КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Недвижимость с большой дороги

02 июля,   2378
Реконструкция дорог в Московском регионе в последние годы набирает все большие обороты – расширяются трассы, реконструируются развязки, появляются платные магистрали. Все это не может не отражаться на состоянии недвижимости в городе и области. Причем если в сам период проведения ремонтных работ покупательский поток начинает падать в связи с осложненным дорожным трафиком, то уже после их проведения клиентов неизменно становится больше.

Повсюду ремонт

На сегодняшний день в Москве реконструируется более 15 автодорог, самые крупные из которых Щелковское, Волоколамское, Рублевское шоссе, шоссе Энтузиастов, Рязанский и Кутузовский проспекты, а также проспект Мира, рассказывает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, основные объекты торговой недвижимости, расположенные вдоль этих трасс, — крупные ТЦ, а также магазины, находящиеся на первых этажах жилых и офисных зданий. При этом больше всего торговых центров — свыше 15 — находится вдоль Щелковского шоссе (в том числе ТЦ «Новочеркизовский», ТЦ «Лайм»), примерно по 10 располагается на Кутузовском проспекте и Рублевском шоссе. На проспект Мира располагаются четыре крупных комплекса (МФК «Олимпик Плаза», ТЦ «Крестовский», ТЦ «Алексеевский», ТЦ «Золотой Вавилон»), не считая торговых рядов в СК «Олимпийский». А вот Волоколамское шоссе и шоссе Энтузиастов обширной торговой инфраструктурой похвастаться не могут — здесь всего по два торговых центра, а стрит-ритейл развит только не некоторых локациях (в основном, у метро), добавляет эксперт.

Кроме того, как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Мария Кондакова, сейчас ведется реконструкция на пересечении Дмитровского шоссе с Долгопрудненским и 3-го Нижнелихоборского проезда с Дмитровским шоссе, где расположен ТЦ «РИО». На Рязанском проспекте, вдоль которого расположены ТЦ «Рязанский» и ТЦ «Город», реконструкция проходит от Начала Нижегородской улицы вплоть до границ проспекта с Московской областью в Жулебино. Идут работы и на Волгоградском шоссе, вдоль которого расположены «Мега Белая Дача» и «Аутлет Белая дача».

Схожая ситуация наблюдается в Новой Москве и Подмосковье. Как отмечает руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости компании JLL Андрей Привезенцев, сейчас ведутся работы по реконструкции автодорог на территории Троицкого и Новомосковского административных округов, что значительно улучшит транспортную доступность строящихся там торговых центров, в том числе «РИО» на Киевском шоссе. Кроме того, на территории Новой Москвы запланированы открытия нескольких ТПУ, включающих торговую часть (например, ТПУ «Саларьево»), добавляет эксперт.

Дорога до торгового центра

Безусловно, реконструкция дорог, особенно крупных магистралей зачастую осложняет и без того непростую транспортную ситуацию в Москве, отмечает аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт. «Сужение трасс и ремонт развязок в период строительных работ может доставить хоть временные, но значительные сложности владельцам торговых центров, так как ухудшение транспортной доступности приводит к снижению посещаемости их объектов», — поясняет он. Впрочем, по словам Марии Кондаковой, многие собственники крупных торговых центров заботятся о том, чтобы центр на время реконструкции дорог был обеспечен альтернативными подъездными путями.

В любом случае по завершению реконструкции ситуация с посещаемостью, как правило, восстанавливается в течение достаточно короткого времени. Примерами торговых центров, которые попали в подобную ситуацию, можно назвать ТРЦ «Спектр» и ТРЦ «Принц Плаза», посещаемость которых выросла после строительства эстакады по Профсоюзной улице и дополнительной развязки рядом с ними, отмечает эксперт.

«Есть еще один нюанс: зачастую ни собственникам, ни клиентам непонятно, когда закончатся работы по реконструкции той или иной дороги», — рассказывает специалист департамента коммерческой недвижимости «НДВ — недвижимость» Андрей Русин. Также ситуация зависит от тех мероприятий, которые запланированы проектом. Например, если предусмотрен тоннель, то ритейл объекты могут потерять часть спроса, поскольку снизится поток автомобилей, проезжающих мимо и рекламу увидит меньшее количество людей, продолжает эксперт. Например, такая ситуация может произойти в районе улицы Народного ополчения, где в районе размещения ритейл-объектов построят тоннель и развязки.

Управляющий партнер DNA Realty Антон Белых также отмечает, что на время реконструкции дорога сужается, обочины закрываются и падает видимость помещений, расположенных на первых этажах вдоль дороги. «На это время такие помещения становятся фактически мертвыми, так как человек не может ни увидеть, ни подъехать к такому помещению. Снижение ставок аренды на время реконструкции может составлять от 15 до 40%», — говорит Антон Белых.

Таким образом, влияние реконструкции дорог на торговую недвижимость не самое однозначное. «Выигрывают от появления новых магистралей и подъездов крупные ТРЦ выходного дня, куда люди едут целенаправленно и надолго и до которых становится проще добраться, а вот районные ТЦ, куда люди ходили, чтобы не ехать далеко от дома и не стоять в диких пробках, в таких случаях могут потерять часть своих клиентов», — отмечает Антон Белых. Впрочем, по его словам, появление новых магистралей за МКАД ведет к тому, что девелоперы активнее застраивают своими проектами их обочины.

