КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Александр Хрусталев: «Используйте кризис для развития бизнеса»

10 декабря,   1428
Александр Хрусталев, Председатель совета директоров компании «НДВ Групп», всегда держит руку на пульсе рынка недвижимости, проницательно улавливая его потребности и грядущие перемены. В портфеле компании «НДВ Групп» не только успешные проекты жилых комплексов, но и большой опыт на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшую известность получил проект мультифункциональных вертолетных центров Heliport.

Александр Хрусталев поделился с редакцией OFFICEvMOSKVE.ru рассуждениями о грядущих тенденциях рынка и перспективных направлениях.

Какие государственные, городские преобразования повлияли на рынок коммерческой недвижимости в Москве?

Я очень благодарен Сергею Собянину за столь решительные действия по возвращению Москве своего облика, возрождению культурной составляющей столицы. Это сказалось на коммерческом сегменте: организация пешеходных зон в центре города преобразила его контингент. Теперь это не покупатели на личных автомобилях, совершающие много покупок, а пешеходы, предпочитающие гулять налегке. Когда центр лишился этой аудитории автовладельцев, торговым компаниям стало уже не так невыгодно держать помещения street retail на пешеходных участках.

Расширение зоны платной парковки так же сказалось на оттоке арендаторов за пределы Садового Кольца. Однозначно сказать нельзя: хорошо это или плохо для бизнеса, но центр Москвы наконец хоть немного разгрузился, а вот это несомненный плюс для города.

Теперь к негативным факторам. Я бы назвал рост доли государства в коммерческом сегменте. Вместо приемлемых 20% мы сейчас наблюдаем картину, как уже 80% контролируется государством. Особенно заметно это в финансовом сегменте. И это нездоровые условия, бизнес просто выжимается!

Какие тенденции наблюдаются сегодня в офисном и торговом сегментах?

Сегодня мы наблюдаем мутацию бизнесов, изменение подхода к их организации. Это спровоцировано переменами в поведении потребителя. Например, я проводил опрос среди сотрудников компании «НДВ», где они покупают продукты и бытовые товары? 40% осуществляют покупки через интернет-магазин с доставкой на дом, аргументируя выбор нехваткой времени.

Тоже мы видим и с остальными категориями товаров — актуальность в больших торговых площадях прошла. Обилие точек продаж уже не повод для гордости и не показатель успеха. Сегодня большую часть товаров и услуг можно подробно разместить на виртуальной полке в интернете. Причем, это действительно удобное и экономное решение, как для покупателя, так и для продавца.

Поэтому показатель средневзвешенной площади аренды, как торговых, так и офисных помещений уменьшается — это логично и правильно. Зачем мне 2000 точек, когда при меньших расходах идентичные результаты принесут наглядный шоу-рум, сайт в интернете и грамотная рекламная компания?

Недавно состоялось открытие очень крупного ТЦ «Авиа-парк», являющегося образцом классического формата ТРЦ. Что вы думаете об этом проекте?

На сколько мне известно, над проектом работали высококвалифицированные специалисты, поэтому у меня нет поводов сомневаться в успешности этого объекта. К тому же в окрестностях Ходынского поля дефицит торговых площадей, и «Авиа Парк» должен быть востребован у жителей близлежащих районов.

В свете последних событий можно однозначно сказать, лучше приобретать или арендовать офисное помещение?

Нужно принимать экономически оправданное решение. Если окупаемость помещения будет менее 8-ми лет, то приобретать в собственность. Если нет, то, конечно, арендовать. Решение не в последнюю очередь будет зависеть от типа предприятия, например, компаниям финансового сектора есть смысл купить помещение.

Как поведут себя цены на офисные и торговые помещения в следующем году?

Выход коммерческих объектов не прекращается. Можно ожидать, что новые площадки будут выжимать с рынка устаревшие торговые и бизнес-центры. При этом стоимость аренды будет снижаться из-за высокой конкуренции.

Какие перспективы у Делового Центра Москва-Сити?

По-моему, никаких перспектив у Москвы-Сити нет. Это же муравейник, к тому же имеющий неудачные архитектурные решения. Это проект десятилетней давности, давно потерявший актуальность и так и не сумевший стать таким, каким его представляли основатели. Главный недостаток ММДЦ в том, что он инфраструктурно неудобен. За тот ценник, что в нем предлагается, можно подобрать бизнес-центр класса А в Москве, причем гораздо качественнее.

А что можно сказать в отношении формирующегося делового кластера в Новой Москве?

В Новую Москву я сильно не верю. Давайте подумаем, ведь ее главным отличием, по сути, от остального Подмосковья является столичная прописка. Но на сегодняшний день она уже дает не так много привилегий, как в лужковские времена. Так что я не вижу смысла как-то особенно выделять район от остальных территорий за МКАД.

Зато я верю в потенциал всей Московской области. Здесь развитие происходит очень активно и грамотно, что, ожидаемо, отразится на децентрализации офисной недвижимости.

К чему стоит готовиться девелоперам коммерческой недвижимости?

Я бы сказал, надо готовиться к совершенно другому подходу, к новым потребностям посетителей и арендаторов. Пришло время, когда нужны не магазины на первых линиях, а компактные логистические парки, интегрированные в город, чтобы оперативно осуществлять курьерскую доставку товаров.

Морально устаревшим ТЦ и БЦ я советовал бы не забывать о таком способе повышения привлекательности площадок, как ребрендинг. К слову, апгрейды можно с тем же успехом провести и на только готовящихся к выходу объектах, если проект за время строительства успел отстать от современных потребностей потребителя.

Какой формат коммерческой недвижимости наиболее инвестиционно-привлекательный?

Рынки офисной и торговой недвижимости затоварены. По инерции достраиваются и выходят объекты, спроектированные несколько лет назад, увеличивая разрыв между спросом и предложением. Сегодня инвестиции в эти сегменты я бы назвал неперспективными. Исключением можно назвать разве что современные торговые площади и центры востребованных форматов.

Зато в процессе работы над проектом Heliport мы обнаружили острую востребованность в объектах гостиничного сегмента. А получилось это так: гостиничный бизнес всегда был одним из самых наглядных инструментов, чутко реагирующих на изменения на экономико-политической арене. Что же мы наблюдаем сегодня? Отельеры всех городов России отметили существенный спад спроса из-за оттока иностранного туризма. И это, как и прочие другие санкции и обстоятельства, дает зеленый свет развитию отечественного бизнеса и производства. К слову сказать, потенциал нашего внутреннего туризма раскрыт лишь на 10%. Востребованность в качественных гостиничных объектах легко оценить, если попытаться сегодня забронировать места на какой-нибудь приличный тур — все будет занято на месяц вперед!

Так что в рамках нашего проекта Heliport мы создаем вокруг вертолетного бизнеса всю необходимую сопутствующую инфраструктуру — гостиницы, магазины, центры досуга. И только такой обстоятельный, комплексный подход будет иметь успех, вне зависимости от того, каким бизнесом вы решили заниматься.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252