КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Экспертиза бизнес-центра Central Yard

10 ноября,   4392
Деловой кластер у метро Бауманская обладает большим потенциалом расширения за счет редевелопмента бывших промзон, которые превращаются из офисов и складов класса С в высококлассные деловые центры. Мы посетили Central Yard — новейший из введенных в эксплуатацию бизнес-центров в этом районе.

Название: Central Yard B+
Девелопер: Stone Hedge
Сдан в эксплуатацию: 3 квартал 2014 г.;
Старт продаж: 12 мая 2014 г.
Технология строительства: редевелопмент помещений класса C
Структура предложения: 5 офисов (от 43 кв.м. до 62 кв.м.) по данным на ноябрь 2014 г.
Ритейл: 4 помещения свободного назначения (от 74 до 119 кв. м.) по данным на ноябрь 2014 г.
Аренда: 600 $/м²/год; Продажа: 5 450 $/м² (по данным на ноябрь 2014 г.)

Содержание экспертизы


I. Локация

БЦ Central Yard расположился с внутренней стороны ТТК в Басманном районе ЦАО по адресу Бауманская ул., д 7. Район имеет плотную застройку и довольно узкие улицы, испытывающие практически целый день высокую транспортную нагрузку.

Транспортная доступность

Транспортная доступность

Ближайшая к бизнес-центру станция метро Бауманская — всего 500 метров, примерно 7 минут пешком. Так же удобно добираться до станции Красносельская Сокольнической линии, но дорога туда в два раза длиннее — около 900 метров.

Схема проезда БЦ «Central Yard»

Схема проезда БЦ «Central Yard»

По Бауманской улице ходят трамваи, поэтому до бизнес-центра можно доехать от указанных выше станций метро на трамваях № № 37, 45, 50 и 7 до остановок «Поликлиника № 15» или «Бауманская улица, 17». БЦ Central Yard находится прямо между ними, поэтому в любом случае придется немного пройтись.

Вариантов заезда на автомобиле в БЦ Central Yard — множество (с ТТК, набережной Яузы, разными путями с Садового кольца). Но из-за обилия в окрестностях других офисных центров трафик высок не только в часы пик. Положение усугубляется трамвайными путями и узостью Бауманской улицы и прилегающих дорог. Планами развития паркинга в Москве стоянка автотранспорта на Бауманской улице будет запрещена.

Типичная дорожная ситуация утром в будни

Типичная дорожная ситуация утром в будни

Типичная дорожная ситуация вечером в будни

Типичная дорожная ситуация вечером в будни

Парковка:
Количество машино-мест в бизнес-центре предусмотрено меньше, чем рекомендует Moscow Research Forum для объекта класса B+ в зоне между Садовым кольцом и ТТК. Предложенный экспертами коммерческой недвижимости минимум — 1 м/м на 80 кв. м, а в Central Yard парковочный коэффициент — 1/100: закрытый охраняемый паркинг бизнес-центра рассчитан на 35 машино-мест, при этом из них 5 пар зависимые.

Стоимость машино-места составляет $46 000, несколько мест предлагается за $51 500. Так же машино-место можно арендовать (цена по запросу). Пока свободно более половины парковки. Предусмотрено 10 гостевых мест.

Примерно в 15-ти минутах ходьбы находится Комсомольская площадь ("Площадь трех вокзалов"): Ярославского, Ленинградского и Казанского, очень легко добраться с Курского вокзала. Это неоспоримый плюс для тех, кто проживает за городом по этим направления, либо чей бизнес «разделен» на два города (например, Москву и Санкт-Петербург).

Резюме:
Несмотря на соседство с крупными транспортными артериями города, владельцам личного транспорта следует учитывать загруженность улочек, прилегающих к БЦ Central Yard, но в остальном расположение в центре крупного офисного кластера, близость к центру, двум линиям метрополитена и трем вокзалам делают объект привлекательным.

Оценка: 

Внешняя инфраструктура

Внешняя инфраструктура

Бауманская — сложившийся район исторической застройки. Здесь можно найти все необходимые товары и услуги — аптеки, парикмахерские, супермаркеты, торговые и медицинские центры, отделения банков и салоны сотовой связи. По соседству расположены несколько крупных фитнесс-центров, которые, конкурирую за клиента, предлагают различные интереснее программы. Отлично развит сегмент HoReCa — есть столовые, кафе, сети быстрого питания и рестораны разных ценовых категорий.

Надо понимать, что в этом районе исторически были сосредоточены высшие учебные заведения и производства. Теперь место последних занимают офисные центры. Поэтому очень хорошо развит сегмент небольших производств: мини-типографий, рекламных мастерских и т. п. Есть нотариальные конторы и фотоателье.

Обилие офисных зданий сформировало здесь, в районе Бауманской, деловой центр

Обилие офисных зданий сформировало здесь, в районе Бауманской, деловой центр

В непосредственной близости от бизнес-центра нет ни парков, ни скверов, но район довольно зеленый. До ближайшего сквера около 500 метров по прямой дворы, а знаменитый Бауманский сад находится в получасе от бизнес-центра.

