КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Арендные ставки в условиях кризиса

05 февраля,   2369
В 2014 году в Москве было введено не менее 1,5 млн кв.м офисной недвижимости. Кроме того спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снизился в связи с ухудшением экономической ситуации: многие компании задумываются об оптимизации расходов, в том числе сокращают арендные площади. Таким образом число вакантных площадей в бизнес центрах значительно возросло.

Редакция портала OFFICEvMOSKVE.ru поинтересовалась у экспертов тенденциями:

1. Сокращают или оптимизируют компании арендуемые площади в БЦ?
2. На сколько собственник готов снизить арендную ставку для своих арендаторов?
3. Как отличаются условия пролонгации аренды от прошлого года?
4. Какие антикризисные бонусы предлагают арендодатели офисных помещений (кроме скидок)?

На вопросы ответили:
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar
Анна Левитова, Управляющий Партнер Эванс
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE

Нелля Имаметдинова

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium

1. Тренд на сокращение компаниями занимаемых площадей заметен. В российских компаниях массово сокращают сотрудников, иностранные или уходят из России, или просто не растут. Соответственно, средний размер офисных площадей, необходимых компаниям, уменьшается. На данный момент наиболее востребованными на рынке являются площади 500–700 кв.м, в то время как в прошлом году средний размер сделки колебался в районе 1000 кв.м и выше.

Оптимизация расходов на офис сейчас является ключевой задачей для АХО и административных директоров компаний. Практически везде наблюдается активный процесс переговоров арендаторов с арендодателями, первые просят о различных отсрочках, уступках и пересмотре договоров аренды, переходе в рубли.

2. Все очень индивидуально, в среднем собственник готов «уступить» по рыночным меркам 10–15% от ставки, если речь идет о долларовом договоре, в рублях размер уступки будет меньшим. В основном собственники стараются добиться компромисса без снижения ставки, за счет предоставления арендаторам дополнительных опций, отсрочек по платежам и т. д. Популярен и переход на рублевые договоры: в ближайшей перспективе при сохранении тренда почти весь рынок офисной недвижимости уйдет от доллара. Справедливости ради стоит отметить, что шаг этот стоило сделать давно, еще во время прошлого кризиса, однако закредитованность девелоперов и собственников в валюте не дает произойти переходу в рубли безболезненно.

3. Практически повсеместно к продлению и перезаключению договоров аренды сейчас привлекаются консультанты: договориться с собственником о новых условиях аренды самостоятельно арендатору весьма проблематично. И, разумеется, компании лоббируют свои интересы в снижении ставок.

4. При пересмотре договоров арендодатели всеми силами стараются уйти от скидок, поскольку ни у кого нет понимания, когда ситуация стабилизируется и появятся позитивные тенденции для роста рынка. Поэтому предлагаются отсрочки, пересмотр договора и снижение ставки на короткий срок (11 месяцев), снижение эксплуатационных расходов, уменьшение арендуемой площади (что сейчас актуально).

Мария Онучина

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar

1. На сегодняшний день есть обе эти тенденции.
Арендаторы как стараются уменьшить занимаемые ими площади, просят скидки, просят закрепить коридоры для курса, так и переезжают в офисы классом ниже.

2. Размеры скидок или уступок на каждом объекте будут отличаться, это зависит как от ситуации на самом объекте, так и от профессионализма и опыта УК или собственника.

4. Если говорить о тенденции в цифрах, то рублевые ставки снизились незначительно,
а долларовые заметно скорректировались.

Тяжелее всего ситуация выглядит на новых объектах, которые пустуют. Там собственники готовы очень гибко обсуждать и ремонт помещений под арендатора и фиксацию курса и различные другие бонусы арендаторам.

При этом, конечно, важен баланс интересов: переезд для арендатора — дело дорогое,
поэтому профессиональные УК и Собственники договариваются о взаимовыгодных условиях.

На объектах с нашим управлением уровень вакансии не более 3%.
Снижение ставок заключается в фиксации курса на ближайшие 3 месяца.

