КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Как сэкономить на аренде в кризис?

19 марта,   1655
Рынок офисной недвижимости Москвы пустеет - компании оптимизируют расходы и сокращают арендуемые площади. Многие собственники бизнес-центров перешли на арендные ставки в рублях, чтобы привлечь и удержать арендаторов.

  1. На какие дисконты от арендодателя можно рассчитывать сегодня при въезде в новый офис?
  2. О каких скидках можно договориться, если компания уже давно арендует помещение?
  3. Можно ли снизить расходы на аренду, отказавшись от части услуг управляющей компании, и стоит ли это делать?
  4. Какие параметры бизнес-центра ощутимо снижают стоимость аренды, при условии, что качество площадок будет приемлемым?

На вопросы ответили:

Ксения Ревенко, старший директор отдела офисной недвижимости
Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar
Ирина Хорошилова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE
Алексей Богданов, управляющий партнер S. A. Ricci

Ксения Ревенко

Ксения Ревенко, старший директор отдела офисной недвижимости

1. Сегодня нельзя говорить о едином дисконте, который используют все собственники. У всех разные финансовые обязательства и возможности. Если есть кредитные деньги, то ниже определенной цены собственник не сможет опустить ставку аренды. Есть собственники, которым выгоднее не сдавать помещения, чем значительно понижать ставку аренды. В среднем мы наблюдаем понижение от первоначальной цены до 25%.

2. Зависит от того какую площадь занимает компания, когда заканчивается срок договора, есть ли право выхода из договора, кто собственник и другие коммерческие условия договора, которые могут повлиять на снижение ставки. Скидка может быть в виде отмены индексации на оставшийся срок аренды, предоставление валютного коридора, или снижение существующей ставки аренды от 10–20%, в особенности, если это был валютный договор.

3. От управляющей компании отказаться нельзя, она обеспечивает качественное функционирование объекта. Бизнес центры делятся на классы, и когда мы говорим о классе, А, то однозначно нельзя отказаться от управляющей компании. Если компания занимает все здание целиком, например, особняк, то в данном случае можно отказаться, но арендатору придется эксплуатировать здание собственными силами и нанимать свою новую компанию. Поэтому здесь снизить расходы не получится и к большой экономии это не приведет.

4. Удаленность от метро.

Илья Фокин

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar

1. В первую очередь на арендные каникулы, сейчас они предоставляются всем. Если офис под отделку, то помимо каникул, на первый год или несколько лет дается хорошая, льготная ставка аренды. Если офис готовый, то на сегодняшний день собственники пытаются держать цены, а при личном общении дают скидки.

2. Конечно, всё зависит от объекта: в классе, А скидка будет очень хорошая (до 50%), в классе В, как правило, скидок нет, только если очень крупная компания, а в классе С ставку аренды, наоборот, повышают. Многие собственники делают временные скидки, допустим, до конца года. Также сейчас очень распространена практика скидки за заполнение свободных помещений.

3. Вряд ли это удастся. Легче договориться с самой УК, поскольку все они работают по принципу open book и сам арендатор выбирает те услуги, которые ему требуются. Соответственно, самый простой пример — сэкономить на уборке. Брать людей в штат — всегда выходит дороже, чем нанять стороннюю УК.

4. Арендатору выгоднее выбрать новый бизнес-центр и сделать отделку за свой счет, — это гарантирует отличные арендные каникулы и хорошую льготную ставку не на год, а на много лет. Но на сегодняшний день ситуация такова, что при въезде в новый офис арендатор ничего не хочет делать. Если собственник не имеет возможности заключить долгосрочный договор аренды, то это снижает стоимость его объекта, поскольку через год собственник заявит иную ставку аренды. Выходит, что у арендатора нет возможности спланировать свое будущее на несколько лет вперед.

