КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Динамика ставок аренды и перспективы офисного рынка Москы

12 октября,   3461
Ни для кого не секрет, что московский рынок коммерческой недвижимости приблизился к перенасыщенному предложением состоянию. Из отчетов аналитиков видно, что уровень вакантных площадей растет, а цены топчутся на месте. События первого полугодия 2014 г. не могли не оказать влияния на рынок, поэтому журналисты портала OFFICEvMOSKVE.ru попросили экспертов поделиться своими прогнозами последствий нестабильной экономической и политической обстановки в стране.

  1. Обозначьте вектор изменений сегмента офисной недвижимости. Как отразились последние экономико-политические события на текущих проектах и ближайших планах девелоперов?
  2. Каким вы видите сценарий развития соотношения спроса и предложения на арене рынка недвижимости? На сколько офисный сегмент чувствителен к экономической нестабильности по сравнению с остальными сегментами недвижимости?
  3. Каким проектам будет легче пережить нестабильный период? Что можно прогнозировать в отношении объектов, расположенных за МКАД и в Новой Москве?
  4. На волне происходящего готовятся ли бизнес-центры Новой Москвы и Подмосковья к трудному периоду или напротив, ожидают увеличение спроса? Если возможно, сравните первоначальные ожидания этих проектов с нынешней действительностью в сложившейся обстановке.

москва сити

На вопросы OFFICEvMOSKVE.ru ответили:

Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL
Александр Аверкин, директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci
Ксения Ревенко, старший директор в Отделе Офисной Недвижимости Cushman & Wakefield

александр чуриков

Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL

1. Волатильность валютного курса и макроэкономическая нестабильность оказали негативное воздействие на динамику ставок аренды в 2014 году. На конец 1-го полугодия ставки аренды на премиальные офисы в Москве составили 950 — 1 100 долл. за кв. м в год по сравнению с 950 — 1 150 долл. за кв. м в год в начале года. Значительный рост предложения при умеренном спросе на офисные площади в 1-м полугодии 2014 года привел к повышению уровня вакантных площадей на рынке до 14,8% во 2-м квартале с 13,7% по итогам 2013 года. Доля сделок объемом более 3 тыс. кв. м в снизилась в 1-м полугодии 2014 года до 40% от общего объема сделок по сравнению с почти 60% в аналогичном периоде прошлого года. В целом объем арендованных и купленных площадей в 1-м полугодии сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 523 тыс. кв. м. С точки зрения предложения, до конца года ожидается ввод дополнительных 670 тыс. кв. м офисных помещений, таким образом, общий объем завершенных проектов в 2014 году может достичь докризисного уровня.

2. На наш взгляд, изменения в макроэкономической среде, в частности прогноз объема ВВП в России, остаются основными факторами, определяющими объем спроса на офисные площади в длительной перспективе. Мы ожидаем, что объем арендованных и купленных площадей в целом за 2014 год не превысит 1,2 млн кв. м, что на 16% ниже показателя предыдущего года. Ухудшение состояния экономики России и внешнеполитическая неопределенность, наблюдаемые в этом году, также совпали с завершением очередного девелоперского цикла, что привело к увеличению доли вакантных площадей на рынке. Тем не менее, макроэкономическая неопределенность вынуждает девелоперов корректировать свои планы на будущий год, таким образом ситуация на рынке может быть более сбалансирована в следующем году.

3. Спрос и предложение постепенно смещаются в децентрализованные районы — большинство проектов, завершенных в 1-й половине года, расположены за пределами ТТК, около половины всех сделок приходятся на офисные площади в районе ТТК — МКАД. По нашим подсчетам, доля свободных площадей в наиболее качественных бизнес-парках расположенных за пределами МКАД, находится на уровне 18%, спрос на подобные объекты со стороны арендаторов будет расти по мере развития прилегающей инфраструктуры n улучшения транспортной доступности. Спрос на наиболее качественные офисные объекты остается достаточно стабильным — по предварительным подсчетам из вышедших на рынок в 3-м квартале практически полумиллиона новых офисных площадей, почти половина была уже арендована или куплена на стадии строительства.

Александр Аверкин

Александр Аверкин, директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci

1. Последние политико-экономические события, конечно, уже успели оказать определенное влияние на офисный рынок. Однако, на наш взгляд, экономика страны в полной мере еще не ощутила последствий снижения нефтяных доходов и  политико-экономическойнапряженности. Ожидается, что последствия проявятся в России к началу 2015 г.

