КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Вредные офисы: оправдана ли экономия?

23 июня,   2199
Когда речь заходит об экологии офисных помещений, сразу на ум приходят «зеленые» стандарты. Но мы сейчас не о них, а об элементарной экологической безопасности рабочих мест, которая может быть так актуальна в эпоху массового редевелопмента промзон.

В деловых статьях обычно не принято упоминать о частном опыте журналиста. Однако нарушу это правило. Эта история произошла со мной несколько лет назад. Первый раз в жизни я, устраиваясь на работу, приняла предложение, не побывав в офисе компании. Посмотрела на карте — отличное местоположение, в самом центре и около метро…

вредные офисы

Насморк появился у меня к концу первого рабочего дня. Причину я выяснила довольно быстро: свежая краска стен в некоторых местах слегка вздувалась, внутри обнаруживалась мелкая пыль — верный признак грибкового поражения. Потом я даже сделала пару фотографий и вставила их в контрольные работы для студентов курса «Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости», который тогда вела в МГСУ. К концу года я с удивлением обнаружила, что брала больничный целых четыре раза (частота для меня феноменальная). И тогда стало ясно, что слова о влиянии офиса на производительность сотрудников — не совсем умозрительные рассуждения.

Недавно в США появился даже новый диагноз — sick building syndrome («синдром больного здания»). Так называют комплекс нарушений здоровья — от бессонницы и быстрой утомляемости до общего снижения иммунитета, — вызванный долгим пребыванием в помещении с плохой вентиляцией, грибковым поражением стен и т. п. По оценкам в тех же Штатах от синдрома больного здания страдает около 20% взрослого населения.

Причины, вызывающие «синдром больного здания», могут быть разными. Это микробное поражения стен в старых зданиях, плохая вентиляция, способствующая накоплению углекислого газа, высокая влажность, повышенных шумовой фон, запыленность, неподходящий температурный или световой режим (хотя последние параметры легко зафиксировать и исправить) и многое, многое другое.

Западные управляющие недвижимостью вообще предлагают, оценивая затраты на аренду офиса, учитывать фактор снижения производительности труда и увеличение пропусков из-за временной нетрудоспособности. Особенно это актуально для средних и крупных компаний: для большого числа сотрудников можно получать достоверные результаты, используя статистические закономерности.

В качестве примера я приведу пример из фундаментальной монографии Босака, Майера и Фигеля «Управление недвижимыми активами», изданной на русском языке в 2008 году.

Итак, требуется найти офис для девяти десятков сотрудников. Работодателю все равно, будет ли это одно большое здание или несколько отдельных офисов. И есть несколько зданий-претендентов.

  1. Здание А — с некими «средними» характеристиками по рынку и «средней» платой за обслуживание.
  2. Здание Б — «старый офис». Он дешевый, но в нем придется арендовать 1400 кв. м: рассадить 90 человек на 1000 кв. м в таком здании не получится.
  3. Здание В — современный офис в экологически чистой зоне, с хорошим микроклиматом и низкими эксплуатационными расходами, но высокой арендной платой.
  4. Здание Г — у транспортной развязки. В здании плохая система кондиционирования, окна нельзя открывать. Эксплуатационные расходы высокие, а арендная плата — низкая.

По мнению авторов, если сравнивать только стоимость аренды за квадратный метр, то получится такое ранжирование Б, Г, А, В. Но если учесть, эксплуатационные затраты и то, что в офисе Б придется арендовать дополнительную площадь, картина изменится.

Учет арендной платы и эксплуатационных расходов в разных зданиях

Здание
Стоимость аренды (евро/кв. м, месяц)
Арендная плата (евро/месяц)
Эксплуатационные расходы (евро/месяц)
Расходы при договоре 5 лет
А, 1000 кв. м 15 15 000 3 100 1 086 000
Б, 1400 кв. м 11 15 400 3 000 1 176 000
В, 1000 кв. м 17 17 00 2 800 1 188 000
Г, 1000 кв. м 13 13 000 3 300 978 000

Полученное ранжирование Г, А, Б, В, причем разброс значений относительно невелик. Большинство руководителей ограничиваются этим сравнением. Однако специалисты советуют углубить экономический анализ и включить в него возможные воздействия здания на работоспособность сотрудников. Научные исследования показали, что отсутствие у работников чувства комфорта на рабочем месте приводит к увеличению числа пропущенных по болезни рабочих дней (на 10%) и падению производительности труда (на 10%). Эти данные не зависят ни от работодателя, не от варианта офиса (open space или отдельные кабинеты). Вот возможный вариант расчёта более низкой производительности.

