КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Многофункциональные комплексы – совмещение несовместимого

24 сентября,   8007
На московском рынке коммерческой недвижимости все большей популярностью пользуются так называемые многофункциональные комплексы (МФК), сочетающие в себе сразу несколько типов коммерческой недвижимости. Работники офисов, расположенных в таких комплексах, могут во время обеденного перерыва совершить набег на магазины или рестораны, а покупатели апартаментов познакомиться с туристами, проживающими в гостинице в том же здании. При строительстве такого центра особенно важно соблюдать целостную концепцию проекта для того, чтобы комплекс работал, как единый механизм, а не был просто набором функций, предупреждают эксперты.

Москва Сити

История появления

Первые комплексы, совмещающие в себе несколько функций, появились в России еще в 90-е годы, но наибольшую популярность обрели лишь несколько лет назад в связи с желанием девелоперов сэкономить на покупке земли и заодно диверсифицировать риски: если один из сегментов окажется невыгодным, то другие обязательно принесут прибыль. «В прошлом веке чаще всего можно было встретить сочетание торговых и офисных помещений, и это объяснялось стремлением девелоперов построить большее количество квадратных метров, располагая на верхних этажах, на которые сложно заманить ритейлеров, бизнес-центры», - говорит партнер отдела корпоративных услуг Cushman&Wakefield Елена Ефремова.

В качестве примеров она называет комплексы «Гвоздь» на проспекте Андропова,  «Галерея на Сухаревской» и здание парковки «Голутвинский Двор», на верхних этажах которого были расположены офисные помещения. Другим классическим примером совмещения торгового и офисного сегментов недвижимости считается «Смоленский пассаж», открытый в 1999 году, говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Она относит такие здания к комплексам вертикальной интеграции, которые обычно появляются там, где очень высокая стоимость земли, например, на территории «Москва-Сити» или в центре Москвы.

По словам Ефремовой, более современные МФК чаще представляют комбинацию гостиницы или апартаментов с офисной частью, и объясняется это началом высотного строительства в Москве. Кроме того, за последние десять лет в Москве появились комплексы с горизонтальной интеграцией, которые предполагают размещение нескольких зданий с разным функциональным назначением на одной территории, продолжает Никуличева, отмечая, что к таким МФК относятся «Метрополис», Vivaldi Plaza, «Красные Холмы» и т.д.

Легенды цветного

Pro…

Современные МФК могут включать в себя офисные и торговые площади, развлекательные зоны, жилье различного типа, гостиницы, выставочные и конференц зоны, музеи, театры, школы, спортивно-оздоровительные учреждения, гаражи, автостоянки и еще много чего, но простое нагромождение функций совсем не достаточно для его успешности.

Чем более гармонично сочетаются между собой составные части многофункционального комплекса, тем большую выгоду он может принести как девелоперу проекта, так и арендаторам и их клиентам. «Синергия форматов позволяет генерировать бОльшую прибыль за счет увеличения потока клиентов», - считает Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle.  Для девелоперов строительство МФК - это возможность получить максимальную прибыль от проекта, так как разные функциональные блоки имеют разные арендные ставки и развиваются по разным экономическим циклам, подтверждает руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галеев. «При этом они могут снизить затраты, например, на парковку, так как в разных функционалах требования по паркингу тоже разные», - добавляет он.

Многофункциональность таких комплексов помогает ускорить их развитие, отмечает заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко, в частности, престижный отель на территории МФК быстро начнет притягивать на объект ритейлеров, а офисы, заполненные арендаторами, позволят быстрее реализовать площади для торговли. Наличие же в одном МФК апартаментов и офисов практически не влияет на повышение спроса, продолжает эксперт: жилые и нежилые зоны в МФК разделены, для них предусмотрены отдельные входные группы, так что офисные арендаторы и жители апартаментов не будут вынуждены ехать в одном лифте каждое утро. Однако, наличие в одном комплексе апартаментов и офисов все же может дать некоторый синергетический эффект, считает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых: «Владельцы и топ-менеджеры компаний арендаторов более охотно будут покупать апартаменты рядом с работой, а покупатели апартаментов из числа собственников бизнеса вполне могут решить перевести свой офис поближе к дому».