Еще 25 лет назад в районе м. Бауманская было довольно неблагополучно в экологическом плане. Но теперь «грязные» производства закрыты, и ситуация в районе существенно улучшилось. Хотя, конечно, на качестве воздуха сказывается близость к крупным магистралям.

Резюме:
По соседству есть вся необходимая инфраструктура как для бизнеса, так и для работника.

Оценка: 

II. Характеристики здания

Основой концепции проекта Central Yard является клубность, приватность. Поэтому все — от дизайна до технических параметров — должно создавать впечатление эксклюзивности и дарить комфорт. Трехэтажный деловой центр разбит всего на 89 помещений - на 2-м и 3-м этажах офисных, первый же этаж отведен для помещений свободного назначения и ритейла.

Фасад и интерьер

Девелопер реконструировал старое кирпичное здание, использовавшееся ранее как офисные и складские помещения класса С,. Фасады выполнены в духе викторианской Англии. Использованы панорамные окна с мелкой расстекловкой в сочетании с темным кирпичом, элегантными декоративными элементами и лепниной.

Снаружи здание выглядит действительно аристократично, но почувствовать заложенную в концепцию бизнес-центра атмосферу можно только во внутреннем дворе, где центральной фигурой дизайна является миниатюрный аналог лондонского Биг Бена. Поддерживает концепцию интерьер общих зон.

Фасад здания

Фасад здания

Резюме:
Дизайн выполнен качественно и со вкусом. Во всем чувствуется концептуальность и единство стиля.

Оценка: 

Входная группа

Вход в бизнес-центр находится со стороны Бауманской улицы и сразу обращает на себя внимание. Здание выделяется на общем фоне своим фасадом, и создается впечатление, что перед тобой вход в английской особняк. По центру расположена массивная дверь, выполненная в изысканном стиле, который подчеркивает статус и престиж здания.

Вход в БЦ Central Yard

Вход в БЦ Central Yard

Заслуживает внимание интерьер холла, который, скорее можно встретить в клубе или бутик-отеле. Здесь неяркое освещение, гостеприимно стоит кожаный диван, декорированные кирпичом стены украшены монохромными фотографиями «под старину», а на ресепшн всегда готовы помочь посетителю сориентироваться.

Оценка: 

Лифты, коридоры, лестничные пролеты

В бизнес-центре один лифт (ThyssenKrupp, грузоподъемность — 630 кг) и две лестницы. Поскольку в здании всего 3 этажа, этого будет вполне достаточно, к тому же лестницы удачно сконструированы. Они достаточно широкие для того, чтобы два потока людей могли разойтись, а некрутые ступеньки позволяют не переживать за свою безопасность при спуске или подъеме.

Лифт и центральная лестница

Лифт и центральная лестница

В отличии от многих бизнес-центров, в Central Yard не пренебрегли отделкой коридоров. Она выглядит элегантно и подчеркивает клубную концепцию проекта.

Коридоры БЦ Central Yard

Коридоры БЦ Central Yard

Оценка: 

Санитарные зоны

На каждом этаже размещено по две пары санитарных зон раздельного пользования, каждая оснащена двумя кабинками и одной раковиной. Используются качественные сушилки для рук Dyson и диспенсеры премиум-класса Tork.

санитарная зона

Санитарная зона

Комфортная эксплуатация общественных зон рассчитана на 300-400 человек на офисных этажах. В целом, по нашим оценкам превышение этого лимита с учетом концепции бизнес-центра маловероятно.

Так же на первом этаже сразу после КПП есть еще один универсальный санузел довольно большой площади.

Оценка: 


Внутренняя инфраструктура

Вся площадь первого этажа предоставлена ритейлу. Тут уже запланирован престижный ресторан, концепция которого так же выдержана в общем британском стиле делового центра. Помимо него готовятся к открытию кафе, отделение банка, несколько шоу-румов и даже танцевальная студия.

В некоторые из них можно попасть как со стороны улицы, так и со двора, и в последнем случае двери оборудованы электронно-пропускной системой. Часть помещений имеют вход только с внутренней территории, однако туда можно попасть, получив пропуск на ресепшен.

Особенностью бизнес-центра является благоустроенный внутренний двор, где можно не только приятно провести свободное время. По замыслу девелопера это отличный вариант для поиска вдохновения и в хорошую погоду может заменить рабочее место в офисе. Во дворе разбиты клумбы и сооружен вышеупомянутый Биг-Бен.

Внутренний двор

Резюме:
Большой ассортимент товаров и услуг соответствующего бизнес-центру уровня

Оценка: 

Инженерное оснащение и коммуникации

Несущие колоны. Потолки высотой 3,8 метра, что в целом оптимально для такого объекта.

В ходе капитального ремонта здания были заменены все инженерные системы. Система вентилирования — приточно-вытяжная, а центральное кондиционирование отсутствует. Однако у владельцев есть возможность установить индивидуальный кондиционер.

В БЦ Central Yard предусмотрен только один интернет-провайдер, что аргументируется отсутствием реальной конкуренции между операторами. В какой-то степени это может снизить мотивацию предоставлять качественные услуги, но с другой стороны в любых проблемах со связью ответственность единственного оператора очевидна.

