КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Экспертиза бизнес-квартала Bankside

04 марта,   4621
Бизнес-квартал Bankside — результат реновации с полной заменой фасадов и инженерных систем комплекса зданий, который когда-то занимал Государственный научно-исследовательский институт драгоценных металлов и алмазов. Это НИИ, несмотря на громкое название, перестало существовать в еще 90-е годы.

Название: Bankside (Банксайд), B+
Девелопер: Sminex
Управляющая компания: Sminex
Сдан в эксплуатацию: 2015 г.
Технология строительства: Реновация с полной заменой фасадов и инженерных коммуникаций
Структура предложения: К аренде предлагаются офисы и торговые помещения от 60 до 600 кв. м (в офисно-торговом блоке — особняки № 21–22), продаются два особняка — № 12 общей площадью 560,6 кв. м и № 13 общей площадью 481 в. м за 197 млн. руб. Оба имеют эксплуатируемую кровлю.
Аренда: 26-32 тыс. руб/год Продажа: Особняк № 12 — 212 млн. руб., особняк № 13 — 197 млн. руб. (данные на начало марта 2015 г.)

Содержание экспертизы


Фасады отделаны светлым травертином и патинированной медью

Особенность формата Bankside в том, что это именно особняки, имеющие отдельные входы, некоторые даже 2–3. Три особняка располагаются отдельно.

Девелопер нигде не озвучивает класс объекта. Дело — именно в особом формате. Но, по нашему мнению, он аналогичен B+ для бизнес-центров.

В комплексе 22 особняка, при этом 3 здания стоят отдельно

I. Локация

Почтовый адрес: Наставнический переулок, 17. Занимает квартал, ограниченный Наставническим и Костомаровскими переулками и набережной Яузы.

Бизнес-квартал Bankside на карте

Транспортная доступность

Транспортная доступность

Расположение бизнес-квартала удачно по многим параметрам. Прежде всего, в Москве не так много офисов, расположенных «у воды», поэтому выход к Яузе — это особая ценность. На автомобиле сюда удобно заезжать как с Садового кольца (с внешней и внутренней стороны), так и с набережной. Практически при любой загруженности дорог столицы можно найти вариант подъезда-отъезда. От Курской — крупнейшего пересадочного узла — идти пешком 8–10 минут. А ведь это — три станции метро Курская (Кольцевой и Арбатско-Покровской линий), Римская, а так же Курский вокзал. То есть добираться общественным транспортом удобно из самых разных районов Москвы и области. Как ожидается, вдоль Яузы будут проложены велодорожки — еще один транспортный вариант для тех, кто живет в центре города.

С верхнего этажа открывается вид на знаменитый Андронников монастырь. Он рядом, на другом берегу Яузы

От Bankside рукой подать до многих культовых объектов столицы, например, арт-кластеров Винзавод и Artplay. Удобно добираться до новой деловой зоны в районе Павелецкой.

В общем, Наставничевский переулок — это центр. Причем, очень интересный для инвестора: здесь еще есть потенциал развития, но нет маргинальных элементов, характерных, например, для той же Павелецкой (где останавливаются многочисленные междугородние автобусы, идущие в южном направлении). Существующее окружение — не только старая застройка, но и жилые дома премиальных сегментов, что выгодно отличает квартал от, скажем Новорязанской улицы, где современные бизнес-центры находятся в несколько неподобающем окружении.

Транспортная доступность Bankside утром — дороги практически свободны

Транспортная доступность Bankside вечером — небольшие заторы на дорогах

Парковка

Паркинг на 68 м/м расположился прямо внутри квартала. При расчетах потребностей в парковочных местах исходили из соотношения 1 м/м на 140–150 кв. м арендуемой площади. Этого, формально, недостаточно для офисного центра такого уровня между Садовым кольцом и ТТК (рекомендуемая Moscow Research Forum для объекта класса B+ норма 1 м/м на 80 кв. м), но вполне отвечает новым реалиям столицы. Стоимость аренды машиноместа — 12 тыс. рублей в месяц. Но на примыкающих переулках разрешена платная парковка. Так что, можно оформить разрешение на парковку на всей на территории Таганского округа (4,5 тыс. руб. в месяц)

Резюме:Отличное местоположение, обеспечивающее хорошую доступность как на личном, так и общественном транспорте практически из любого района Москвы и области.

