КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Появление пешеходных улиц в Москве приводит к перераспределению арендаторов торговой недвижимости

17 июля,   2935
Одной из основных тенденций последних лет стало изменение внешнего облика Москвы: появились новые здания, были созданы или реконструированы парки, а центральные улицы постепенно становятся пешеходными. Все эти нововведения, сделанные по принципу ведущих европейских столиц, не могли не отразиться на состоянии сферы торговли в центре Москвы. По мнению экспертов, в будущем пешеходные улицы столицы обретут новое лицо, которое будет сильно отличаться от нынешнего.

Пешеходам уступили дорогу

С каждым годом в Москве становится все больше пешеходных улиц. Помимо давно сформировавшихся как пешеходные Столешникового и Камергерского переулков, преобразования испытали на себе Большая Дмитровка, Никольская улица и Кузнецкий мост, рассказывает начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова. «Мы знаем по поводу Пятницкой улицы, там произошло существенное увеличение зоны тротуара, улицы Маросейка и Покровка также закрыты на реконструкцию до конца августа», — добавляет старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Ирина Данилкина.

Кроме того, есть проекты развития территорий, свободных от автомобильного транспорта, и за пределами центрального округа столицы. Один из них — предполагает создание маршрута от площади Гагарина до Нескучного сада и далее через Москву-реку до Хамовников в сторону Киевского вокзала. И, конечно, нельзя забывать про пешеходный Старый Арбат, который издавна является центром притяжения многих туристов, напоминает аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт.

Есть где разгуляться

Торговая недвижимость на пешеходных улицах Москвы, безусловно, имеет хороший потенциал для развития. «Дело в том, что многие сетевые компании уже давно ориентируются в первую очередь на пешеходный, а не на автомобильный трафик. Это связано как со скоростью передвижения (человек идет и смотрит по сторонам, а значит, вероятность того, что он зайдет в кафе или магазин, выше), так и с общими транспортными проблемами Москвы (пробки, отсутствие парковок)», — рассказывает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых.

Улица Ставки аренды на площади до 100 кв.м (тыс. долл за кв. м в год) Ставки аренды на площади от 100 кв.м (тыс. долл за кв. м в год)
ул. Покровка Бутики — 2,5-4,5, Бары и рестораны — 1,9-3 Бутики — 1,5-2,5, бары и рестораны — 1-2,2
ул. Большая Дмитровка Бутики — 2,5-4,5, Бары и рестораны — 1,2-2,1 Бутики — 1,5-2, Бары и рестораны — 1,1-2
Кузнецкий мост Бутики — 3,5-5,5, Бары и рестораны — 1,7-2,5 Бутики — 2,5-4, Бары и рестораны - 1,2-2,5
Пятницкая ул. Бутики — 2,2-4,5, Бары и рестораны — 1,5-2,7 Бутики — 2,1-4, бары и рестораны — 1,8-3,5
Петровка Бутики — 3,2-5,5, Бары и рестораны — 2,2-4 под бутики — 2,5-4,5, бары и рестораны - 1,2-2,5
ул. Маросейка Бутики — 2-4,5, Бары и рестораны — 1,7-3,5 Бутики — 1,5-2,5, бары и рестораны — 1-2,2
ул. Арбат Бутики — 3,5-5,5, Бары и рестораны — 2,5-4,5 Бутики — 2,5-4, Бары и рестораны — 1,8-3

Магазины, расположенные в историческом центре города, идеально подходят для тех людей, кто предпочитает сочетать покупки с возможностью приятно провести время, совершить прогулку и просто отдохнуть, согласна Светлана Ярова. Кроме того, по мнению аналитика, в новых условиях ритейлеры смогут максимально использовать рекламные пространства, размещая свои вывески на фасадах и окнах, что особенно важно для флагманских магазинов международных брендов. «На примере Европы видно, что флагманские магазины известных брендов, обладающие наилучшим местоположением, хорошо вписываются в стратегию мультиканальных продаж и в большинстве случаев приносят необходимый доход, одновременно являясь своеобразным инструментом маркетинга», — говорит эксперт.

В свою очередь, кафе и рестораны, по мнению Светланы Яровой, получат дополнительные возможности для размещения веранд, что повысит престижность заведения. Кстати говоря, именно кафе и рестораны в новых условиях имеют наибольший потенциал для развития. «Их посещаемость будет расти, так как, гуляя пешком, люди предпочитают зайти выпить кофе, перекусить, совместив это с отдыхом от прогулки», — уверен Антон Белых. По его мнению, они будут вытеснять с пешеходных улиц менее востребованные форматы торговли, например, салоны красоты и среднеценовые магазины одежды, которые не смогут платить возросшие ставки аренды.

