КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Точка насыщения: предложение офисов в Москве в 2014 году превысит спрос на них

28 апреля,   3024
Офисный рынок Москвы фактически достиг точки насыщения: так, на сегодняшний день на тысячу жителей Москвы приходится около 1 тыс. кв. м офисных площадей, а это означает, что все новые объекты вынуждены вступать в конкуренцию между собой. Между тем, 2014 год обещает быть довольно богатым на ввод новых офисных площадей. Выиграть от сложившейся ситуации могут арендаторы, поскольку, по данным экспертов, арендные ставки в бизнес-центрах уже начали снижаться.

Быстрее, сильнее, выше

За последнее десятилетие рынок офисной недвижимости, как и вся отрасль в целом, успела претерпеть значительные изменения. Так, по словам директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, бизнес-центры, которые вводились в эксплуатацию в начале 2000-х годов, в момент становления качественного рынка офисной недвижимости Москвы, довольно сильно отличаются от современных бизнес-центров. «Значительная часть офисных объектов, построенных в то время, не отличается тщательно продуманной концепцией. В связи с тем, что объектов на рынке было крайне мало, а спрос на офисные помещения был велик (большая часть сделок заключалась на этапе строительства офисных зданий), у девелоперов не было сильной мотивации бороться за арендаторов», — говорит эксперт.

Во время кризиса 2008 года ситуация изменилась. Предложение возросло в несколько раз, у арендатора появился выбор, арендаторы стали более требовательно подходить к подбору офисного помещения. Важное значение стали иметь такие параметры, как эффективная планировка этажа, технические характеристики объекта, общая концепция объекта и территории вокруг, подчеркивает Елена Денисова. «Опыт кризиса 2009 года показал, что особенно страдают объекты без отделки — обычная практика такова, что расходы на отделку несет арендатор, и в кризис, конечно, собственнику стоит предлагать сделать отделку за свой счет», — добавляет директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.

Несмотря на увеличение предложения, пока рынок офисной недвижимости не пришел к своему окончательному насыщению. Как отмечает Елена Денисова, вновь построенные и введенные в эксплуатацию объекты все еще пользуются спросом со стороны арендаторов, однако срок экспозиции офисных помещений на рынке увеличился. «Если до кризиса 2008 года рыночной практикой считалась сдача в аренду офисных площадей класса, А еще на этапе строительства здания, то на сегодняшний день офисные помещения сдаются в аренду после ввода здания в эксплуатацию приблизительно на протяжении двух — трех лет», — говорит она.

Новинки сезона

Внутри Садового кольца бизнес-центры стабильно востребованы, и их собственники обычно не имеют проблем с заполняемостью, рассказывает Юрий Тараненко. Высоколиквидны и объекты, расположенные в местах с высокой концентрацией проживания лиц, принимающих решения — главным образом, это запад Москвы, а также юго- и северо-запад. Удаленные от центра объекты, к тому же не располагающие хорошей транспортной доступностью, еще с прошлого года сталкиваются со сложностями при заполнении арендаторами. Уровень вакансии значительно больше средних по рынку 15%-17%, добавляет он.

В то же время в этом году эксперты ожидают дальнейшей децентрализации рынка. «По нашим расчетам, за пределами Третьего транспортного кольца будет располагаться порядка 76% всего нового предложения против 60% в 2013 году», — считает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. Кроме того, по его мнению, в 2014 году будет усиливаться интерес к строительству «зеленых» объектов, добавляет он, приводя в пример бизнес-центр Mebe One Khimki Plaza, расположенный в Химках. В числе других крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, эксперт называет офисный парк Comcity — Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), расположенный в Новой Москве, около МКАД, МФК «ОКО» (87,6 тыс. кв. м) в Москва-Сити и Аркус III(34,3 тыс. кв. м) в районе Ленинградского проспекта. Всего, согласно отчету Cushman&Wakefield, в I квартале 2014 года в Москве было введено в эксплуатацию 209 000 кв. м офисных площадей в 12 офисных зданиях, крупнейшими из которых стала Башня Евразия. Еще 500 000 кв. м новых качественных офисных площадей будет построено до конца 2014 года.

Объект
Расположение
Класс
Офисная площадь, кв. м
1 БЦ Mebe One Khimki Plaza Химки, Ленинградская улица, 25 А 44 000
2 БЦ «Миракс Плаза»* Кутузовский пр-т, вл. 34 А 30 400
3 БЦ «Омега-2» ул. Ленинская Слобода, 26 В+ 16 100
4 БЦ «Морозов», фаза 2 ул. Тимура Фрунзе, д. 11 А 10 862
5 БЦ Башня Евразия Пресненская наб.   86 800
6 Рочдел Центр Рочдельская ул.20   6 900

*Введено одно из строений, другое строение объекта запланировано к вводу на II-III квартал 2014 года (более 150 000 кв.м).
Источник: Praedium, CBRE

Большинство запланированных к вводу в 2014 году относятся к классу А (92%), продолжает управляющий директор компании Praedium Александр Ошурко. «Эта тенденция создается благодаря тому, что девелоперы в нынешней неблагоприятной экономической ситуации стараются выводить на рынок только очень качественные проекты, которые могут составить достойную конкуренцию многим существующим бизнес-центрам», — поясняет он.