Оценка:


Внешняя инфраструктура

Внешняя инфраструктура

Буквально в пять-десяти минутах ходьбы от бизнес квартала располагаются самые известные столичные магазины, кинотеатры и выставочные пространства.

Совсем рядом — Андроников Спаса Нерукотворного монастырь и Храм Преподобного Сергия Радонежского

По соседству планируется строительство фитнес-центра с бассейном

Резюме: Центр города — есть центр

Оценка:




II. Характеристики здания

Бизнес квартал открылся в 2015 году после полной реконструкции. Общая площадь — 10 тыс. кв. м. Как уже упоминалось, комплекс состоит из особняков с отдельным входом, единой входной группы и рецепшн нет.

Фасад и ландшафтный дизайн

Общее впечатление — это очень «атмосферный» проект, если вкладывать в это слово ощущение свободы и современного стиля. Bankside очень напоминает деловой квартал с аналогичным названием «Атмосфера» на Сущевской улице. Впрочем, проект разрабатывали те же архитекторы — Андрей Романов c мастерской ADM.

В декоре фасада использованы материалы, которые, с большой долей вероятности, исчезнут в ближайшие несколько лет из декора коммерческих зданий. Просто в силу слишком их высокой стоимости в новых экономических реалиях. Это отделка травертином («промежуточным» минералом между известняком и мрамором) с вставками патинированной меди. Оконные проемы большие, декорированы массивом лиственницы. Во всем комплексе реализуется очень интересная ночная подсветка.

Проектом предусмотрены большие окна. То есть света во внутренних помещениях достаточно

Двор выложен брусчаткой, разбиты миниатюрные газоны и уже посажены аккуратные липы и клены — по словам представителей компании, осенью квартал будет смотреться особенно импозантно.

У квартала отсутствует забор по периметру. Только два шлагбаума. Это, конечно, отпугивает тех, кто не мыслит офис без огороженной территории. Но с другой стороны, привлекает совсем иных арендаторов и инвесторов, причем, как из мира бизнеса, так и мира шоу-бизнеса. Здесь располагаются офисы звукозаписывающая студия Warner Music, девелоперская компания StarktDevelopment, несколько банков.

Хотя территория не огорожена, наблюдение ведется круглосуточно

Некоторые клиенты интересовались возможностью оборудовать в данном пространстве апартаменты для проживания. Такое использование бизнес-квартала не было задумано изначально. И, по мнению экспертов, большие окна и компактное расположение особняков вряд ли будут способствовать комфортному ночному отдыху.

Оценка:

Лифты, коридоры, лестничные пролеты

Поскольку комплекс состоит из многих зданий, говорить об общих зонах бессмысленно. Но в самих особняках обращает на себя внимание — довольно узкие лестничные пролеты и такие же узкие двери. Это может быть неудобно для некоторых арендаторов. Несколько особняков имеют выход на эксплуатируемую кровлю, которую можно использовать в качестве летней рабочей зоны, зоны отдыха или сдавать в аренду под проведение мероприятий.

У особняков № 12 и № 13 есть эксплуатируемая кровля около 100 кв. м

По нашему мнению, арендовать имеет смысл особняк целиком или этаж. Но если речь идет о небольшом офисе, то преимущества отдельного входа теряются. Арендатор получит стандартный офис с маленьким подъездом и без рецепшн.

В особняке № 22 в аренду предлагаются офисы в нарезку. Общие зоны отделаны девелопером. Лаконично, дорого, но больших общих пространств нет

Оценка:

Санитарные зоны

Во всех особняках предполагается обустройство собственной санитарной зоны, поэтому каждое помещение сразу имеет «мокрую точку». В этом случае надо не забыть учесть расходы на организацию санузла.

