Новый подход к организации общественных зон в бизнес центрах

26 июня,   7189

Помещения от 45 кв.м. под любой вид бизнеса!

Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»
Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate
Дмитрий Железнов, директор по продажам ЗАО «Башня Федерация»

1. Изменился ли подход к организации зон отдыха в бизнес центрах за последние годы? Какую долю офисного пространства отводят в бизнес-центрах разных классов?
2. Какие функции выполняют современные зоны отдыха? Насколько важна эта составляющая офиса?Что нужно учесть при планировании этого пространства?
3. Приведите примеры бизнес-центров в Москве, где на ваш взгляд наиболее оригинально и эффективно организованы зоны отдыха.

За последние годы существенно вырос профессионализм и средний уровень качества офисных проектов. Это коснулось и организации зон отдыха. Конкурируя друг с другом, девелоперы используют различные интересные идеи. В бизнес-центре зоны отдыха, как правило, совмещены с другими функциональными зонами: с зоной главного ресепшн бизнес-центра или с зоной общественного питания. Эти зоны занимают не более 3–5% от общей площади здания.

Сейчас невозможно представить себе офис класса В+ и выше, в котором рядом с ресепшн нет зоны ожидания, где можно как подождать нужного сотрудника, так и провести экспресс-встречу.

Второй вид зоны отдыха — это кафе-столовая, где сотрудники могут полноценно пообедать. Широкое распространение получила практика организации столовых полного цикла в бизнес центрах. Это означает, что пищевое производство будет расположено прямо в бизнес-центре, и сотрудникам будут подаваться свежайшие блюда. Сейчас на рынке представлены несколько брендов сетевых столовых, у которых накоплен довольно большой опыт в организации корпоративного питания, и эти услуги они оказывают на высоком профессиональном уровне.

Планируя зоны отдыха, на мой взгляд, нужно стараться сделать их как можно более универсальными. Эти зоны не приносят прямого дохода собственнику здания, и расходы на них косвенно ложатся на плечи арендаторов. В итоге все участники арендного процесса заинтересованы в том, чтобы места общего пользования использовались максимально эффективно. Например, в БЦ Premium West зона ожидания ресепшн совмещена с кофейней. Все гости бизнес-центра могут, ожидая своего визави, выпить чашку свежесваренного зернового кофе и даже перекусить салатом, сэндвичем или десертом. Таким образом, зона ожидания тоже «работает».

Другой пример — холл офиса Siemens в Москве на Большой Татарской улице. В нем установлены скамейки, которые одновременно являются клумбами. Это зона ожидания, где можно также провести экспресс-встречу. Но на этом преимущества решения не исчерпаны. Эти скамейки-клумбы оснащены колесами и легко откатываются к краям помещения, освобождая центр холла для проведения презентаций и других мероприятий, где требуется принять большое количество гостей.

В некоторых бизнес центрах устанавливаются фонтаны (иногда — фонтаны-скамейки). Например, в Premium West фонтан устанавливается на улице перед входной группой в здание. Он выполняет несколько функций: это и декоративное решение, и скамейка, и инженерный объект. Через воду, циркулирующую в фонтане, выводится излишнее тепло из здания в летнее время. А зимой объект работает как световой фонтан — таким образом, и в зимнее время этот элемент выполняет свои декоративные функции.

Каждый раз, когда меня просят привести примеры нестандартных офисов, мне приходит в голову офис Google. Там и гамаки прямо в офисе, и топчаны, на которых можно работать на ноутбуке даже лежа, и столы для настольного тенниса, и веревочный городок, и небольшой скалодром. Google делает все, чтобы стимулировать поток созидательных мыслей и идей у своих сотрудников. Для них это, по сути, инструмент работы, корпоративная политика.

Но и в более консервативных компаниях с каждым годом все больше интересных идей для сотрудников. Вот некоторые из них:

• детский сад в бизнес центре
• фитнес клуб в бизнес-центре (очень востребованная идея, в т. ч. по нашему опыту)
• салон красоты, косметический кабинет
• библиотека, видеотека

И многое другое.

Самостоятельная организация полноценных зон отдыха и развлечений в бизнес-центрах не является распространенной практикой, ведь такие пространства не генерируют арендный доход собственника, да и спрос со стороны арендаторов не повышается. Арендаторов в первую очередь интересует наличие столовой/кафе, небольшого супермаркета, иногда фитнес-центра (все зависит от насыщенности инфраструктуры в окружении и размеров офисного центра. Тем не менее такая сопутствующая инфраструктура, то по своей сути является арендным бизнесом для владельца. Зачастую, зоны отдыха и релаксации обустраиваются арендаторами самостоятельно и включены в арендуемую площадь офиса.

Тем не менее, стоит отметить, что по сравнению с первыми бизнес-центрами, современные проекты имеют более просторные лобби, в которых расположена не только стойка reception и места ожидания, но и отдельная зона, в которой можно провести неформальную встречу или просто отдохнуть. Как правило, в этих зонах предоставляется доступ к wi-fi. В крупных офисных центрах с несколькими входными группами в лобби может быть выделена зона под «островное» кафе.

Наличие просторных входных зон являются неотъемлемым атрибутом качественного и статусного объекта. Высокая конкуренция и арендные ставки офисов класса А, особенно в центре города, вынуждают собственника выделять большие площади для таких зон, чтобы выгодно отличаться от конкурентов по уровню комфорта и имиджевых характеристик объекта.

