КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово (открытие 2018) Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская (открытие 2018) Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка (открытие 2018) Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Комфорт и безопасность офиса начинаются с проекта его бизнес-центра

13 августа,   3051
Предварительный мониторинг и анализ плана строительства объекта — важнейший этап разработки проекта. В работе над масштабными проектами архитекторы, аналитики и инженеры со всего мира объединяют усилия с целью создать не только эффектную, но и практичную конструкцию. На выставке «Строительная неделя Московской области» эксперты компании Spectrum представили доклад о своем опыте в проектировании и новейших возможностях в этой области.

Как известно, развитие технологий не стоит на месте, вот и в сфере инжиниринга за последние годы появилось немало инноваций. Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум», отметил актуальность освоения новых программ и методик, направленных на достижение максимальной эффективности при возведении и эксплуатации объектов.

Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум»

Современный подход позволяет увеличить точность расчетов при проектировании и снизить риск допущения ошибки. Например, раньше для оценки ветровых воздействий использовалась аэродинамическая труба и давно устаревшие нормативы. Эти установленные десятилетиями назад нормативы на столько отстали и от прогресса в строительных материалах, и от возрастающей нагрузки новой техники, что уже не могут служить достоверным источником данных. Поэтому сейчас специалисты опираются на методики численного моделирования и натурных замеров, используя дорогостоящие профильные программы.

Изменение подходов в оценке ветровых воздействий (слайд презентации)

Такие программы уже приносят пользу не только при проектировании новых прочных зданий, но и помогают анализировать уже завершенные проекты и даже инсценировать оказанное на них воздействие. Для примера Сергей Дубинский, руководитель направления Spectrum R&D, рассказал о проведенном исследовании причин разрушения аквапарка «Трансвааль-парк» в 2004 г., которое подтвердило версию, основанную на ошибках проектирования («ползучесть» оболочки, потеря устойчивости колонны, усталостное разрушение оголовка колонны, не учтена плохая геология и пр.)

Исследование причин разрушения аквапарка «Трансвааль-парк»

Что касается современного офиса, то комфорт и безопасность эксплуатации так же начинаются с проектирования бизнес-центра. Даже в качественно построенном здании не всегда девелоперу удается предусмотреть все нюансы. Поэтому мы попросили экспертов компании Spektrum подробнее рассказать о том, каким проверкам стоит подвергнуть проект на стадии разработки, чтобы и через 10 лет эксплуатации здание сохранило свою эффективность. Эти советы могут пригодиться не только в девелопменте, но и для любого, кто ищет, где арендовать офис в Москве.

Эксперты:

1) Расскажите об основных параметрах участка строительства и окружающей среды, которые нужно учитывать при разработке проекта бизнес-центра. Есть ли среди них такие, которые девелоперы не часто принимают во внимание, и как это может сказаться на эффективности проекта?

Кочнов В
: Основными параметрами участка являются — месторасположение, наличие сопутствующей инфраструктуры, дорожное сообщение, виды разрешенного использования и возможность подключения к городским сетям. В дополнение к вышеуказанным основным параметрам участка необходимо отметить следующие моменты, о которых необходимо помнить при подборе участка:

Геологические условия участка, существующие инженерные сети

При выборе участка очень важно понимать, что именно находится под земельным участком. Наличие плохих грунтов и магистральных инженерных сетей, проходящих посередине участка, могут существенно увеличить затраты на строительство фундаментов и перекладку сетей. Также очень пристальное внимание нужно уделять гидрогеологическим условиям площадки для строительства.

Экологические параметры участка

Помимо учета основных экологических параметров и мероприятий по защите окружающей среды также необходимо помнить о возможном наличии на участке выделений почвенного газа — радона. В том случае если выбран участок с превышением нормативных показателей выделения радиоактивного газа, мероприятия по защите от проникновения в подвальную часть здания могут вылиться в существенные материальные затраты.

