КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Вклад зарубежных разработок в проектирование зданий коммерческого назначения в России

22 мая,   1921
Сегодня в гостях у редакции Officevmoskve.ru главный архитектор и соучредитель UNK project Юлий Борисов. И мы хотели бы поговорить о вкладе зарубежных разработок в проектирование зданий коммерческого назначения в России.

Для начала хотелось бы поинтересоваться, какой наиболее ценный опыт вы получили от работы в берлинском бюро «Smidt&Partners», который впоследствии использовали в создании собственной компании?

Основной опыт заключается в отличном от России подходе к проектированию зданий. В Москве, во времена моей работы в Smidt&Partners, в первую очередь думали о башенках, архитектурных образах и т. д. Немцы же вначале долго обсуждали полезность проекта для района и города в целом, его экологию, назначение, функциональность и целесообразность, а только потом рисовали фасады. Этот подход был удивителен для России в то время.

Что для вас источник вдохновения в работе?

При разработке концепции того или иного проекта важен дух места, в котором он возводится. Окружающая среда и служит вдохновением.

Переходя к более общим темам, хочется отметить, что обмен опытом с иностранными коллегами — важная составляющая развития многих отраслей, в том числе архитектуры. Тем не менее, существует мнение, что наше сообщество подхватывает и внедряет западные тренды с осторожностью. Так ли это верно, когда речь идет об архитектурных проектах офисных и торговых центров?

Мы не то чтобы подхватываем, мы их просто копируем. При этом, к большому сожалению, мы зачастую копируем не лучшее или то, что уже было построено на Западе 20–30 лет назад. Еще 20 лет назад в России понятие о торговом центре ограничивалось универсамом, ЦУМом и ГУМом. Тогда как в Европе того времени уже вовсю строились моллы площадью 300 тыс. кв.м. Такое же гигантское отставание наблюдалось в сегменте офисной недвижимости. В России под них использовались конторские здания с кабинетными системами. В Америке же еще в 20х годах ХХ века нормой считался openspace.

Можете привести примеры современных достижений (или удачных решений) зарубежных компаний в архитектуре коммерческой недвижимости? Доводилось ли применять этот положительный опыт в своей практике?

На данный момент иностранные архитектурные бюро являются активными игроками на рынке коммерческой недвижимости России. С их помощью, например, реализуется до 70% проектов крупных торговых центров, чуть меньше — бизнес-центров. Поэтому, по сути, многие из европейских современных достижений в архитектуре мы можем каждый день наблюдать на улицах Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России. С другой стороны, успешные проекты нередко реализуются совместными усилиями российских и зарубежных бюро. Удачным примером я бы назвал бизнес-центр «Белая площадь», спроектированный ABD Architects совместно с APA Wojciechowski Architekci (Варшава). В нем проделана очень хорошая работа с прилегающим общественным пространством — одним из трендов, характерным для новых объектов коммерческой недвижимости в последнее время. Мы также активно взаимодействуем с зарубежными коллегами по ряду проектов — БЦ «Сколково Парк» со Scott Brownrigg, МТК «Метрополис-2» с DunnettCraven, редевелопмент МФК «Капитолий» на Каширском шоссе с Jerde Partnership и прочее.

Отличается ли подход к проектированию зданий архитектурных бюро восточных стран от российских и западных? Что у первых могли бы перенять наши специалисты?

Если сравнивать ведущие российские и западные бюро — подходы едины, но между архитекторами среднего класса разница очень большая. У нас, в основном, проектируют только для того, чтобы проект прошел все инстанции и получил разрешение на строительство. Для западного же архитектора важно, чтобы здание не только прошло согласование, но и было построено в неизменном виде, было комфортным и органично вписано в окружающую среду, т. е. проектировщики смотрят больше на конечный результат. Если здание получается коммерчески неуспешным, бюро рискует репутацией.

Что касается азиатских стран, там совершенно другие потребности в проектировании, поэтому в полной мере сравнивать архитектурные школы я бы не стал. Концентрация людей в городах зашкаливает, поэтому проекты имеют гипертрофированные масштабы. Для них 300-метровые небоскребы или торговые центры площадью 200–300 тыс. кв.м — это уже стандарт. Другой момент заключается в том, что, по сути, нет такого понятия как азиатские архитекторы, у них пока только зарождается своя школа. В основном, все проекты реализуются бюро из США и Европы. Главные характеристики при этом — масштаб и бюджет, это должны быть, в первую очередь, капиталоемкие инвестпроекты.

Можете ли назвать на ваш взгляд идеальный во всех смыслах офисный центр?

