арендовать дополнительную площадь, картина изменится.

Учет арендной платы и эксплуатационных расходов в разных зданиях

Здание
Стоимость аренды (евро/кв. м, месяц)
Арендная плата (евро/месяц)
Эксплуатационные расходы (евро/месяц)
Расходы при договоре 5 лет
А, 1000 кв. м 15 15 000 3 100 1 086 000
Б, 1400 кв. м 11 15 400 3 000 1 176 000
В, 1000 кв. м 17 17 00 2 800 1 188 000
Г, 1000 кв. м 13 13 000 3 300 978 000

Полученное ранжирование Г, А, Б, В, причем разброс значений относительно невелик. Большинство руководителей ограничиваются этим сравнением. Однако специалисты советуют углубить экономический анализ и включить в него возможные воздействия здания на работоспособность сотрудников. Научные исследования показали, что отсутствие у работников чувства комфорта на рабочем месте приводит к увеличению числа пропущенных по болезни рабочих дней (на 10%) и падению производительности труда (на 10%). Эти данные не зависят ни от работодателя, не от варианта офиса (open space или отдельные кабинеты). Вот возможный вариант расчёта более низкой производительности.

Убытки от некачественного офиса

Здание
Средние расходы на з/п (евро/чел, месяц)

Ежемесячные расходы на з/п 

(евро)

% производительности труда сотрудников
Убытки за 5 лет от падения производительности
А, 1000 кв. м 1500 135 000 97% 243 000
Б, 1400 кв. м 1500 135 000 95% 405 000
В, 1000 кв. м 1500 135 000 99% 81 000
Г, 1000 кв. м 1500 135 000 90% 810 000

И, наконец, общая таблица, объединяющая все предыдущие результаты.

Учет арендной платы, эксплуатационных расходов, убытков от потери производительности труда

Здание
Арендная плата за 5 лет
Эксплуатационные расходы за 5 лет
Убытки от снижения производительности за 5 лет
Общие расходы за 5 лет 
А, 1000 кв. м 900 000 186 000 243 000 1 329 000
Б, 1400 кв. м 924 000 252 000 405 000 1 581 000
В, 1000 кв. м 1 020 000 168 000 81 000 1 269 000
Г, 1000 кв. м 780 000 198 000 810 000 1 788 000

Таким образом, полученное ранжирование: В, А, Б, Г. Картина поменялась почти на противоположную. И, главное, разброс значений увеличился.

Но почему такие красивые теоретические выкладки пока не пользуются популярностью у наших работодателей? Причин несколько. Прежде всего, невозможность российских компаний планировать на длительный срок. И, конечно же, вероятностная природа снижения производительности (в отличие от вполне реальных ежемесячных платежей).

Более того, даже при относительно низкой цене важную роль продолжает играть местоположение — сказываются московские пробки. «Хорошие экологические характеристики интересны потенциальным арендаторам как дополнение к проекту. Эти опции не являются по-настоящему важными критериями при выборе офиса. За десять лет ни одна компания не пришла в Кантри Парк» с прямым запросом — энергоэффективный и экологичный офис, — рассказывает Леонид Лопатин, генеральный директор BPS International. — Сегодня арендаторов интересует только цена. Все остальное второстепенно. Переезд в более качественный и экологичный офисный комплекс, но удаленный от центра города, вызывает опасения потерять часть сотрудников. И рассматривается такая возможность в целях экономии (более низкие арендные ставки), это не экологический осознанный выбор. Кадровые службы не умеют донести до персонала, что работа в экологически чистом месте является серьезным преимуществом для работника».

Хотя Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE, замечает, что работодателей интересует экология офиса с точки зрения строительства — какие материалы использованы, есть ли хороший доступ дневного света на рабочие места. Могут поинтересоваться составом воды, уровнем радиации и т. п. «При редевелопменте промзон все замеры и исследования в части экологической ситуации проводятся Департаментом природопользования города. При этом, даже получая необходимые подтверждения от арендодателя, арендатор имеет право провести собственную независимую экологическую экспертизу будущего офиса, неся ответственность за своих сотрудников».

А что думают сами работники? Вячеслав Степанов, Старший консультант департамента «Недвижимость» хедхантинговой компании Cornerstone подтвердил, что легкодоступный, красивый и высокотехнологичный офис является достаточно сильным мотивационным, а зачастую, и определяющим фактором при выборе места работы, хотя мало кто из соискателей признается в важности данного момента. Хотя, по его мнению, за последние годы тенденции в предпочтениях соискателей при выборе офиса несколько изменились. К примеру, до 2009 года большинство соискателей (70–80%) уделяли расположению офиса особое внимание, предпочитая центральную локацию. 7–10% могли принимать решение о том, будут ли они дальше участвовать в конкурсе на вакансию, на основании того, понравился им офис или нет. Финансовый кризис существенно повлиял на предпочтения соискателей: те же категории специалистов практически потеряли интерес к тому, где будет расположен их будущий офис и насколько он благоустроен. Это было обусловлено снижением спроса на специалистов по стране, массовыми сокращениями, первым критерием при выборе работы стала стабильность. Безусловно, расположение будущего офиса имеет важное значение для соискателей и сейчас, практически подавляющее большинство (90–100%) интересуется этим вопросом еще на этапе телефонного интервью. Московские пробки, большие расстояния привели к тому, что вторым по популярности вопросом про офис стало наличие парковки.

Алла Насонова, специально для Officevmoskve.ru

Проверьте район, где Вы работаете на экологической карте Москвы

.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Бизнес-центр «Агат»

Офисы в аренду от Собственника. Без посредников, без комиссий.