КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Арендные ставки в офисах: новая картина мира

10 марта,   1872
Сегодня много говорят о том, что в бизнес-центрах Москве существенно вырос уровень вакантных площадей, цены упали, а собственники готовы идти на неимоверные уступки. Портал officevmoskve.ru опросил участников рынка, чтобы понять, как выглядят сегодня условия аренды высококлассных офисов.

Прежде всего, скажем сразу, ожидания безумных скидок – неоправданные.

Хотя некоторые специалисты приводят вполне «лакомую» информацию. Так Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar, ссылаясь на открытые источники, говорит, что в БЦ класса «В» «Вымпел» (20-25 минут пешком от м. Динамо), предлагаются помещения в состоянии Shell&Сore от 1500 кв.м. по ставке 5500 руб. за кв.м. в год, включая НДС. То есть компании, которые имеют стабильную валютную выручку, могут арендовать офис «под отделку» почти даром.

Бизнес-центр Вымпел

А Максим Неретин, генеральный директор и основатель компании Aurora, заявляет, что некоторые собственники в Москва-Сити уже готовы сдавать помещения в состоянии Shell&Сore по $300 за кв. м. Что до недавнего времени было беспрецедентно для офисов класса А.

Конечно, рост вакантных площадей достиг к началу 2015 года небывалого для Москвы объема (по данным CBRE: в сегменте класса В вырос с 11% до 12,8%, в сегменте класса A – с 17% до 28%). Конечно, Москва традиционно испытывала дефицит качественных офисов, между тем для развитых рынков в периоды экономических спадов характерна даже меньшая заполняемость.

«Высокий уровень вакантных площадей в Москве вселяет в арендаторов уверенность, что при агрессивных переговорах можно получить ставку значительно ниже рыночной, - говорит Андрей Канаев, заместитель руководителя проекта «К2 Бизнес-парк». - Но, чем глубже арендатор погружается в сделку, тем быстрее выравниваются условия и достигают своих рыночных значений.»

К2 Бизнес-парк

Больше настораживают другая тенденция: переход при расчетах на рублевые ставки. Это – не просто снижение цены, но свидетельство того, что наша недвижимость перестает быть коммерческим активом для мировых инвесторов.

К тому же многие участники рынка высказывают мнение, что «дно» рынка еще не достигнуто, а происходящее сегодня – это просто рабочая коррекция. Настоящие проблемы начнутся, когда компании будут массово отказываться от офисов в связи с полным прекращением деятельности компаний-арендаторов.

Переход на рублевые ставки

Сегодня номинирование арендных ставок в рублях стало практически всеобщей тенденцией. Психологически арендаторы сейчас лучше воспринимают рублевые ставки, считает Дмитрий Волков, руководитель отдела продаж компании Sminex. «Анализируя звонки в нашу компанию в ноябре и декабре, мы в этом убедились – после чего приняли правильное решение перевести ставки в рубли.»

Есть, конечно, исключения, в основном в классе «А», где собственник делал отделку под арендатора или компенсировал ремонт «в счет аренды», - замечает Илья Фокин. - В таком случае контракт нельзя разорвать, а в случае расторжения арендатор выплачивает огромный штраф или всю стоимость аренды до конца контракта. Многие из таких арендаторов пока терпят, но, думаю, скидки и фиксация курса впереди

Ирина Хорошилова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE отмечает, что вопрос перехода на рублевые ставки назрел еще в III - IV квартале 2014 г. «Однако нужно понимать, что специфика девелоперского рынка не позволяет нам утверждать, что переход на рубли - абсолютная тенденция. Кредитные обязательства, как правило, диктуют ограничения касательного полного реструктурирования долларовых контрактов в рубли. Рублевые контракты по-прежнему свойственны для помещений класса B, тогда как для качественных, современных помещений класса А в большей степени применимо обсуждение/пересогласование размера долларовой ставки аренды с фиксированием валютного коридора».

Фиксация нового курса

Итак, возникает вопрос: ставки в рублях, фиксирование курса доллара или валютный коридор? Есть ли здесь разница?

Некоторые эксперты считают, что никакой разницы между этими понятиями нет. Главное – итоговый размер арендной платы. Другие, наоборот, уверены, что фиксация ставок в долларах, пусть даже по низкому курсу, позволит в будущем легче пересмотреть условия аренды. К собственно валютному коридору многие относятся негативно. Хотя по мнению Андрея Канаева, фиксация валютного коридора позволяет частично разделить риски флуктуаций курса между арендатором и арендодателем. Как нам представляется, сегодня важен даже не курс пересчета, а горизонт заключения договоренностей. Да, он должен быть небольшим. Только по мнению одних экспертов «небольшой» - это полгода, а по мнению других – до трех лет.