Анна Левитова

Анна Левитова, Управляющий Партнер Эванс

1. Основные тенденции сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости — это оптимизация расходов на аренду офисных помещений. Многие компании сократили штат сотрудников, что привело к сокращению арендуемых ими площадей. Некоторые компании вообще закрыли свой бизнес в России, особенно это касается представительств иностранных компаний, которые арендовали офисы класса «А», что явилось причиной увеличения свободных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В+». Большинство арендаторов ведут переговоры с арендодателями о снижении арендной ставки, ее фиксации в рублях или фиксировании курса, если оплата производится в валюте. И арендодатели вынуждены идти на встречу клиентам, т. к. убытки от простоя освободившихся площадей будут гораздо больше.

2. В связи с тем, что на рынке коммерческой недвижимости сильно упал спрос, собственники готовы предоставлять скидки на свои помещения. Размер скидки зависит от уровня помещений, количества аналогичных альтернативных предложений в этом районе/бизнес-центре, а также от привязки платежа к валюте. Большинство компаний, которые платили за аренду в валюте, или перешли на платежи в рублях, или перезаключили договоры аренды по более низкой цене или с фиксацией курса. В целом цены на аренду коммерческой недвижимости на сегодняшний день упали на 15 — 20%. А процент пустующих площадей с каждым днем увеличивается, особенно это характерно для новых крупных бизнес-центров, таких как Москва-Сити. Процент пустующих площадей в этих бизнес-центрах достигает 30 — 40%.

3. Как отличаются условия пролонгации аренды от прошлого года?

Основные изменения условий пролонгации договоров аренды коснулись, главным образом, сроков договоров (договоры заключаются на год с пролонгацией), ежегодной индексации (для длительных договоров характерно снижение процента ежегодной индексации), фиксации курса или внесения в договор курсового коридора (многие арендаторы, которые платили или платят в валюте перезаключают договоры с собственниками в рублях или вносят существенные изменения, касающиеся колебаний курса, в действующие договоры с валютными ставками).

4. Пытаясь привлечь арендаторов, собственники офисных помещений готовы рассматривать различные бонусы и компенсации. Помимо скидок по арендной ставке, арендодатели предлагают бесплатные парковки или компенсацию затрат на платную уличную парковку, берут на себя все эксплуатационные расходы, увеличивают сроки арендных каникул для офисов, требующих ремонта или сами делают ремонт под конкретного арендатора.

История одного из наших клиентов очень хорошо характеризует сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Компания снимала офисное помещение в одном из бизнес-центров, где собственником является не одно юр.лицо, а разными блоками или этажами владеют разные собственники. Наш клиент снимал офисный блок более 300 кв.м. у одного из собственников, причем расчеты производились в долларах. В сложившейся ситуации, из-за скачка курсов валют, расходы на аренду выросли в 2 раза по сравнению с предыдущими периодами и клиент обратился к собственнику с предложением пересмотреть арендную ставку, но владелец настаивал на прежних условиях. Наш клиент не стал вести долгих переговоров, а расторгнул контракт с данным собственником и тут же заключил рублевый контракт с владельцем аналогичного блока на другом этаже. Переезд занял всего 2 дня, причем практически не причинив никаких неудобств и убытков, даже серверную комнату менять не пришлось. Что еще не мало важно, это не вызвало неудобств и для клиентов, которым было удобно пользоваться услугами компании именно из-за их расположения. Похожих ситуаций становится все больше, рынок насыщен предложениями и поэтому арендатор или покупатель коммерческой недвижимости могут диктовать свои условия.

Елена Денисова

Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE

1. Пока мы не наблюдаем яркой тенденции сокращения площадей, при этом интерес к технологии оптимизации пространства только растет. Оптимизация — не просто возможность сокращения затрат, это идеология создания оптимальной среды для конкретной компании.

2. Конец 2014 года на рынке был отмечен уменьшением запрашиваемых ставок аренды на 15–20%, достижимых на 20–30% относительно начала 2014 года. Кроме того дело часто не только в ставке.

3. Год только начался, принципиальных отличий от условий продления в конце прошлого года не появилось.

4. Отказ от части помещений, фиксированный курс платежей, выраженных в валюте, отсутствие индексации (фиксированная ставка на срок договора), отделка за счет собственника и др.).
В ряде случаев арендаторам удается достичь улучшения условий аренды за счет продления срока договора (отказа от права досрочного выхода), аренды дополнительных площадей в здании, внесения предоплаты. Собственники в строящихся или недавно построенных зданиях с большой вакансией готовы проявлять гибкость.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252

БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27