Ирина Хорошилова

Ирина Хорошилова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE

2.На сегодняшний день Арендатор по прежнему находится в выигрышной позиции. Текущая активность в основном связана с оценкой наиболее оптимальной стратегии для арендатора: остаться в текущем офисе или переехать в альтернативное здание. Собственники текущих помещений прилагают все усилия, для того, чтобы найти компромисс и оставить арендатора в своем портфеле, в то время как собственники альтернативных объектов готовы предлагать «out of market» условия, чтобы привлечь арендатора: долгие арендные каникулы (12 — 18 мес.), финансирование отделки, фиксирование валютного коридора, фиксирование ставки аренды на первые 2–3 года срока аренды, компенсация штрафов арендатора за выход из текущего здания. Гибкость собственника диктуется текущей и будущей вакансией в здании. В пустующих объектах достижимые условия могут отличаться на 20 — 30% от запрашиваемых, при этом, нужно отдать должное, что запрашивая условия, арендаторы уже предусматривают определенный дисконт от первоначальных ожиданий собственника. Сегодня сложно говорить о рыночной ставке аренды, поскольку в текущей рыночной реалии справедливая ставка аренды для конкретно взятого арендатора как правило составляет ту ставку аренды, при которой при сравнении «остаться» или «переехать» выгодно реализовать ту или иную стратегию. При реструктуризации договора аренды с текущим собственником в среднем достигается экономия от 10 до 30% в зависимости от того, насколько сильная переговорная позиция арендатора, а также в зависимости от существующей вакансии в конкретном объекте.

4. Расположение бизнес центра за пределами МКАД, а так же удаленность метро снижает стоимость аренды. Современный рынок предлагает привлекательные возможности аренды качественных помещений в Бизнес Парках.

Алексей Богданов

Алексей Богданов, управляющий партнер S. A. Ricci

1. При современном состоянии офисного рынка, когда объем вакантных площадей в БЦ класса А составляет более 30%, собственники бизнес-центров заинтересованы в привлечении новых арендаторов и готовы обсуждать условия аренды. Важнейшим критерием для арендатора является стоимость аренды. Тренд перехода на рублевые ставки, наметившийся в 2014 г., уверенно развивается. Большинство бизнес-центров класса В уже перешли на рублевые ставки, все больше офисных центров класса, А также готовы обсуждать с арендаторами этот вопрос. В условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий. Многие собственники готовы не только предоставить арендные каникулы, но и выполнить отделку помещений под арендатора за свой счет. Так, например, в бизнес-парке «Отрадное», который планируется ввести в эксплуатацию в конце 2015 года, девелопер выполняет отделку под арендатора.

2. Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, так как многое зависит от условий, прописанных в договорах аренды. Если договор аренды был составлен грамотно, с учетом интересов арендатора, он предусматривает взаимоотношения сторон при изменении экономической обстановки, изменении курсов валют и проч. А вот внезапно получить «скидку» просто потому, что компания давно арендует помещение, вряд ли получится. Сегодня в наиболее сложном положении оказались компании с долларовым договором аренды.

Собственники БЦ класса А с премиальным местоположением вряд ли будут вести переговоры с арендаторами по поводу снижения ставки аренды — лучшие бизнес-центры всегда будут востребованы. Однако подобных офисов на рынке немного. В остальных случаях переговоры с собственниками могут оказаться успешными, главное — найти весомые аргументы. Многие клиенты сегодня обращаются к нам именно с такими просьбами — помочь договориться о пересмотре финансовых условий договоров аренды. У нас уже было несколько случаев во время этого кризиса, когда мы помогли нашим клиентам сократить расходы на аренду на 25–30%.

3. Такое решение каждая компания принимает самостоятельно. Если экономически эффективнее самостоятельно выполнять часть работы по управлению объектом, почему бы и нет?

4. Стоимость аренды напрямую зависит от класса БЦ и местоположения объекта.

Так, например, по итогам 2014 года диапазон ставок в зоне Садового кольца для объектов премиального класса составил $700–745/кв.м./год. Для БЦ класса А ставки аренды в районе ТТК составляли $510–550/кв.м./год, в зоне МКАД — $250–300/кв.м./год. Для бизнес-центров класса В+ соответствующей локации значения ставок в конце 2014 г. составляли $350–400/кв.м./год и $240–280/кв.м./год.

За пределами ТТК в 2015 г. ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый прирост нового предложения. По нашим оценкам, в 2015 г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса, А (за исключением объектов с центральной премиальной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне $450/кв.м/год, по курсу 45–50 руб. за $1., или в диапазоне 20 000 — 23 000 руб./кв. м/год.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252