«Если отбросить в сторону разногласия касающиеся коммерческих условий, можно выделить разные ожидания владельцев и арендаторов относительно срока контракта. Арендаторы, как правило, пытаются зафиксировать привлекательные для себя ставки, которые могут получить в сегодняшних условиях, на как можно более длительный период. Собственники же, в свою очередь, предпочитают вести речь о контрактах на период 1-2 года», - считает Владимир Рыбаков, глава представительства компании AYONA IP.

По его мнению, в условиях нестабильности национальной валюты переход на фиксированный курс/валютный коридор необходим арендаторам с точки зрения хеджирования своих рисков от непрогнозируемого роста арендной платы. Кроме того, при переходе на рублевые взаиморасчеты речь фактически идет о снижении ставки аренды, поскольку, как правило, курс доллара фиксируется на 10-20% ниже существующего. Фиксация ставки в горизонте полгода-год – это разумный компромисс в текущих экономических реалиях.

Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited напоминает, что мы живем в стране, где все товарно-денежные операции привязаны к доллару – от получения займа в банке до оплаты услуг управляющей компании по замене лампочек. В случае перехода на рублевые ставки, риски принимает на себя собственник. С учетом того, что экономика арендного бизнеса и так не блестящая – в самых лучших проектах она в лучшие годы достигала 8-10% годовых (если оперировать чистой прибылью), а в рядовых проектах находилась на уровне 5-7% - собственник получает дополнительную просадку по операционной доходности, которая фактически лишает его смысла владения объектом недвижимости.

Ирина Хорошилова определят диапазон валютного коридора в 45 – 55 RUR/USD, а горизонт договоренностей в 1 – 3 года. Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar говорит о курсе 40-50 RUR/USD Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty сообщает, что подписывал с клиентами договор, где доллар был равен 45 руб. По мнению этого эксперта текущей ситуации, так как верхняя граница долларового ниже реального курса. Но если, например, делать коридор 60-70 руб. за доллар, то в этом случае у арендатора ежемесячно будет меняться ставка аренды, что не слишком удобно при расчетах. Гораздо удобнее платить фиксированную сумму каждый месяц.

Кстати, примечательно, что в коммерческой недвижимости пересчет в рубли долларовых цен ведется по более высокому курсу, чем, скажем, в жилых объектах премиальных сегментов.

Какой будет новая ставка

Прогнозы – дело неблагодарное. Поэтому большинство экспертов ограничиваются лишь констатацией снижение существующих ставок. Так, по данным S.A. Ricci, в долларовом выражении арендные ставки только за 3 последних месяца 2014г. снизились на 30%, в рублевом выражении снижение произошло на 5-8 %.

Средневзвешенные ставки аренды на помещения более 500 кв.м

  Средневзвешенные ставки аренды помещений более 50 кв. метров
 

$/кв.м/год

руб./кв.м/год

 

3кв.2014

4кв.2014

3кв. 2014

4кв.2014

А     635 450 22241 21457
В+ 424 297 14850 14405
В 337 236 11799 11445

По данным S.A. Ricci

«Если говорить о сегодняшней ситуации и будущем, то мы еще не нащупали дно. Сейчас идет первая волна, волна пересогласований договоров, оптимизаций и скидок. Собственники стали умнее по сравнению с 2008 годом, когда с арендаторами прощались без сожаления, а потом кусали локти», – считает Илья Фокин. Весной эксперт ожидает вторую волну – когда арендаторам будут не нужны и не помогут никакие скидки, т.е. когда компании начнут банкротится и закрываться. Также начнут двигаться и сокращать затраты компании с гос. участием, которые, как правило, менее расторопны, чем бизнес. «Минимальные ставки мы увидим примерно к концу лета, а к концу года рынок начнет восстанавливаться, но очень медленно». 

По прогнозам компании Blackwood, совокупное снижение средних ставок аренды за год оценивается на уровне 20-25% (в долларовом эквиваленте) в зависимости от класса объектов. Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited предполагает, что для А+ класса ставки будут на уровне $600 кв. м в год, для А класса на уровне $500 кв. м/года, для А и В+ класса – на уровне $400, В класс и ниже – ниже $300. Все оценки эксперт делает для курса на уровне 65 RUR/USD.

Автор: Алла Насонова

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252

Afi Tower

Afi Tower 7 мин. до м Ботанический сад. Технология "Умный дом". Скидка 2% только в июне.

+7 (495) 023-14-46