КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

В Москве начинается период стагнации, и надо учиться работать в его условиях

01 марта,   2814
Проблемы управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости обсудили представители компаний-лидеров рынка, на седьмой конференции "The 7th Property Facility Management Congress", состоявшейся в Москве в зале Digital October 26 февраля 2014 года.

Открыл конференцию один из лучших консультантов в области коммерческой недвижимости  Даррэл Станафорд, заместитель гендиректора по стратегическому развитию RDManagement: в течение последних 15 лет мы наблюдаем стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве. У нас несколько миллионов метров современных торговых помещений, и бум строительства все еще продолжается. В городе больше 14 млн. квадратных метров офисных помещений, в том числе 2,5 млн. так называемого класса А. Надо признать, что бизнес-центр класса А в столице в большинстве случаев не будет считаться таковым в Лондоне или Нью-Йорке. Есть institutional класс А, а есть местный класс А.

7-8 лет рынок вообще жил без стандартов, у его участников не было возможности получить дополнительное специализированное образование. Теперь же многие профессионалы прошли различные курсы в области эксплуатации и управления, сложилась общая практика ведения дел и появились хоть какие-то классификаторы. Сегодня, посещая любой объект, можно увидеть, он управляется и обслуживается в соответствии с современной практикой или нет.

Если посмотреть на историю рынка, всегда спрос был выше предложения, это касается и офисов, и торговых помещений. Владельцы недвижимости почти безболезненно прошли 2 кризиса, в 1998 г., когда рынок был еще очень маленький, и непродолжительный кризис 2008-09 г.г., когда уже в 2010 г. снова стали расти ставки в торговых помещениях и уменьшаться свободные офисные площади. 

Сейчас начинается период стагнации, которого в Москве раньше не случалось. Например, на офисном рынке уже образовалось существенное количество пустых помещений, а новые объекты все выходят и выходят. Собственникам зданий стоит задуматься о понижении арендных ставок, например, сдать помещение по стоимости, которая будет хотя бы покрывать операционные расходы. В период стагнации появляется тенденция как можно меньше тратить денег на обслуживание объекта, и еще один значительный фактор – это увеличение налога на имущество, который особенно скажется на объектах с низкой балансовой стоимостью, а из-за амортизации иногда и нулевой.

Во время конференции были представлены различные case-studies, цель которых  показать, как управляющим компаниям нужно совершенствовать свою работу. Все презентации пронизывала тема стандартов, в качества аналога трансформации рынка был приведен пример музея Мерседеса в Штутгарте, где показана эволюция от велосипедоподобного механизма до современных моделей.

Основное требование организаторов к докладчикам - затрагивать как можно более жизненные темы, и первые два доклада были посвящены наиболее больным ежедневным вопросам. Андрей Синявин, директор отдела консультаций Sawatzky Property Management, развеял основные мифы российского рынка коммерческой недвижимости, прежде всего об энергопотреблении в офисах.

Согласно единой классификации офисной недвижимости, принятой Московским Исследовательским Форумом, арендаторам бизнес-центров класса А положено выделять энергетическую мощность из расчета 70 вольтампер на 1 м2 полезной площади. Как показывают практические измерения, в большинстве офисов в часы пиковой нагрузки реальное энергопотребление едва подходит к границе 58-62 Ва на м2, что на 15% меньше заявленных нормативов. Как вариант, эту величину нужно пересмотреть в классификаторе.

Еще одна погрешность документа – несоответствие реальной потери площадей закрепленным 12%. В большинстве офисных зданий класса А, В+ и В, где есть просторные зоны респешн и лифтовые холлы, реальные потери составляют 14-16%, если проводить измерения по стандартам BOMA. На практике компания делает замер, получает фактическую полезную площадь и к ней прибавляет 12%, и согласно полученным результатам считает арендную ставку. Было бы всем полезнее, чтобы искусственные ограничения и расчеты не добавлялись.

В Москве все больше строится сложных архитектурных зданий отрицательными углами, скруглениями и т.д. Все это требует определенного ухода, и как следствие появляются все новые конструкции для облегчения жизни альпиниста. В реальности же для зданий высотой 10-12 этажей и меньше такие подъемные конструкции не используются, прежде всего из-за стоимости покупки и обслуживания. Так же необходимо готовить специализированный персонал, специальным образом оформлять допуски на работу. Если суммировать все эти затраты, то здание площадью 10-15 тыс. м2 альпинисту можно мыть 7-8 лет. Опрос клининговых компаний о том, насколько были бы дешевле их услуги при использовании фасадных подъемников, выявил максимальную скидку в 15%.

Очень долго на рынке обсуждается вопрос сортировки мусора, на некоторых объектах управляющие компании вводят  такую услугу , но зачастую только по требованию арендаторов-крупных транснациональных компаний.  Если взять бизнес-центр площадью 60 тыс. кв. метров, то годовой объем мусора для такого объекта составит 1100 м3. Из них сортируемые отходы составят 400 м3, а несортируемые 700 м3. Вывести 1 контейнер мусора (1 м3) стоит приблизительно 475 руб., а экономия на сортировке мусора составит 200 тыс. руб в год. Т.е. пока такая практика не будет давать ощутимого экономического эффекта, будет работать только репутационная составляющая.  Собственники зданий сейчас активно обсуждают «зеленую» сертификацию, например LEED, а в ней сортировка мусора имеет значение.