В офисном особняке 22, где офисы сдаются в нарезку, предусмотрены на каждом этаже по 2 санузла на 2 кабинки для женщин и мужчин. Возможно, при полной загрузке офисов такой обеспеченности санитарными зонами будет не хватать.

Туалетная комната в особняке № 22.

Резюме: Не для каждой компании подойдет вариант организации индивидуальной санитарной зоны в офисе. Предусмотренные планом санузлы имеют приятный лаконичный дизайн и хорошо оснащены.

Оценка:

Внутренняя инфраструктура

Как предполагается, помещения первого этажа, выходящие на Наставнический переулок, будут отданы под ритейл или клиентские офисы. В прозрачных «кубах», поставленных один на другой в центре квартала разместятся кафе. Сейчас активно готовится к открытию «Москафе» (японская и итальянская кухня), ведутся переговоры с другими арендаторами.

В этих прозрачных и светлых зданиях разместятся кафе

На сегодняшний день ни Наставничевский, ни Костомаровский переулки не генерируют заметного пешеходного трафика. Но в будущем ситуация может измениться: деловой квартал Bankside вполне может стать новым столичным центром притяжения.

Резюме: Благодаря центральному местоположению, развитость собственной инфраструктуры не критична для арендаторов. Хотя здесь планируется открытие многих сервисов.

Оценка:

Инженерное оснащение и коммуникации

В результате модернизации здание было оснащено новыми инженерными коммуникациями: отоплением, центральным кондиционированием и приточно-вытяжной вентиляцией. Что важно: во всех помещениях можно открывать небольшие форточки (редкость для зданий с центральным кондиционированием). Данная конструкция противоречит энергоэффективности, зато важна для психологического комфорта многих из нас.

Высота потолков, в разных особняках — 3 или 4 м.

Реконструкция сопровождалась полной заменой всех инженерных коммуникаций. Здесь проведена центральная вентиляция и центральное кондиционирование

Интернет-услуги предоставляет два оператора — Роснет и Билайн, цены «среднерыночные».

Мощность обеспечения офисов электроэнергией 50 Вт/кв.м без учета кондиционеров, в помещениях ритейла — до 100 Вт/кв. м.

Оценка:


Виды из окон

Очень зависят от этажа и положения офиса. Из многих окон открываются виды во внутренние дворики, которые, правда, вполне живописны. С верхних этажей, а особенно с эксплуатируемой кровли, открывается отличная панорама столицы. Картину портит лишь снегоплавильная станция на берегу Яузы.

Снегоплавильная станция на противоположном берегу Яузы, пожалуй, единственное неприятное соседство

Можно предположить, что весной, летом и осенью картинки из окон гораздо живописнее.

Оценка:




III. Офисная площадь

Девелопер проекта, компания Sminex, всегда находит покупателя на собственные объекты, «оставляя себе» лишь техническое обслуживание. Правда, в момент запуска проектов, девелопер помогает инвесторам сдавать помещения в аренду, либо находит арендаторов на непроданные помещения, чтобы предлагать к продаже уже готовый арендный бизнес.

Узкие дверные проемы и лестницы — один из конструкционных недостатков реконструированные зданий

В данный момент здесь доступны для аренды офисные и торговые помещения от 60 до 160 кв. м, а для аренды или продажи — два трехэтажных особняка — 560 кв. м и 481 кв. м. Особняки, по словам представителей Sminex, реализуются целиком: лестница, расположенная в центре, делает поэтажную аренду невыгодной. Есть выход на роскошную террасу (площадь кровли при расчете площади офиса не учитывается!).

Планировки

Все помещения позволяют эффективно использовать рабочее пространство. Хотя в силу некоторых особенностей, здесь сложно представить плотно набитые сотрудниками пространства open space. Так же здесь невозможно реализовать «советскую» кабинетную систему.

Второй этаж особняка № 12: частично сделаны бетонные стяжки пола

Резюме: При наличии выбора, преимущества формата «особняк» проявляются именно при аренде собственно особняка или хотя бы этажа целиком. Очевидно, такой формат оптимален для солидных «неторопливых» компаний, где на одного сотрудника приходится гораздо больше стандартных 4,5 кв. м.

