КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Торговая недвижимость Москвы: итоги и прогнозы на 2015 год

16 декабря,   4583
Девальвация рубля сильно ударила по ритейлерам и владельцам торговой недвижимости. Возможно, через некоторое время на этом рынке изменятся правила игры, появятся новые игроки и услуги.

Что будет со стрит-ритейлом

В центре столицы, внутри Садового кольца растет доля вакантных площадей. По информации компании «Магазин Магазинов» к концу года пустует 8% торговых помещений (в предыдущие годы — не более 4%). Средние ставки за этот год выросли в среднем на 38% в рублях и снизились на 17% в валюте (валютный скачок середины декабря при этом не учитывался).

Очевидно, ритейлеры хотят снижения ставки, возможно, даже перейти на процент с оборота. Собственники не просто не согласны на эти условия. Многие готовы заключать договора аренды только в долларах, а если в рублях, то не больше, чем на полгода: в памяти жив кризис 2008 года, когда к лету 2009 года обороты в торговле восстановились.

Нармина Горина, партнер компании «Магазин Магазинов» считает одной из причин такой рассогласованности то, что многие собственники торговых помещений проживают за границей и оторваны от российских реалий. Деньги, вырученные от аренды, не являются основным источником их дохода. И они предпочитают ожидать лучших времен, чем уступать в цене.

Если рынок все-таки придет к арендной ставке в виде «фикс + процент с оборота», то, по мнению госпожи Гориной, возможно появления нового вида услуг — управления улицами. Ведь при такой схеме определения арендной платы владельцы недвижимости будут заинтересованы в том, чтобы улица стала приятной и привлекательной для прогулок горожан и туристов. В Европе, по крайней мере, такой вид управления существует.

У нас пока известен один очень слабый пример «улицы» в управлении — новая прогулочная зона Аллея Романов под управлением RD Group. Очевидно, эта компания очень удачно поймала мировой тренд.

Коридоры закрываются?

Ритейлеров перестает интересовать Тверская. Ее плюсы (статус главной улицы города, качественные помещения правильной конфигурации с большими витринами) померкли перед высокими арендными ставками.

Владельцы торговых помещений на Тверской предпочитают выжидать более благоприятной экономической конъюнктуры нежели снижать арендные ставки. В результате на участке от Красной Площади до Пушкинской сейчас 13% пустующих помещений (в абсолютных единицах — это 20 торговых площадок). А на участке по четной стороне улицы от Пушинской до площади Маяковского — не занято вообще 40% площадей.

В качестве примера торгового коридора, который не потерял популярности (ни в арендной ставке, ни в скорости заполнения свободных помещений) называю Никольскую улицу. Ее перспективы весьма радужны: улицу собираются продолжить до Центрального Детского Мира. Разумеется, под землей, расширив и реконструировав существующий пешеходный переход.

Еще десять лет назад в среде консультантов торговой недвижимости преобладало мнение, что торговые коридоры — это что-то устойчивое и непоколебимое. Невозможно заставить людей посещать «ненамоленное» место. И, наоборот… если какая-то улица стала торговым коридором, то это — навсегда.

Между тем, есть исторические примеры, когда улица утрачивала статус торгового коридора. Например — Сретенка. Юридическая неопределенность со многими строениями первой линии привела к тому, что ее реконструкция затянулась в 90х-начале нулевых. И хотя это древняя торговая улица, сейчас она утратила свое значение.

С другой стороны, современные стратегии градоуправления позволяют раскручивать новые места (например, набережна возле ЦДХ). Поэтому, не исключено, что Тверская, несмотря на оптимистичные прогнозы консультантов, утратит свой статус главной торговой улицы столицы уже навсегда.

Ритейл и парковки

Считается, что отсутствие стихийной парковки благотворно сказывается на стрит-ритейле. Однако в столице упорядочение паркинга совмещается с сокращением парковочного пространства и даже с закрытием некоторых улиц для парковки (при том, что единого документа, перечисляющего закрытые для паркинга улицы, нет). Такое положение дел будет влиять на стрит-ритейл.

Очевидно, на улицах, становящихся пешеходными, происходит смена арендаторов — их заполняют кафе, рестораны и т. п.

Эвелина Ишметова, зам. генерального директора компании RRG приводит в пример Глубокий переулок в районе Арбата, где раньше было много интерьерных магазинов. Сейчас же там кафе и рестораны.

А что в отсутствии парковки будет с теми торговыми площадями, которые находятся в центре, но не в торговых коридорах и в удалении от метро? Которые занимают ритейлеры, предлагающие узкопрофильный товар, за которым приезжают специально?

Разумеется, общих рецептов здесь быть не может. Например, интерьерные магазины на Фрунзенской набережной вряд ли сменят свое местоположение: для них это чревато потерей клиентуры. К тому же здесь есть просторные дворы, где можно организовать парковку.

А кому-то, возможно, придется и съехать. В отсутствии парковок торговые помещения в центре можно будет использовать только для продуктовых магазинов либо в качестве шоу-румов.

Торговые центры: взрывной рост

В 2014 году в Москве и ближайшем Подмосковье было введено 752 тыс. кв. м торговых площадей. Столько не вводилось за всю новую историю столицы. Сказались на таком высоком уровне ввода и доступность кредитных средств, и замораживание планов по строительству после кризиса 2008 г. Тогда было приостановлено более 70% проектов в активной стадии, что уже говорить о «бумажных»? Правда, многие торговые центры сегодня стоят полупустыми (см. таблицу).