Расположение участка строительства относительно зон культурного и археологического наследия, градостроительные требования к объекту строительства.

Уже на предварительных проработках по подбору участка необходимо понимать, как может повлиять на требования к объекту строительства его расположение вблизи объектов охраны культурного наследия и зон археологического культурного слоя. К примеру, после проведения ландшафтно-визуального анализа высота офисного центра может уменьшиться на несколько метров и это, безусловно, скажется на эффективности проекта в целом.

2) Какое влияние может оказать новая постройка на прилегающую территорию и соответственно соседние здания?

Дубинский С.И.
: Точечная застройка может принципиально изменить аэродинамику придомовой территории. Срывы вихрей с нового здания (Как правило, новые здания выше соседствующих) могут увеличить пиковые величины и пульсационную составляющие давлений на фасадные конструкции существующих зданий и, следовательно, уменьшить их прочностной ресурс.

Сергей Дубинский, руководитель направления Spectrum R&D

Ветровые нагрузки на каркас существующих зданий существенно перераспределятся и, в определенных ситуациях, могут заметно возрасти. Рекламные конструкции и иные технические сооружения на крышах зданий станут подвергаться значительно большему воздействию. Усиление ветра в уменьшившихся междомовых проемах может как существенно ухудшить комфортность пешеходных зон, так и привести к возникновению неприятных акустических эффектов при определенных направлениях ветра. Существенно может ухудшиться «проветриваемость» придомовых территорий, резко увеличится вероятность снежных заносов. Снегоотложения на крышах соседних низких зданий существенно перераспределятся, что может привести в некоторых случаях к обрушениям.

Оценка ветровых воздействий с учетом застройки на примере ММДЦ Москва-Сити в программе ANSYS (слайд презентации Spectrum)

3) Многие современные бизнес-центры создаются в формате open-space. Какие нюансы появляются в работе над такими проектами? Как рассчитывается и регулируется заполненность здания относительно нагрузки на инженерные системы?

Кочнов В., Игнатьева Людмила
: Основной нюанс при разработке проекта здания в формате open-space состоит в том, что конечная планировка офисных помещений на этапе проектирования не известна. Каждый отдельно взятый арендатор обустраивает офисное пространство с учетом своих корпоративных стандартов. Для того чтобы удовлетворить максимальное количество будущих пользователей здания и в тоже самое время минимизировать потери по полезной площади (loss factor) необходимо продумать следующие основные моменты:

  • конструктивная схема здания (шаг колонн, расположение ядер жесткости)
  • выбрать оптимальную для размещения офисных помещений форму здания
  • объемно-планировочные и инженерные решения должны учитывать вариативность планировок

Главным критерием расчета инженерных систем для бизнес-центров формата open-space служит загруженность здания, исходя из его классности. Очень важно запроектировать здание таким образом, чтобы обеспечить максимальные комфортные условия для людей. Температурное зонирование и инженерные системы эффективно охлаждают и нагревают воздух в соответствующих зонах, например, при различных требованиях к частям здания. При проектировании БЦ Greendale учитывались современные энергоэффективные инженерные решения и выполнение критериев стандарта BREEAM, что повлияло на экономику здания в части экономии ресурсов: вода, электричество, газ.

4) Что лежит в основе энергоэффективности здания? Уживутся экологичность и энергоэффективность в одном бизнес-центре?

Игнатьева Людмила
: В основе энергоэффективности здания лежит использование новейших материалов, энергоэффективного оборудования и современных инженерных решений. Как, например: использование фрикулинга и аккумуляторов холода для системы кондиционирования; хладогентов, не разрушающих озоновый слой; использование рекуперации; управление освещением, в зависимости от режима использования помещения, устройство заправки для электромобилей.

5) Расскажите о последних приемах расчетов пожарной безопасности в бизнес-центрах. Какие используются инструменты и материалы для максимального снижения рисков?