Оценка: 


Виды из окон

Пожалуй, это один из редких случаев, когда вид на территорию самого бизнес-центра приятнее и интереснее окружающего городского пейзажа.

Вид из окна

Вид из окна

Оценка: 

III. Офисная площадь

Планировки

Общая площадь здания составляет 7600 кв. м. В БЦ «Central Yard» предлагаются помещения от 27 до 272 кв. м., а в зоне ритейла — от 73 до 138 кв. м. Внутренние стены газосиликатные, что позволяет объединить соседние помещения.

Планы 1-го и 2-го этажей

Планы 1-го и 2-го этажей

Помещения ритейла имеют полное техническое оснащение, в которое входят канализационные выходы.

Все помещения реализуются в состоянии shell & core, предполагая свободную планировку и установленные стеклопакеты и дверь. В каждое помещение проведены система отопления, электричество и интернет.

Офисное помещение

Офисное помещение

Оценка: 

Структура предложения

В ноябре 2014 г. на продажу предлагаются 7 офисных помещений от 37 до 62 кв. м, в аренду – 5 офисов от 33 до 55 кв. м. Оставшиеся в продаже 4 торговых помещения представлены площадями 74, 77, 115 и 119 кв. м, в аренду предлагаются 4 помещения свободного назначения от 86 до 134 кв. м.

IV. Цены и условия сделки

По состоянию на ноябрь 2014 г. реализовано 90% лотов. Из них доля инвестиционных приобретений составляет около 15–20%.

Покупка

В настоящее время цены на офисные площади начинаются от $5450 за кв. м.

Аренда

Арендовать помещение в БЦ Central Yard можно по цене от $600 за кв. м. Заключение договора возможно как в рублевой, так и в долларовой валюте, при этом в последнем случае собственник зачастую фиксирует курс на год.

Прогноз роста цен

После ввода в эксплуатацию цены на предложения в БЦ Central Yard не имеют предпосылок к росту. Существенные изменения могут произойти только под воздействием серьезных факторов, которые будут влиять на рынок в целом.

Резюме: Стоимость квадратного метра в бизнес-центре соответствует классу объекта и расположению. Клубный формат делового центра также повышает его престиж, а следовательно, влияет на цены.

Оценка: 

V. Эксплуатация и управление

Как оценивают представители девелопера, в здании могут комфортно работать до 1000 человек. Превышение этого показателя ощутимо увеличит нагрузку на общие зоны бизнес-центра.

Зона рецепшн и КПП

Зона ресепшн и КПП

Особых ограничений к сфере деятельности компании-арендатора нет, при желании можно отрыть в офисной части здания шоу-рум или мини-производство, разумеется, при условии, что оно не будет причинять неудобство соседям.

Оплата арендатором услуг управляющей компании и коммунальных платежей осуществляется в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Для собственников же эксплуатационные расходы составят 3700 руб. в год за кв. м. Коммунальные платежи по городским тарифам начисляются: отопление и вода — пропорционально занимаемой площади, электричество — согласно показаниям счетчиков. В зоне ритейла платежи за воду начисляются в соответствии с показаниями счетчиков.

Арендные каникулы составляют от 1 до 3 месяцев в зависимости от площади офиса, а ремонтные работы можно проводить исключительно после 19:00.

Работа делового центра осуществляется в круглосуточном режиме без выходных. При этом доступно большинство операционных услуг — от оформления пропусков для гостей до срочного обращения в управляющую компанию.

На объекте работает собственная служба клининга, которая осуществляет поддержание чистоты в общих зонах и при заключении отдельного договора — уборку офисов. Обязательном порядке раз в час производится уборка санитарных зон, несколько раз в день — холла, коридоров и лифта. Глянцевое напольное покрытие чувствительно к зимним реагентам и агрессивным жидкостям, поэтому со временем будет изнашиваться и тускнеть и только регулярная деликатная уборка позволит сохранить его презентабельный вид надолго.

Оценка: 

Подведение итогов

БЦ Central Yard является достойным представителем делового кластера, сформировавшегося в районе метро Бауманская. Объект готов предложить качественные услуги и комфортные условия для своих арендаторов и их посетителей.

Въезд на парковку бизнес центра Central Yard

Въезд на парковку бизнес центра Central Yard

Девелоперу удалось реализовать клубную концепцию, которая подойдет компаниям, ценящим возможность работать в комфортной приватной атмосфере.

Сам Басманный район, не смотря на загруженность дорог, уже давно стал одним из популярных деловых центров Москвы во многом благодаря близости к метро и центру города, а так же развитой инфраструктуре.

Оценки:

I. Локация
Транспортная доступность
Внешняя инфраструктура
II. Характеристики здания
Фасад и интерьер
Входная группа
Лифты, коридоры, лестничные пролеты
Санитарные зоны
Внутренняя инфраструктура
Инженерное оснащение и коммуникации
Виды из окон
III. Офисная площадь
Планировки
IV. Цены и условия сделки
V. Эксплуатация и управление

По итогам нашей экспертизы бизнес центр Central Yard на Бауманской улице получает
49 баллов из 60.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252