На данный момент офисный сегмент характеризуется снижением деловой активности, что сказывается на увеличении уровня вакантных площадей при высоких темпах прироста качественного предложения на рынке. В результате сильного дисбаланса спроса и предложения увеличился объем свободных офисных площадей. Наибольшим образом это было отмечено в бизнес-центрах класса, А, где показатель вакантности по итогам III квартала 2014 г. достиг кризисного уровня 2009 г. и составил 26%.

Сегодня арендаторы офисов заняли выжидательную позицию. Те, кто планировал расширение компании и связанный с этим переезд, отложили свои планы до лучших времен.

Однако в IV квартале 2014 г. — I квартале 2015 г. мы ожидаем некоторого восстановления спроса: высокий уровень вакантности на офисномрынке неизбежно приведет к падению арендных ставок, и у арендаторов появится возможность занять качественные офисные помещения по более низким ставкам.

Из-за высокой волатильности национальной валюты арендаторы будут стремиться зафиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного «валютного коридора».

Сейчас предложение на рынке сильно опережает спрос. Предложение будет расти, т. к. уже начатое строительство остановить невозможно, так что разрыв между спросом и предложением будет увеличиваться. За прошедший квартал объем ввода составил 480 тыс.кв.м. офисных площадей, что составляет почти 90% от прироста нового предложения за I половину года (порядка 560 тыс.кв.м.). Объемы поглощения составили всего 100–120 тыс.кв.м.

В IV квартале 2014 г. заявлено к вводу еще порядка 400–500 тыс.кв.м. При реализации данных планов годовой прирост предложения может достичь 1,4 млн.кв.м. Таким образом, будут превышены показатели последних трех лет, что, вероятнее всего, окажет давление на ставки в ближайшей перспективе.

По нашим оценкам, офисный рынок пострадает от экономической нестабильности сильнее остальных сегментов. Меньше всего последствия экономических изменений на себе ощутит рынок торговой недвижимости.

3. Легче всего период экономической нестабильности удаться пережить проектам с хорошей локацией и адекватным уровнем арендных ставок. Сегодня офисный рынок — это рынок арендатора. В наиболее благоприятной ситуации окажутся те собственники помещений, которые смогут найти компромисс с арендатором. Собственники вынуждены будут пойти (и уже идут) на уступки арендаторам — многие готовы на компенсацию затрат по отделке помещений, скидки на первый год аренды, уменьшение или отказ от депозита.

Объекты в Новой Москве более подвержены экономическо-политическим изменениям, чем БЦ, расположенные в центре Москвы.

4. Спрос на БЦ в Новой Москве всегда был ниже, чем на бизнес-центры в центре города. Мы не ожидаем увеличения спроса на объекты, расположенные в Новой Москве. Поэтому ситуация с бизнес-центрами в Новой Москве окажется еще более сложной, чем ситуация с БЦ, находящимися в центре. В перспективе 2–3 лет наибольший объем нового предложения будет сосредоточен в зонах ТТК и ММДЦ и в районах Западного, Центрального и Северного округов

Ксения Ревенко

Ксения Ревенко, старший директор в Отделе Офисной Недвижимости Cushman & Wakefield

1. Пока на планах девелоперов это не очень отразилось, проекты продолжают достраиваться и вводиться в эксплуатацию, не смотря на высокий уровень вакантных помещений. Однако, теперь девелоперы более сговорчивы в отношении коммерческих условий. Работа по новым проектам у некоторых застройщиков временно приостановлена, но это скажется на объеме нового строительства через два-три года.

2. Офисный сегмент первым из всех сегментов коммерческой недвижимости реагирует на изменения в экономической ситуации. До восстановления экономики мы не ожидаем увеличения спроса со стороны арендаторов на офисные помещения.

3. В Новой Москве нет крупных действующих и качественных объектов. Безусловно все объекты, которые расположены за МКАДом переживают не лучшие времена.

4. В силу удаления от объектов развитой московской инфраструктуру, объекты в Новой Москве не пользуются спросом и пока такая инфраструктура не будет создана ситуация в лучшую сторону не изменится. Кроме того, пока есть такая большая вакансия в Москве, за МКАД арендаторы не очень спешат переехать.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27

Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252