Больше всего ценятся участки земли в пределах 25-30 км от МКАД, расположенные по правой «вечерней» стороне движения в сторону крупных подмосковных городов на новых «вылетных» магистралях, так как люди заезжают туда по пути домой. «При появлении хорошей и свободной дороги часть жителей этих городов пересаживаются с электричек на личный транспорт и формируют покупательский поток для магазинов и ТЦ на трассе. Например, не так давно благодаря эффективной работе брокеров DNA Realty в черте города Щербинка прямо на Симферопольском шоссе открылся огромный супермаркет „Я любимый“ площадью почти 4,5 тыс кв.м, который как раз ориентирован на такой поток. Кроме того, когда трасса хорошо едет, у автомобилистов возникает больше желания остановиться по дороге, зайти в магазин, купить все и спокойно поехать домой. А вот когда на шоссе постоянная пробка, люди предпочитают поскорее прорваться сквозь нее и совершить все покупки около дома или вообще в Москве недалеко от работы», — рассказывает Антон Белых.

Жилье у дороги

В сегменте жилой недвижимости ситуация с состоянием дорог обычно также играет огромную роль. «Транспортная доступность всегда являлась одним их ключевых факторов при принятии решения о покупке жилья», — подчеркивает Мария Литинецкая. По ее словам, реконструкция дорог не оказывает такого большого влияния на стоимость жилья эконом-класса, как, например, появление поблизости с домом или кварталом станции метро, поскольку улучшение транспортной доступности в этом случае происходит довольно медленно, к тому же большинство людей в качестве средства передвижения используют метро. «Тем не менее, развитие транспортной инфраструктуры всегда учитывается покупателями при выборе объекта, увеличивая спрос на объект», — говорит эксперт. В сегменте бизнес-класса, а также элитной недвижимости ситуация иная: развитие автодорожной сети, напротив, значительно улучшает транспортную доступность и обычно сказывается на спросе и стоимости жилья. По данным Марии Литинецкой, в отдельных случаях рост цен может достигать 5-10%.

Отдельно, по мнению генерального директора компании «Континент» Галины Гараевой, необходимо отметить эффективность такой меры, как появление платных трасс в Подмосковье. «В 2014-2015 гг. платные объездные дороги появятся в Ногинске, Химках, Балашихе, Подольске, что значительно улучшит транспортную доступность этих районов. По нашим данным, например, ввод платного участка трассы в объезд Одинцово не только повысил востребованность недвижимости в Одинцово и Красногорске, но и укрепил позиции Можайского и Минского направлений в качестве территории загородных и городских проектов элитного и бизнес-класса», — говорит она.

По мнению эксперта, в перспективе улучшение дорожной ситуации ведет к повышению ликвидности качественных девелоперских проектов. Сами по себе работы по реконструкции дорожной сети также не снижают ликвидности объектов, что закономерным образом может сказываться и на ценах на недвижимость. Исключение составляют только частные случаи, когда точечный объект (загородный дом или дача) находятся в непосредственной близости от дороги или транспортной развязки, считает Галина Гараева.

C этой точкой зрения согласен коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких, отмечающий, что после окончания всех ремонтных работ клиентский спрос на жилую недвижимость в Подмосковье обычно вырастает на 20%, что, в свою очередь, влечет за собой развитие коммерческой и социальной инфраструктуры.

Безусловно, спрос на жилье может быть «подогрет» новостями о расширении и реконструкции определенных трасс, однако стоит помнить о том, что спрос также ограничивается бюджетом покупки, отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Эксперт подчеркивает, что только грамотное ценообразование сможет определить, совершатся ли сделки по приобретению жилья, расположенного в том или ином районе.

Перспектива ясна

Дальнейшие планы по реконструкции дорог в Московском регионе также весьма обширны. Так, по словам Ирины Доброхотовой, уже стали известны подробности утверждения проекта планировки участка автодороги А101 — реконструкции Калужского шоссе с 20 по 49 километр. Эти меры значительно улучшат транспортную доступность жилья в Новой Москве, ведь многие новостройки уже сданы и заселены, подчеркивает эксперт.

В 2015 году также планируется начать реконструкцию Садового кольца, добавляет Мария Кондакова. По словам Марии Литинецкой, в будущем на территории Москвы планируется реконструкция Ленинского проспекта, проспекта Андропова, открытие Северо-Западной и Северо-Восточной хорд, а также трассы Солнцево-Бутово-Видное. Улучшение транспортной доступности в этих районах в связи с открытием новых автодорог, скорее всего, увеличит спрос, и недвижимость прибавит в цене. Однако значительного роста стоимости городского жилья эксперты не ожидают, поскольку введение новых автодорог больше сказывается на рынке загородной недвижимости, а в Москве при выборе квартиры люди чаще обращают внимание на наличие неподалеку станций метро и общи уровень района.

Виктория Андреева, специально для Officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252