Виктор Алёхин
: В настоящее время в основу обеспечения пожарной безопасности объектов защиты положены принципы технического регулирования. Современные бизнес-центры характеризуются массовым пребыванием людей, большой площадью, высотой и этажностью, наличием атриумов, совмещением в объёме одного помещения зон различного функционального назначения, применением современных декоративных и отделочных материалов. Совокупность таких параметров сложно реализовать в одном здании с точки зрения требований пожарной безопасности.

Для снижения рисков застройщиков и инвесторов, для оптимизации затрат на строительство, эксплуатацию и увеличение арендопригодных площадей в зданиях, а так же в случаях, когда нет или недостаточно существующих норм проектирования, целесообразно прибегнуть к разработке специальных технических условий в части обеспечения пожарной безопасности объекта. Специальные технические условия разрабатываются в отношении конкретного объекта защиты и включают в себя комплекс мероприятий, отражающих специфику обеспечения пожарной безопасности объекта. Безопасность людей на объекте при этом так же подтверждается расчётом пожарного риска.

Оценка огнестойкости (слайд презентации Spectrum)

6) Можно ли при визуальном осмотре (без специализированных программ) бизнес-центра и офисного помещения определить недостатки здания, которые в последствии скажутся на комфорте эксплуатации (архитектура, освещение, вентиляция, энергоэффективность и т. д.)? Не могли бы вы немного поделиться своим опытом, на что арендатору или покупателю офисной недвижимости стоит обратить внимание?

Кочнов В.
, Игнатьева Людмила: Начинать проверку нужно с месторасположения объекта недвижимости. Проверить есть ли необходимая транспортная инфраструктура (дорожное сообщение, станции метро, автобусные остановки) в шаговой доступности от входа в здание. Если бизнес-центр уже функционирует и возле главного входа в здание и на подъездных дорогах все заставлено припаркованными автомобилями, стоит задуматься о достаточности парковочных мест для пользователей здания.

Оценка пешеходной комфортности с учетом розы ветров (слайд презентации Spectrum)

При входе в здание необходимо обратить внимание на визитную карточку здания — главный вестибюль. Вестибюль должен быть просторным и светлым. Стойка ресепшена, турникеты и лифтовые холлы должны просматриваться непосредственно при входе в здание, чтобы не было необходимости каждый раз объяснять гостям бизнес-центра как добраться до необходимого офиса.

При осмотре помещения, помимо всего прочего, нужно проверить расположение помещения относительно сторон света, инсоляцию, солнцезащиту, акустический комфорт в помещении. Не нужно забывать о конструктивной схеме здания — шаге колонн и решения перекрытия над помещением. В том случае если применяется перекрытие с ригельными зонами, могут возникнуть проблемы с разводкой инженерных коммуникаций под подшивным потолком.

В части инженерных систем, необходимо обращать внимание на наличие подвижности воздуха, посторонних запахов, температуру в помещениях. Проверить состояние вентиляционного оборудования методом осмотра вентиляционных камер, проанализировать отчет наладочной организации, проверить наличие рекуператоров на вентиляционных установках, наличие в них рециркуляции и частотного регулирования.

Аэродинамика и энергоэффективность помещений. Оптимизация размещения устройств приточно-вытяжной вентиляции (слайд презентации Spectrum)

Осмотреть состояние оборудования теплового узла, состояние санприборов и работу водоразборной арматуры. Проверить наличие и состояние внутреннего водостока или водосточных труб на предмет их целостности, наличия системы защиты от замерзания, как воронок, так и самих трубопроводов, а так же изоляцию трубопроводов. При осмотре следует обращать внимание на наличие следов протечек, если таковые случались.

Конечно, проверить все параметры на стадии знакомства с бизнес-центром невозможно, но тем не менее наша редакция OfficevMoskve.ru советует не терять бдительности, что особенно актуально перед заключением дорогостоящих сделок.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252