Оценка:




IV. Цены и условия сделки

Покупка

По данным на февраль 2015 г. , в особняке № 12 площади реализуются по цене 378 тыс. руб/кв. м, в особняке № 13 — по цене 410 тыс. /руб. кв. м.


Аренда

Озвучиваемая цена аренды — 26–32 тыс. руб/кв. м., что по докризисным меркам очень привлекательно для нового офиса такого класса в центре. Остальные детали обговариваются индивидуально с собственниками.

Резюме: Заявленные цены Bankside вполне конкурентноспособны, хотя и находятся на верхней ценовой планке. Вопрос в том, как гибко с ценами готовы с ними работать разные собственники.

Оценка:




V. Эксплуатация и управление

Бизнес квартал Bankside работает постоянно (сложно ограничить время работы, если у тебя свой вход). В этом — его удобство.

Навигация для посетителей пока не отработана. Информационные щиты на въездах довольно малы, нет табличек, указывающих дорогу к тем или иным компаниям-арендаторам.

Как объяснили специалисты управляющей компании, новая навигация будет обязательно создана. Просто, как ожидается, окончательный дизайн и функционал табличек может обсуждаться, в зависимости от потребностей арендаторов. По крайней мере, ключевых.

Стоимость эксплуатации составляет в среднем 2500 руб./кв.м в год с НДС. Что, конечно, несколько больше среднего в данном классе (2200–2400 руб/кв. м) и гораздо больше, чем в другом проекте данного девелопера — бизнес-центре «Хамелеон» (1650 руб. /кв. м). При этом надо понимать, что в эту «повышенную» сумму не входит, например, оплата работы рецепшн, т. к. ее в силу формата нет.

Навигация по бизнес-кварталу сейчас оставляет желать лучшего. Схема небольшая и не очень четкая

Увеличенные расходы объясняют сложностью поддержания системы освещения, видеонаблюдения и уходом за зелеными насаждениями. Мы можем предположить, что определенная доля средств закладывается и на поддержание привлекательного внешнего вида травертина: этот материал не очень хорошо ведет себя в условиях сырой, загазованной и запыленной Москвы.

Охрана, несмотря на отсутствие ограждения, осуществляется по всему периметру.

Что касается систем безопасности для конкретных офисов — то владельцы особняков могут использовать предложения от управляющей компании или выбрать что-то свое.

Часть особняков имеют плоскую эксплуатируемую кровлю. Часть — мансардную крышу

Резюме: Объектом управляет опытная компания, умеющая поддерживать бизнес-пространство на нужном уровне.

Оценка:




Подведение итогов

Бизнес-квартал Bankside подходит компаниям, которым требуется представительский офис. Здесь будет комфортно как представителям финансового сектора, так и компаниям из мира моды или шоу-бизнеса. Создано деловое пространство, где, очевидно, будет приятно проводить бОльшую часть суток. Отличный вариант для тех, кому нужен круглосуточный офисы.

Важно понимать, что Bankside особый формат — офисные особняки. То есть здесь при сохранении общего пространства каждый резидент получает здание с отдельным входом. Аренда небольших офисов концептуально менее интересна, хотя, конечно, арендаторов могут привлекать другие параметры — местоположение, соседство с партнерскими компаниями и т. п. Приобретение офисного особняка может быть хорошей инвестицией, т. к. со временем район будет только развиваться.

Оценки:

I. Локация
Транспортная доступность
Внешняя инфраструктура
II. Характеристики здания
Фасад и интерьер
Общие зоны
Лифты, коридоры, лестничные пролеты
Санитарные зоны
Внутренняя инфраструктура
Инженерное оснащение и коммуникации
Виды из окон
III. Офисная площадь
Планировки
IV. Цены и условия сделки
V. Эксплуатация и управление

По итогам нашей экспертизы бизнес-квартал Bankside (Бэнксайд) в ЦАО получает 54 балла из 60.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252

БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27