КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Торговля на пересадках

24 марта,   3445
Изучение транспортных потоков является сегодня непременным условием маркетинговых исследований перед строительством торговых центров. Более прогрессивный подход — строить торговый центр там, где должен появиться большой транспортный узел. Правда, пока удачных реализованных проектов этого формата в Москве нет.

Расположение торговых и торгово-развлекательных узлах (ТПУ) — практика, уже давно хорошо зарекомендовавшая себя во всем мире. В Европе и Америке торговые центры существуют при всех более-менее значимых транспортных узлах, говорит Александр Иерусалимов, директор департамента инфраструктурных проектов NAI Becar Мск. Зачастую выход с вокзала или пересадочной станции метро приведет вас сначала в торговый центр и только, пройдя через галереи торгового центра, вы попадете на улицу.

трц афимолл сити

Высокая востребованность таких торговых площадей весьма понятна: на пересадочных узлах сосредоточены огромные потоки посетителей, за счет которых и существует в конечном счете весь ритейл. К примеру, аэропорт Домодедово посещает более 28 млн. человек в год — неудивительно, что ставки аренды там сопоставимы со средними ставками в ведущих торговых центрах Москвы.

Вокзал не при чем?

У двух столичных вокзалов расположены торгово-развлекательные центры, характеризующиеся высоким потоком посетителей и высокими ставками аренды. Это ТРК «Атриум» и ТРК «Европейский». Но можно ли приписывать их успех исключительно расположению у пересадочного узла? При строительстве «Европейского» были учтены все возможные транспортные и пешеходные потоки: и ст. м. «Киевская», и Киевский вокзал, и Кутузовский проспект — все это, безусловно, обеспечило успешность проекта — как и расположение рядом с жилыми массивами. В случае же с «Атриумом», появившегося 4 годами ранее, соседство с вокзалом рассматривалось его владельцами, скорее, как недостаток, а основная ставка делалась на автомобильный трафик. «Центр развернут к Садовому кольцу и ориентирован на транспортные потоки с этой магистрали, — рассказывает Александр Иерусалимов. — Для удобства посетителей создана огромная трехуровневая подземная стоянка. В процессе эксплуатации центра стало понятно, что значительная часть посетителей торгового центра приезжает в него не на машине, а приходит со стороны ТПУ «Курская-Чкаловская».

трц европейский

В то же время эксперты отмечают, что считать оба эти объекта классическими торговыми центрами в ТПУ все же не стоит: во-первых, из-за того, что полноценными пересадочными узлами территории вокзалов можно назвать все-таки с некоторой натяжкой. Во-вторых — потому что торговые центры изначально не были частью концепции ТПУ. «Успех этих ТРЦ связан, во-первых, с правильным расположением, во-вторых, с грамотным подбором якорных арендаторов и, в-третьих, с грамотной и эффективной работой управляющих компаний. В эти торговые центры многие клиенты едут целенаправленно, так как знают, что смогут найти там все, что нужно. Но, конечно, часть траффика в них формируют и проезжающие мимо, но это явно не основная категория покупателей», — говорит Антон Белых управляющий партнер DNA Realty.

Концептуальный подход

Удачных проектов в рамках ТПУ в Москве вообще нет, — считает Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments. Дело в том, что в Европе, такие проекты реализуются в рамках государственно-частного партнерства. В них участвуют частные инвесторы, транспортные компании и государство. Таким проектам свойственно единое управление и общий концептуальный подход. Это дает возможность максимизировать выгоды всех участников. У нас же более характерен подход выделения участков под строительство рядом с ТПУ. Это не позволяет правильно спланировать и организовать потоки и элементы инфраструктуры в рамках всей территории.

Определенные надежды возлагались на ТРЦ «Афимолл», рядом с которым изначально предполагалось строительство пересадочного узла включающего не только станции метро, но и конечную станцию для «аэроэкспрессов» трех международных аэропортов. Однако грандиозные планы не были реализованы, этот объект стал просто одним из не слишком удобно расположенных центров. В большей степени на низкий трафик в ТРЦ AFIMall City влияет тот факт, что ММДЦ «Москва-Сити» строится с большими пробуксовками. Того количества людей, которое работает на территории этого бизнес-района, торговому центру явно недостаточно для того, чтобы он хорошо функционировал. По мнению Игоря Чаплинского, генерального директора City Retail Group, ТРЦ AFIMall City обладает плохой транспортной и визуальной доступностью. На метро до него тоже добираться не очень удобно: ветка тупиковая, а поезда ходят редко.