Так же Андрей затронул тему целесообразности установки четырехтрубных фанкойлов и малоактивное использование девелоперами активных потолочных балок, а так же актуальность наличия действующего сертификата СРО у управляющей компании.

Евгений Гриханов, представитель PFM Solutions, рассказал о методах диагностики, которые широко используются в управлении производствами, и доказал, что предиктивный метод не менее эффективен и на других видах недвижимости. Обычно эксплуатация здания включает в себя обходы и планово-предупредительные работы, но есть и другие виды эксплуатации – отложенный, когда в силу условии или из-за экономии не выполнялись рекомендации, и аварийный, как следствие или как случайность. Предиктивная система эксплуатации включает в себя эти же методы работы, при этом персонал оснащен необходимым инструментом (в частности тепловизором, инфракрасным термоментром и пр.).

При использовании инструментального контроля большинство проблем можно выявлять на ранней стадии, например, при помощи инструментов для измерения температуры, за счет разницы температур в контуре здания, можно обнаружить различные утечки, так же утечки поможет найти ультразвуковая диагностика. Мониторинг вибраций поможет проверить исправность любого движимого оборудования, а лабораторный анализ жидкостей и масел поможет спрогнозировать сколько времени потребуется для капитального ремонта. Презентация инструментов предиктивного метода вызвало самое большое количество вопросов аудитории, главным из которых был «цена вопроса», и поскольку все озвученные цифры доступны большинству собственников и управляющих, можно сделать вывод, что плановый и аварийный режим обслуживания зданий целесообразнее предусмотрительного.

Дмитрий Липчак, представляющий управляющую компании Clever Estate, на примерах как правильно принимать проект от заказчика, на какой стадии эксплуатирующей организации входить в проект, еще раз акцентировал главную проблему рынка - отсутствие классификаторов и стандартов. Любая компания имеет свои наработки технологии, но до сих пор не прописаны единые правила, которые позволят всем подрядчикам общаться с заказчиком на едином языке.

Вторая важная проблема – это отсутствие унифицированного паспорта объекта, чтобы при смене собственника сохранялась исчерпывающая информация об объекте недвижимости.

Вторая сессия была посвящена вопросам передачи и использования зарубежного опыта управления российскими компаниями. Открыл тему главный инженер Сколтеха, который помимо презентации планов по проекту, рассказал о своей стажировке в Массачусетском технологическом институте и об их практике управления, которая для клиента тезисно сформулирована в  небольшом буклете, перечне услуг. Идея управляющих Сколтехом – адаптация данного решения в своем заведении, резидентам будет предложен базовый контракт, включающий в себя минимальный перечень услуг, все остальные работы будут рассматриваться опционально.

Андерс Лильенстолпе, директор по развитию проектов SRV Group, рассказал об опыте адаптации европейского подхода к управлению объектами в России, а Росс Макколл, представитель Cushman&Wakefield, в режиме телемоста из Бирмингема поделился опытом дополнительной коммерциализации торговых центров – направление работ, которому в России пока не уделяется должного внимания.

Хелена Грюссмер, менеджер по работе с ключевыми клиентами Jones Lang La Salle в Мюнхене, описала технологическую цепочку работы ее команды, состоящей из 14 человек, по управлению 20 объектами недвижимости, которые расположены в 11 городах Германии. Для того, чтобы продуктивно обслуживать 339 договоров с арендаторами, в компании создана серьезная система внутренней документации контроля качества работ. При поступлении на работу в JJL сотрудник прежде всего получает толстую папку, содержимое которой он должен изучить перед тем, как приступить к работе. Там же содержаться всевозможные виды чек-листов и анкет. Не реже, чем раз в год, проводятся опросы арендаторов, постоянно проводятся тренинги персонала.

Еще одна интересная тема с точки зрения реакции зала – особенности управления подземными парковками в Москве. Максим Самойленко, управляющий партнер УК «Артэко» показал экономику подземной парковки на Тургеневской площади, инвестором и владельцем которой является фонд в Люксембурге. На сегодняшний день это уникальный объект в черте Садового кольца, предлагающий физическим  и юридическим лицам альтернативу государственному «Московскому паркингу».

Для понимания емкость рынка такова: с 1 июня 2013 г. за платную парковку в Москве было собрано 74 076 488 рублей, парковкой воспользовалось более 200 тыс. уникальных пользователей.

Хочется поблагодарить организаторов конгресса компанию 

IM EVENTS 

за профессиональное проведение этого отраслеобразующего мероприятия: за день работы  каждый участник, несмотря на свой большой опыт работы, узнал для себя много нового. Представители всех компаний разошлись с четкой мыслью, что не нужно ждать законодательных инициатив сверху, а силами профессионального сообщества формировать правила работы, по которым будет развиваться рынок. С тем, чтобы не только эффективно пройти период стагнации, но и выйти из него качественно новыми игроками с уникальными портфелями объектов недвижимости.

С полным фотоотчетом с конгресса можно ознакомиться по ссылке

Очеретняя Наталья специально для Officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252

Afi Tower

Afi Tower 7 мин. до м Ботанический сад. Технология "Умный дом". Скидка 2% только в июне.

+7 (495) 023-14-46