Ключевые характеристики для качественного бизнес-центра — это, конечно, расположение и транспортная доступность, особенно это важно для бизнес-центров класса А. Еще одна составляющая успеха — грамотная функциональность, т. е. удобные, гибкие планировки, позволяющие «нарезать» площади как для больших корпораций, так и развивающихся компаний, которые в перспективе могут расшириться. Идеальный бизнес-центр должен представлять собой не просто этажи офисов, но мультифункциональную среду с развитой внутренней инфраструктурой — кафе, ресторанами, столовыми, бытовыми услугами и фитнес-центрами. И, конечно, вокруг офисного центра должен быть создан некий ландшафт, обустроенные общественные пространства.

Подвержены ли офисный и торговый сегменты архитектурной моде? Если да, то какой стиль сейчас в тренде?

Меняется не стиль, а подход к проектированию. Например, моллы из довольно стандартного набора магазинов постепенно превращаются lifestyle и досуговые центры с большой долей развлекательной и порой даже обучающей составляющей. В таких ТЦ торговля в ее традиционном понимании становится как бы довеском ко всем предлагаемым услугам. Если рассматривать сегмент офисной недвижимости, здесь все больше развивается децентрализация деловой активности — многие качественные БЦ сейчас возводятся далеко за Садовым кольцом, а иногда и вовсе за МКАД. Эти локации обладают совершенно другими условиями — площадями, окружающей инфраструктурой и пр. Поэтому постепенно меняется сама концепция объектов — они превращаются в бизнес-парки со своей формирующейся средой жизнедеятельности. Как правило, они представляют собой несколько блоков зданий средней этажности — порядка 10–12 этажей. С точки зрения архитектуры тоже произошел качественный скачок. Раньше бизнес-центры, по сути, были просто коробкой, теперь же большое внимание уделяется работе с фасадами, необычной форме зданий.

А есть ли какие-то особенности, которые надо учесть при разработке проекта конкретно для отечественного потребителя?

Бизнес — вещь интернациональная, поэтому глобальных отличий между зарубежными и российскими офисными центрами нет. Главные особенности реализации проектов бизнес-центров в России заключаются в климате и, как следствие, условиях эксплуатации. Из-за более суровой и затяжной зимы мы просто не можем применять ряд технологий и материалов, используемых при строительстве на Западе.

Возникают ли трудности в работе над проектом, вызванные непосредственно московской локацией здания?

Иногда современное офисное здание с хорошим функционалом очень сложно вписать в исторический контекст, особенно в центре города. Кроме того, в Москве очень дорогая аренда земли, поэтому бюджеты непосредственно на строительство не очень большие, особенно если сравнить с зарубежными проектами. Из-за этого очень сложно создать концептуальный продукт с интересными архитектурными решениями. Даже если на бумаге бизнес-центр впечатляет, в процессе реализации его внешний и внутренний вид упрощается и теряет изначальный лоск.

Вне зависимости от того, по каким ориентирам — отечественным или зарубежным — возводится здание, какие его элементы могут указать на некачественную проектировку? На что арендатору следует обратить особое внимание, выбирая помещение?

Мелких недочетов, вылезающих при непосредственной эксплуатации офиса, довольно много. Например, инженерные системы здания могут не соответствовать потребностям арендатора. Особенно это актуально для IT-компаний, обладающих большими серверными и дата-центрами. Во-первых, как правило, им не хватает электрических мощностей, но это еще не самое главное. Порой в здании просто не выдерживают перекрытия — серверы очень тяжелые и требуют обеспечения нагрузки в 1 тонну на кв.м. При этом стандартные перекрытия выдерживают в среднем всего 500 кг на кв.м. В один прекрасный момент этаж может просто провалиться. Усиление перекрытий — это огромные дополнительные затраты, при этом приходится серьезно вкладываться даже на объекте класса А. Однако многих трат можно избежать, привлекая архитекторов на стадии подбора помещения. Для оценки будущего офиса у нас принято пользоваться услугами юриста, но почему-то проектировщиков в этот процесс не включают. Мы делаем test-fit помещения — оцениваем возможности для перепланировки, мощности инженерных систем, качество используемых материалов и пр. Если еще на стадии заключения договора аренды понять, что те же перекрытия слабые, можно сделать ремонт за счет собственника, то существенно сэкономит бюджет и оградит от неприятных сюрпризов.

На ваш взгляд, чего пока не достает современным бизнес-центрам в Москве? Какой составляющей для комфортной работы в офисах уделяется недостаточно внимания?

На рынке есть действительно очень качественные, концептуальные бизнес-центры, но это скорее частные, чем повсеместные случаи. В глобальном смысле офисным проектам не хватает комплексной среды. Хорошими примерами по организации деловой среды являются, например, БЦ «Даниловская мануфактура», БЦ Nagatino i-Land, из перспективных проектов я бы назвал Рублево-Архангельское. В целом, старые проекты больше ориентированы на выход площадей, чем на комплексное освоение территорий. Но определенные позитивные тенденции в этом направлении уже наметились.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252