Убытки от некачественного офиса

Здание
Средние расходы на з/п (евро/чел, месяц)

Ежемесячные расходы на з/п 

(евро)

% производительности труда сотрудников
Убытки за 5 лет от падения производительности
А, 1000 кв. м 1500 135 000 97% 243 000
Б, 1400 кв. м 1500 135 000 95% 405 000
В, 1000 кв. м 1500 135 000 99% 81 000
Г, 1000 кв. м 1500 135 000 90% 810 000

И, наконец, общая таблица, объединяющая все предыдущие результаты.

Учет арендной платы, эксплуатационных расходов, убытков от потери производительности труда

Здание
Арендная плата за 5 лет
Эксплуатационные расходы за 5 лет
Убытки от снижения производительности за 5 лет
Общие расходы за 5 лет 
А, 1000 кв. м 900 000 186 000 243 000 1 329 000
Б, 1400 кв. м 924 000 252 000 405 000 1 581 000
В, 1000 кв. м 1 020 000 168 000 81 000 1 269 000
Г, 1000 кв. м 780 000 198 000 810 000 1 788 000

Таким образом, полученное ранжирование: В, А, Б, Г. Картина поменялась почти на противоположную. И, главное, разброс значений увеличился.

Но почему такие красивые теоретические выкладки пока не пользуются популярностью у наших работодателей? Причин несколько. Прежде всего, невозможность российских компаний планировать на длительный срок. И, конечно же, вероятностная природа снижения производительности (в отличие от вполне реальных ежемесячных платежей).

Более того, даже при относительно низкой цене важную роль продолжает играть местоположение — сказываются московские пробки. «Хорошие экологические характеристики интересны потенциальным арендаторам как дополнение к проекту. Эти опции не являются по-настоящему важными критериями при выборе офиса. За десять лет ни одна компания не пришла в Кантри Парк» с прямым запросом — энергоэффективный и экологичный офис, — рассказывает Леонид Лопатин, генеральный директор BPS International. — Сегодня арендаторов интересует только цена. Все остальное второстепенно. Переезд в более качественный и экологичный офисный комплекс, но удаленный от центра города, вызывает опасения потерять часть сотрудников. И рассматривается такая возможность в целях экономии (более низкие арендные ставки), это не экологический осознанный выбор. Кадровые службы не умеют донести до персонала, что работа в экологически чистом месте является серьезным преимуществом для работника».

Хотя Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE, замечает, что работодателей интересует экология офиса с точки зрения строительства — какие материалы использованы, есть ли хороший доступ дневного света на рабочие места. Могут поинтересоваться составом воды, уровнем радиации и т. п. «При редевелопменте промзон все замеры и исследования в части экологической ситуации проводятся Департаментом природопользования города. При этом, даже получая необходимые подтверждения от арендодателя, арендатор имеет право провести собственную независимую экологическую экспертизу будущего офиса, неся ответственность за своих сотрудников».

А что думают сами работники? Вячеслав Степанов, Старший консультант департамента «Недвижимость» хедхантинговой компании Cornerstone подтвердил, что легкодоступный, красивый и высокотехнологичный офис является достаточно сильным мотивационным, а зачастую, и определяющим фактором при выборе места работы, хотя мало кто из соискателей признается в важности данного момента. Хотя, по его мнению, за последние годы тенденции в предпочтениях соискателей при выборе офиса несколько изменились. К примеру, до 2009 года большинство соискателей (70–80%) уделяли расположению офиса особое внимание, предпочитая центральную локацию. 7–10% могли принимать решение о том, будут ли они дальше участвовать в конкурсе на вакансию, на основании того, понравился им офис или нет. Финансовый кризис существенно повлиял на предпочтения соискателей: те же категории специалистов практически потеряли интерес к тому, где будет расположен их будущий офис и насколько он благоустроен. Это было обусловлено снижением спроса на специалистов по стране, массовыми сокращениями, первым критерием при выборе работы стала стабильность. Безусловно, расположение будущего офиса имеет важное значение для соискателей и сейчас, практически подавляющее большинство (90–100%) интересуется этим вопросом еще на этапе телефонного интервью. Московские пробки, большие расстояния привели к тому, что вторым по популярности вопросом про офис стало наличие парковки.

Алла Насонова, специально для Officevmoskve.ru

Проверьте район, где Вы работаете на экологической карте Москвы

.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252