Объект
Расположение
Класс
Общая площадь, кв. м
II квартал
Бизнес парк ComCity, 1-я очередь Киевское шоссе, 2 км от МКАД (Новая Москва) А 126 000
«Башня Евразия» ММДЦ, участок №12 А 106 231
БЦ «Орбита», фаза 2 ул. Кулакова, д. 20 В+ 40 625
Офисный комплекс ARCUS, 3-я очередь Ленинградский проспект, д. 37А, корп. 14 А 34 305
БЦ «Аэродом» Ленинградское ш., д. 37, корп. 7 А 30 000
 БЦ «ОКО»  Пресненская наб., участок 16 А 110 000 
III квартал
БЦ «Лотос» Одесская ул., 2 А 96 350
МФК «Водный» Головинское шоссе, вл. 5 А 52 335
МФК «Савеловский Сити» Ул. Складочная, вл. 1 В+ 46 800
Sky House ул. Мытная, вл. 40-44 А 27 500
Аркус III Ленинградский пр-т, 37 А 34 000 
AERO City Куркинское ш. А 32 000 
IV квартал
БЦ «Федерация» («Башня Восток») Пресненская наб., уч. 13 А 82 610
БЦ «Башня Эволюция» Пресненская наб., д. 4 А 80 000
Бизнес Парк «К2» 2 км от МКАД по Калужскому шоссе А 65 000
БЦ «Новатор» МО, г. Химки, ул. Новаторов, д. 15 В- 26 500
Bosch HQ Химки, Вашутинское шоссе А 10 650

Источник: Praedium, CBRE

Аренда со скидкой

Заполнение рынка таким количеством качественных объектов, безусловно, не могло не отразиться на величине арендных ставок, которые медленно, но неуклонно поползли вниз. Так, по данным Cushman&Wakefield, в I квартале был зафиксирован тренд к снижению средней ставки аренды как в классе А (с 877 до 796 долл. за 1 кв. м в год), так и в классе Б (с 575 до 535 долл. 1 кв. м в год). В дальнейшем эксперты также ожидают снижения уровня арендных ставок.

По мнению Александра Ошурко, снижение ставок происходит не вследствие выхода на рынок новых крупных объектов, а из-за наличия негативных трендов в экономике. «Для девелоперов постепенное снижение ставок или предоставление дисконтов арендаторам сегодня хорошая возможность заполнить проекты, поэтому они прибегают сегодня к такой практике», — добавляет он. Хотя, конечно, постоянное увеличение предложения офисных проектов на фоне стагнирующего спроса тоже сказывается и на ценах, и на уровне заполняемости офисных проектов, говорит управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. И со временем, по его словам, этот фактор будет играть все большую роль при коррекции ставок на рынке.

В ряде случаев собственники идут на компромисс, чтобы удержать арендаторов, считает Юрий Тараненко. Кроме того, ставки могут снижаться и за счет вывода новых, более дешевых, объектов, а также по причине уменьшения ставок по давно экспонируемым объектам. «В принципе, определенная ротация арендаторов, конечно, возможна. В 2009-м те компании, кто мог позволить себе переезд не из соображений жесткой экономии, увеличивали занимаемую площадь вдвое и более, не увеличивая при этом расходов. Возможны в перспективе и переезды арендаторов с целью экономии», — размышляет эксперт.

Сложности под вопросом

Опрошенные эксперты разошлись во мнении относительно того, насколько сложным будет нынешний год для офисного сегмента. С одной стороны, объектов на рынке и так уже стало слишком много, с другой — его участники продолжают проявлять завидную активность и говорить о какой-либо стагнации пока рано. «Вторая половина 2014 года рискует стать очень сложной для рынка. Заявленный объем ввода офисных площадей — более 1 млн. кв.м, однако по нашим оценкам введено в эксплуатацию по итогам года будет не более 600 тыс. кв.м.», — считает Александра Ошурко. По его мнению, насыщение рынка уже не за горами. Так, если уровень вакантных площадей за 2013 год увеличился с 9% до 13%, то за I квартал 2014 года он достиг 14%. Основные изменения, по словам Елены Денисовой, произошли в сегменте класса, А в связи с вводом в эксплуатацию большого объема площадей, в том числе в ММДЦ «Москва-Сити», где уровень вакансий увеличился с 25% до 37%. В целом в сегменте класса, А в течение всего года, по ее оценке, уровень свободных площадей будет находиться в диапазоне 19% — 20%.

«Конечно, заполняемость каждого офисного объекта зависит от его индивидуальных характеристик, но в целом картина для участников рынка не выглядит радужной», — заключает он. Действительно, расположенность бизнес-центров за Третьим транспортным кольцом отнюдь не гарантирует их быстрой заполняемости, согласен Юрий Тараненко. По его мнению, собственникам однозначно нужно быть готовыми к компромиссам, чтобы привлечь и сохранить арендаторов.

Впрочем, Елена Денисова придерживается другого мнения по этому вопросу. Несмотря на негативный политический фон вокруг России, а также прогнозы по ухудшению экономических показателей на 2014 год, объем заключенных сделок в I квартале (214 000 кв. м) остался относительно стабильным относительно показателя за IV квартал 2013 года (уменьшение на 7%). «Мы ожидаем, что спрос по итогам года сохранится на уровне 2012 — 2013 гг и составит около 1 млн кв. м при условии благоприятного разрешения геополитических событий и стабилизации экономических показателей России», — уверена она.

Схожей точки зрения придерживается и Александр Чуриков. «Мы полагаем, что макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса на офисные площади в текущем году. По нашему прогнозу, в течение 2014 — 2015 годов общий объем предложения увеличится почти на 2 млн. кв. м и в следующие два года темп роста общего объема офисных площадей в Москве составит около 5–6% в год», — говорит он.

Таким образом, рынок офисной недвижимости отнюдь не думает затихать, и все достойные объекты, скорее всего, найдут своих арендаторов по вполне достойной цене. Но естественный отбор никто не отменял, поэтому выживут на этом рынке только сильнейшие.

Автор: Виктория Андреева специально для officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252