Пустые помещения в московских ТРЦ, открытых в 2014 г. (по результатам полевых исследований компании «Магазин Магазинов»

ТРЦ

Доля пустых площадей на момент открытие

Доля пустых площадей на конец 2014 г.

Гудзон

55%

24%

Москворечье

10%

10%

Вегас

70%

13%

Весна

8%

4%

Водный

80%

34%

Алфавит

47%

46%

Авиапарк

65%

65%

Считается, что владельцы ТРЦ более гибко подходят к обсуждению арендной ставки: меньшая доходность для них важнее, чем полный простой.

Но Эвелина Ишметова поясняет, что это нельзя называть тенденцией. Все очень сильно зависит от девелопера. Например, ИКЕА очень конструктивно подходит к формированию арендных ставок. А «ТПС недвижимость» номинирует арендную плату в долларах. После обвала рубля с арендаторами не спешат пересматривать условия контрактов. А что касается новых центров, то их предпочитают открыть полупустыми, только с якорными арендаторами, чем идти на существенные дисконты.

Если девелопер брал кредит на реализацию проекта в долларах, то пускать «рублевого» арендатора — невыгодно. Тем более, что многие фешн-операторы сейчас требуют в качестве бонуса отделку за счет девелопера. Тем более, что последние исследования показывают: все больше посетителей крупных ТРЦ приезжают прицельно в один-два магазина. Все меньше тех, кто просто «гуляет» по торговой галерее.

В любом случае, в 2015 г. ожидается ввод 13 крупных торговых центров арендопригодной площадью 654,5 тыс. кв. м. Вряд ли эти планы отложатся. Но уже сейчас очевидно: новые торговые центры будут испытывать нехватку арендаторов.

Торговые центры в Москве, заявленные к открытию в 2015 году

Название объекта

Адрес

GBA,
кв.м

GLA,
кв.м

Девелопер

Columbus 

Варшавское ш., вл. 140 

277 000

140 000

МИРС 

Ривьера

Автозаводская ул., 16

298 000

100 000

Практика Девелопмент

ТРЦ на Кутузовском проспекте

Славянский б-р, 3

137 000

60 000

ТПС Недвижимость

БУТОВО МОЛЛ

Остафьевская ул., вл.3

143 000

57 000

МД Групп

MARi

Поречная ул., 10

135 000

52 000

ФСК Лидер

ТРЦ у ст.м. «Полежаевская»

Хорошевское ш., 33/1

114 000

50 000

ТПС Недвижимость

РИО 

 Киевское ш., 1,5 км 

70 000

45 000

ГК Ташир 

РИО

Вернадского просп., вл.86

70 000

40 000

ГК Ташир

Центральный Детский Магазин на Лубянке 

Театральный пр., 5/1 

60 500

35 200

Галс Девелопмент 

ТРЦ

Рязанский просп., вл. 20

94 000

30 000

УК ФОРТРАСТ ГЛОБАЛ

Клён

Енисейская ул., 37

33 000

21 000

МНЦЭС-Капстрой

Галеон

Ленинский просп., вл. 123, корп. 1

28 000

14 000

МД Групп

Vnukovo Outlet Village - 2 оч.

Киевское ш., 8 км

17 800

10 300

Диона


Торговые центры в Москве, открытые в 2014 г.

Название объекта

Адрес

GBA,
кв.м

GLA,
кв.м

Девелопер

Ввод в экспл-ю

Авиапарк 

Хорошевское ш., вл. 38А 

510 000

235 000

AMMA Development 

Q4 2014

Vegas Крокус Сити

МКАД, 66 км

285 000

112 500

Crocus International

Q2 2014

Мозаика

Кожуховская 7-я ул., вл. 3А-5 

134 000

67 000

ОСТ-групп 

Q4 2014

Кунцево Плаза

Ярцевская ул., 19 

114 300

63 600

Enka 

Q4 2014

Весна

Алтуфьевское ш., 13

126 000

56 000

Central Properties/
Alto Assets

Q2 2014

Гудзон

Каширское ш., вл. 12

120 000

56 000

IMMOFINANZ Group

Q1 2014

Твой дом 

МКАД, 91 км

60 000

40 000

Crocus Group 

Q4 2014

Водный

Головинское ш., д.5

50 000

32 200

MR Group

Q3 2014

Браво

Борисовские Пруды ул., 26, стр. 2

24 000

21 000

Дарья-СТ

Q4 2014

Москворечье

Каширское ш., 24, стр.12

30 000

16 500

Гарант-Инвест

Q1 2014

Outlet Village Belaya Dacha - 2 очередь*

Новорязанское ш., 10 км

16 000

13 000

Hines

Q4 2014

Отрада - 3 очередь

Пятницкое ш., 7 км

14 600

11 500

Эльт

Q2 2014

Алфавит

Куликовская ул., д.6

14 400

11 000

Кристина НВН

Q3 2014

ОранжПарк

Ленинская Слобода ул.

16 500

10 300

City & Malls PFM

Q4 2014

МЦ

Миклухо-Маклая, 36

9 255

6 400

Союз

Q2 2014

Автор: Насонова Алла специально для OfficevMoskve.Ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27

Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252