КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Стратегия девелоперов сегодня: выжидать или действовать?

22 апреля,   2086
Недавние события на политической арене и изменения в самой сфере недвижимости породили много дискуссий о том, как будет развиваться рынок дальше.

Быть в курсе главных преобразований на рынке коммерческой недвижимости полезно не только девелоперам и инвесторам, но и любому арендатору торговой площади или офиса в Москве. Ведь чем лучше ориентируешься в этой сфере, тем выше шанс не проглядеть выгодную возможность. В этот раз мы смогли посмотреть на рынок с позиции девелоперов: его нынешнее состояние и какую стратегию выбирают компании.

(слева направо) Петр Исаев (Rose Group), Андрей Постников (Логопарк Девелопмент), Алла Соловьева (Development Group 19), Сергей Воронин (Forum Properties)

(слева направо) Петр Исаев (Rose Group), Андрей Постников (Логопарк Девелопмент), Алла Соловьева (Development Group 19), Сергей Воронин (Forum Properties)

На прошедшей 21 апреля 2014 г. конференции CRE Market Snapshot эксперты рынка коммерческой недвижимости собрались с целью представить рынок с разных точек зрения, чтобы в итоге получить наиболее объективное представление о нынешней ситуации.

Сегменты коммерческой недвижимости в обстановке кризиса

Офисы.

Высококачественные офисные площадки по-прежнему имеют стабильный спрос. Однако иначе обстоит дело в сегменте в целом. Сергей Воронин (Форум Пропертиз) поделился своими наблюдениями: люди изучают и присматриваются к имеющимся предложениям, но в итоге за сделкой к брокерам не возвращаются, стараясь реструктурировать работу на прежнем месте. Это хорошо для текущих арендодателей, но негативно сказывается на реализации новых объектов.

Эксперты так же отмечают заметный рост сроков договоров аренды до 5–7 лет.

Ритейл.

По мнению эксперта Rose Group, Петра Исаева, этот сегмент наиболее уязвим в период кризиса. И хотя сейчас экономическая обстановка в стране гораздо спокойнее, чем в 2008—2009 гг., колебания рубля и снижение покупательской активности оказали определенное влияние на торговую недвижимость в Москве.

Ситуация в первую очередь подтолкнула многих арендаторов попросить дисконт на арендную ставку, отчасти и тех, у кого бизнес не пошатнулся сильно. У каждого арендодателя в этом случае свой подход к проблеме: одни идут на уступки, чтобы не потерять арендатора, другие требуют документов для подтверждения убытков. В последнем случае, как рассказала Алла Соловьева (Development Group 19), арендодатель изучив финансовое положение ритейлера, может сам предпочесть расстаться с тем, кто в ближайшем будущем может разориться.

Алла Соловьева (Development Group 19), Сергей Воронин (Forum Properties)

Алла Соловьева (Development Group 19), Сергей Воронин (Forum Properties)

А вот Сергей Воронин отметил, что хорошим решением для обеих сторон может стать валютный коридор. Политика компании Форум Пропертиз отчасти заключается в предоставлении низких ставок в обмен на высокую капитализацию. Что касается привлечения инвесторов, которые обычно не приветствуют этот пункт в договоре, то Сергей Воронин считает, что большую роль сыграет качество арендаторов, а не условия их арендной ставки.

Склады и индустриальные парки.

В целом кризисная обстановка не затронула рынок складской недвижимости. Он развивается достаточно активно, и на настоящее время обилие объектов спровоцировало конкуренцию внутри одной территориальной зоны. Так, месторасположение уже не является решающим аспектом в выборе склада, пояснила Алла Соловьева. Теперь арендатор выбирает среди предложений по интересующему его направлению (это касается и ритейла), например, в Северном Административном Округе.

Все три сегмента уже достаточно насыщены предложением, поэтому теперь девелопер должен ориентироваться на сформировавшийся, а не растущий рынок. В нем тенденция крупноформатных проектов уже не так актуальна, а в первую очередь важны качество и продуманность проекта.

Новые направления и условия для рынка

Если в случае логистических парков все новые концепции, как правило, имеют статус build-to-suit, то в сегментах офисной и торговой недвижимости девелоперы продолжают искать оригинальные идеи.

Петр Исаев (Rose Group)

Петр Исаев (Rose Group)

По мнению Петра Исаева большинство попыток создать новый формат в ритейле по сути лишь громкие заявления для привлечения внимания, на практике же это по-прежнему классическая торговая площадка с каким-нибудь наворотом вроде музея, аквапарка и т. п. При этом ожидания арендаторов от такого проекта могут не оправдать себя.

В качестве примера нового офисного формата эксперт привел проект компании Rose Group — бизнес-кластер «Квазар», интегрированный в микрогород «В лесу» (новый жилой проект в 6 км от МКАД). Ожидается, что масштабность комплекса будет способствовать образованию бизнес-зоны на его территории, поэтому «Квазар» будет иметь свой спрос.

Идея создания многофункциональных кластеров за чертой города уже давно витает в воздухе, и в том числе одобряется властями Москвы. Однако пока строительство офисных площадок такого формата — это большой риск, считает Андрей Постников, управляющий директор Логопарк Девелопмент и модератор CRE Market Snapshot. Транспортная доступность будет по-прежнему играть важнейшую роль в привлекательности такого бизнес-центра, а девелопер должен не допустить ошибки, определяясь с масштабом застройки.

(слева направо) Арам Петросян (Avica Property Investors), Артур Тауберт (Immofinanz), Андрей Колокольников (Morgan Stanley Estate), Андрей Постников (Логопарк Девелопмент)

(слева направо) Арам Петросян (Avica Property Investors), Артур Тауберт (Immofinanz), Андрей Колокольников (Morgan Stanley Estate), Андрей Постников (Логопарк Девелопмент)

Что касается новых условий, в которые попали участники рынка недвижимости, в связи с изменениями в законодательстве налогообложения, то тут пока нельзя сказать ничего конкретного. Так как теперь налог на недвижимость будет учитывать кадастровую стоимость земли, в некоторых случаях цена за квадратный метр может увеличиться на 20–30%. В конце 2013 года некоторые компании попали в условия, когда бюджетирование было проведено раньше и соответственно, заложены меньшие деньги. Это привело к попыткам оспорить оценку кадастра, но пока успешных примеров тому нет. В связи с этим эксперты считают, что наиболее верно оценить последствия нововведений в законодательстве удастся лишь в конце 2014 года.

Выжидать или действовать?

Участники конференции CRE Market Snapshot единогласно сошлись во мнении, что кризисная обстановка не повод приостанавливать деятельность, а наоборот, возможность для активного развития. Только этот совет сопровождался призывом действовать осторожно. Сейчас рынок недвижимости скорее в том состоянии, когда девелоперам лучше обратить свою энергию внутрь компании, на разработку уникальных проектов или направить на поиски голубого океана, нежели продолжать действовать по инерции в духе масштабной застройки прошлых лет.

Аналогичный совет дал инвесторам Артур Тауберт (Immofinanz) — им тоже надо действовать, но осторожно и внимательно.

Фотоотчет по конференции CRE Market Snapshot (21 апреля 2014г.)

Автор: Екатерина Пугач, специально для officevmoskve.ru


КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252