Кроме того, пешеходные улицы с высоким трафиком крайне привлекательны для операторов импульсивного спроса — цветочных и ювелирных магазинов, дополнительных офисов розничных банков, салонов связи и других «флагманских» предприятий торговли, которые помимо непосредственно продаж несут еще и рекламную функцию, считает эксперт. «Гуляя по такой улице, человек видит рекламу сети и предлагаемых товаров, и даже если в этот момент он ничего не купит, то вполне вероятно, что в следующий раз он будет целенаправленно искать этот магазин или банк уже в своем районе, чтобы совершить покупку, оформить кредит или депозит», — объясняет Антон Белых. А вот магазинов детских товаров и товаров для дома, скорее всего, на пешеходных улицах мы не увидим, добавляет Максим Палт.

По его данным, доля кафе и ресторанов, банков и салонов красоты за последний год увеличилась на 4,5%, 15% и 18%. Все эти изменения благоприятно скажутся на состоянии новых пешеходных улиц, уверены эксперты. Так, по мнению директора департамента торговой недвижимости Praedium Сергея Камлюка, переходный период пройдет достаточно быстро, а сами улицы выиграют от нового статуса.

Берегись, автомобилист

Однако даже с появлением пешеходных улиц нельзя забывать об интересах автомобилистов, а точнее том факте, что именно они формируют существенную часть спроса на товары и услуги предприятий ритейла. «Для того, чтобы появление пешеходных улиц не привело к резкому оттоку клиентов-автомбилистов, власти столицы должны каким-то образом организовывать в начале и конце таких улиц парковочные места», — считает Антон Белых. В противном случае могут пострадать операторы премиум-сегмента, большая часть клиентов которых предпочитает передвигаться на личном транспорте и не испытывает особенного желания идти с покупками километр до оставленной машины. Кроме того, появление пешеходных улиц не должно нарушать схему движения автомобильного транспорта в центре города, где и так наблюдается очень высокая загруженность дорог, подчеркивает эксперт.

Впрочем, по словам Максима Палта, проблема с парковкой на центральных торговых улицах с высоким автомобильным трафиком всегда была камнем преткновения стрит-ритейла. Поэтому, считает он, в связи с отменой парковки внутри Садового кольца, не следует ожидать резкого падения спроса со стороны арендаторов или снижения интереса потенциальных покупателей. В любом случае, после появления пешеходных улиц в Москве, в первую очередь, выиграют те арендаторы, предприятия которых расположены вблизи от станций метро, отмечает эксперт.

Ставки растут

Несмотря на то, что рынок московской коммерческой недвижимости пока далек от насыщения, конкуренция за помещения с лучшими локациями все больше обостряется. А это значит, что в ближайшее время ожидается повышение ставок на наиболее качественные объекты, расположенные на новых пешеходных улицах в центре города, считает Светлана Ярова.

По ее данным, пока они растут не столь значительно, как ожидания собственников, — примерно на 5–10% в год. «На Кузнецком они подтянулись до уровня Петровки и даже превысили его. Так, ставки на помещения под бутики на Кузнецком Мосту и Петровке находятся в диапазоне 3,5–5,5 тыс. долл. за кв. м в год, на площади под рестораны — 1,2–2,5 тыс. долл. за кв. м в год за помещения площадью свыше 100 кв. м, меньшие помещения предлагаются по более высоким ценам», — рассказывает она. В то же время на Старом Арбате, который обрел статус пешеходной улицы в конце ХХ века, за последние три года ставки выросли почти в два раза — некоторые помещения сейчас экспонируются по ставке 5 тыс. долл. за кв. м, добавляет Светлана Ярова.

В дальнейшем ставки на помещения в новых пешеходных зонах будут расти постепенно, поскольку на основных пешеходных улицах они находятся на достаточно высоком уровне уже сейчас, считает Сергей Камлюк. В то же время, в менее популярных среди туристов и жителей города районах для прогулок на помещения в пешеходных зонах, по его мнению, ставки аренды не будут повышены. Не ожидает существенного повышения ставок и Антон Белых, который отмечает что большинство помещений, расположенных в историческом центре Москвы и так переоценены и стоят слишком дорого для большинства арендаторов, за исключением люксовых бутиков и дорогих ресторанов с высокой рентабельностью.

Итак, центр Москвы все больше становится похож на центр европейских столиц. На пешеходных улицах и переулках прочно обосновываются кафе, в которых вид из окна не портит поток проезжающих магазинов. Большинству москвичей и туристов это нравится, а значит, преобразования приносят пользу, не только самому городу, но и его жителям.

Виктория Андреева

КОММЕНТАРИИ0