Перспективы

Впрочем, в ближайшем будущем в Московском регионе все же возможно появление удачных проектов ТРЦ в составе транспортно-пересадочных узлов. В Москве планируется строительство 255 пересадочных узлов, и в 2016—2017 гг. в столице могут быть открыты первые восемь. Планируется строительство ТПУ и в Московской области. Правда, по мнению Антона Белых, основной риск последних состоит в том, что ими не будут пользоваться, если станции метро не появятся. Многие жители области все-таки предпочтут добираться на машинах до столичных ТПУ со станцией метро и уже там оставлять свою машину, а не пересаживаться сначала на электричку, а потом — все равно на метро. «Я считаю, что такие проекты — это перевод денег. И крупные ритейлеры активно в такие проекты не пойдут, так как им там не хватит трафика клиентов», — говорит Антон Белых.

трц атриум

Трафик периферийных ТРЦ формируется, в первую очередь, за счет станции метро, которая должна присутствовать на полноценном ТПУ. И только во вторую — за счет огромной парковки, где многие оставляют свои машины, чтобы двинуться дальше на метро. Основной объем покупок в таких проектах осуществляется вечером, когда человек после работы выходит из метро, заходит в ТЦ, покупает продукты и прочие товары, в том числе пережидая вечерние пробки в сторону области, а после этого едет домой, чтобы по пути уже не заезжать ни в какие магазины.

А вот московские торговые проекты могут оказаться намного более перспективными. Самый крупный из них появится на ст. м. «Выхино». Площадь торгово-развлекательной части проекта будет 235 тыс. кв. м. Бюджет ТПУ «Выхино» составит 20 млрд. рублей. В рамках проекта планируется реконструкция станция метро, строительство перехватывающей парковки и станции железной дороги. На этот проект у правительства Москвы возлагаются особые надежды — недаром Сергей Собянин назвал его «жемчужиной» столицы.

Интересным проектом также является ТПУ на Петровско-Разумовской, где присутствуют две линии электричек, две ветки метро и автобусные маршруты. «Сейчас около этой станции метро открылся небольшой ТРЦ „Парус“, который уже привлек множество крупных сетевых арендаторов, а ставки аренды в нем в среднем на 20% выше рыночных для других станций метро», — отмечает Антон Белых.

Планируется строительство торгового центра и при ТПУ «Царицыно», общей площадью 375 000 кв. м с паркингом на 1,6 тыс. машиномест. Дизайн пересадочного узла планируется выполнить в архитектурном стиле Большого Царицынского дворца. Несмотря на внимание к эстетике, проект строительства масштабного ТПУ уже вызвал недовольство местных жителей.

Крупнейшим транспортно-пересадочным узлом Москвы станет «Саларьево», через который пройдет трасса Солнцево-Бутово-Видное. Помимо этого, к узлу планируется подтянуть ветку скоростного трамвая из пос. Коммунарка. Ожидается, что пользоваться этим ТПУ будут жители присоединенных территорий и области. Крупное строительство на территории ведется компанией Praktika Development, которая в настоящее время не комментирует подробности своего проекта. В то же время с уверенностью можно утверждать, что на территории узла появятся довольно значительные торговые площади. ТПУ будет характеризоваться практически уникальным пассажирским потоком, столь востребованным торговыми и торгово-развлекательными центрами.

Еще один крупный транспортно-пересадочный узел появится у станции метро «Румянцево». Его планируется построить по испанскому проекту — возможно, с использованием нескольких ярусов. В конце прошлого года компания Bustren RM представила в Мосинжпроект предпроектные предложения по двум ТПУ: у ст.м «Лесопарковая» и «Румянцево». Во втором случае уже сейчас предусмотрены дополнительные этажи, на которых будут расположены коммерческие площади.

Впрочем, несмотря на широкие возможности, эксперты выражают некоторые сомнения в целесообразности развития торговли в ТПУ. Так, Игорь Чеплинский считает, что транспортно-пересадочный узел должен быть изначально объектом, который выполняет свою главную функцию — пересадку с одного вида транспорта на другой (личного автомобиля на метро, например) плюс дополнительные функции для релаксации людей. Но это не место для отдыха и шоппинга, товарное предложение здесь должно быть весьма ограничено.

Автор: Надежда Двоскина специально для officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
БЦ "Арена"

Офисы от собственника. Бизнес-центр класса "А". От 30 тыс за кв.м. 5 минут от метро Динамо

+7 (459) 186-61-27

Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252