Строительство МФК обычно прибавляет очков в глазах городских властей, которые традиционно относят их к социально привлекательным проектам для городской инфраструктуры, комментирует вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.  «Сочетание обязательной социально-значимой для города функции и более доходных функций делает возможным компромисс между обременениями от города и коммерческой эффективностью проекта», - комментирует эксперт.

Метраполис

… и Сontra

Правильно построенный МФК с грамотной концепцией требует немалых затрат со стороны застройщика как на этапе строительства, так и на этапе подбора арендаторов, предупреждают эксперты. Высотное строительство МФК вертикальной интеграции влечет за собой удорожание процесса возведения здания, говорит Никуличева. Высокими могут оказаться и эксплуатационные расходы, а также затраты на маркетинг и создание правильного позиционирование проекта, добавляет Шевчук.

Особенно тяжелыми такие расходы могут оказаться для девелопера в свете того, что из-за сложности получения правоустанавливающих документов могут затянуться временные строки строительства и объект получит статус долгостроя среди потенциальных клиентов, отмечает Елена Шевчук. Строительные нормативы могут осложнить жизнь девелоперам, согласен Александр Ошурко, например, если возводится комплекс с апартаментами и офисами, парковочные места приходится проектировать в соответствии со стандартами офисной недвижимости, а не жилой.

Нелегким выбором может стать выбор управляющей компании, способной взять на себя ответственность за разные форматы комплекса. «На сегодня на нашем рынке таких компаний крайне мало, и это очень сказывается на работе МФК», - сетует директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

После возведения самого здания девелопера поджидают еще несколько подводных камней, в том числе правильный подбор сочетаемых друг с другом арендаторов, подчеркивает Шевчук. Необходимо также обратить внимание на разделение входных групп, разведение потоков, чтобы не создавался «эффект толпы», добавляет Никуличева.

Самыми распространенными ошибками при строительстве МФК, по словам  директора направления стратегического консалтинга CBRE Полины Жилкиной, можно считать переоценку потенциала торговой функции как в части этажности, так и в части общего объема площадей, неправильные акценты на форматах и профилях арендаторов, недостаток парковки (особенно в самом центре города), сложные планировки и большие потери площадей. По словам Антона Белых из DNA Realty, многие девелоперы полагают, что торговые площади сдаются существенно дороже офисных, поэтому пытаются «поднимать» такие помещения при проектировании здания чуть ли не до пятого этажа. «Однако выше третьего этажа ритейлеров заманить практически невозможно, или же ставки аренды на такие высокие блоки будут еще ниже, чем на офисы».

Но в любом случае, по мнению Татьяны Тиковой, предпочтение клиентов, скорее, будет на стороне монопроекта, если объект имеет сопоставимую с МФК инфраструктуру. «Особенно, если мы говорим о жилой недвижимости. Ведь гораздо приятнее приобрести квартиру в жилом комплексе, понимая, что по вечерам здесь будет тихо и спокойно, чем купить недвижимость в МФК, где, например, с жильем будет соседствовать ТРЦ или ночной клуб», - поясняет она.

Vivald plaza

Экзотики не будет

С годами популярность МФК будет расти, благодаря чему застройщики смогут понять, какая форма, удобнее для них и больше всего по душе потребителю. «Вероятнее всего, мы не увидим на рынке экзотических сочетаний. В некоторых ныне существующих московских МФК изначально планировалось создание недвижимости, не совсем вписывающейся в его формат, - говорит Ошурко из Praedium. – К примеру, в «Империи» хотели сделать аквапарк, а в бизнес центре «Монарх» - открыть детский игровой центр». Но такие творческие начинания так и не были реализованы: вероятно, девелоперы решили, что такое соседство вызовет недоумение у арендаторов офисов и ритейлеров».

Традиционные вертикально интегрированные МФК будут продолжать строиться, в свою очередь добавляет Юлия Никуличева, особенно там, где существует спрос сразу на несколько функций здания, а земля дорогая. Однако, по мнению эксперта, комплексы такого формата постепенно отходят на второй план, и начинает преобладать горизонтальная интеграция, которая на данный момент преобладает в Европе.

Виктория Михайлова

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252