Арендаторам такое преимущество дает возможность по максимуму использовать свое помещение, экономя на общественных зонах в офисе. Далеко не каждая компания может позволить себе использование дорогостоящего пространства под инфраструктуру отдыха. Обычно компании ограничиваются выделением кухни, еще реже небольшой комнаты с диванами, мягкими креслами и плазменным телевизором.

Что касается нашей практики, в проекте «К2 Бизнес-парк» в каждом здании будет организовано просторное лобби с wi-fi зоной, из которого можно пройти в кафе. Низкая плотность застройки позволила нам организовать пространство для отдыха не только внутри зданий, но и на территории проекта: благоустроенная и озелененная территория дает сотрудникам возможность совершить прогулку в обеденный перерыв, а между зданиями B и С будут установлены скамейки, организована зона отдыха. Кроме того, сотрудники смогут воспользоваться велосипедными дорожками, которые появятся на всей территории проекта.

1. Я бы не стал делить рекреационные зоны по классам. Понятно, что в классе С зона отдыха ограничивается курилкой между этажами, а для некурящих ее и вовсе нет. Скорее всего, рекреационные зоны бизнес-центров можно разделить на внутренние и наружные. Какого бы класса — А или Б или Б+ или Б- ни был бизнес-центр, если площадь позволяет, его снабдят «зеленой» наружной рекреационной зоной, пусть даже маленькой, поставят пару скамеек, посеют метр травки; если нет возможности посадить настоящие деревья — поставят кадку с чем-нибудь карликовым. Особенно этот тренд заметен последние годы, когда массовым явлением стала реконцепция бывших промышленных зданий под офисные территории.

Что касается внутренних зон рекреации — то полноценных именно зон рекреации я не встречал. Редко где-то это может быть зимний сад, где-то декоративный фонтан и банкетки вокруг него. Но это, скорее, рассматривается, как часть элемента дизайна холла или ресепшн, нежели места для отдыха сотрудников. Как рекреационную зону на территории БЦ, также можно рассматривать и фитнесс-центры и кафе с летней верандой, причем, не только для сотрудников, но и для посторонних посетителей. Но если кафе с верандой располагаются обычно снаружи, то для прохода в фитнесс-центр посетители «несотрудники» обычно получают пропуск вместе с карточкой фитнес-центра. Такие симбиозы я видел неоднократно, часто в центре Москвы.

Из совсем нового тренда я бы выделил создание места отдыха для сотрудников на эксплуатируемой кровле. Таких мест становится все больше и больше. Это не эквивалент летней веранды ресторана на эксплуатируемой кровле, а просто место, где высажены цветы или создана, так называемая, «зеленая стена» из вьющихся растений, поставлены, скамейки или диваны, тенты и так далее — все зависит от фантазии собственников. Причем, кровлю все равно стараются озеленить, даже если там не планируют делать рекреацию для сотрудников. Это тоже новый московский экологически-архитектурный тренд.

2. В моем понимании рекреационная зона в БЦ — это не просто какой-то холл с «правильными» диванами, а скорее, определенный набор функций для комфортного маленького перерыва. Рекреационная зона должна выполнять главную функцию: быть для сотрудника офиса, который в силу своей работы мало движется в течение дня, неким местом, где он может двигаться, ходить, прогуливаться. Если речь идет о наружной территории, то она еще дополнительно обеспечивает его глотком относительно свежего, некондиционированного воздуха и недостающим в течение дня ультрафиолетом.

Что касается планировки пространства, скажу, что ни один из современных БЦ изначально не планирует в своем составе рекреационную зону. Она всегда создается по остаточному принципу. Если остался какой-то кусок этажа, который не выгородить и не сдать под офисные нужды, тогда ему можно придумать и другой функционал, в том числе, и рекреационную зону. Если туда попало окно, обычное или мансардное, чтобы впустить натуральный свет — отлично! Если нет — приглашают художника для оформления стен в каком-нибудь едином стиле. Если рекреационную зону организовывают снаружи — то прежде всего стараются озеленить прилегающую территорию, озеленить по максимуму. Эксплуатируемые кровли также стараются использовать и зимой: накрывают их куполом из ПВХ. Это даже удобнее: по техническому регламенту очистка эксплуатируемой кровли от снега не предполагается, она достаточно мягкая, и ее можно повредить. На кровле снег лежит до момента таяния. На куполе же он не будет задерживаться. Но как эксплуатационник, могу отметить, важно понимать, какую величину купола заказать. Дело в том, что эксплуатируемая кровля собирает на себе дождевую воду, и через систему стоков сбрасывает ее в ливневые стоки. Если купол будет вровень с кровлей, то начнется образование сосулек. Поэтому кровлю надо накрыть куполом меньшего размера, чтобы его скаты сбрасывали снег в предусмотренные проектом стоки...

1. Зоны отдыха — очень важная часть современного офиса. Тенденция последнего времени — увеличение офисных площадей, отведенных под досуг. Башня Федерация — это бизнес-центр класса «А+»: есть организации, которые приобрели четыре этажа (до 10 000 кв. м), а есть компании, которые занимают около 100 кв. м, и всем им будут доступны зоны отдыха.

Всего в Башне Запад под зоны отдыха отдано около 4000 кв. м, в Башне Восток предполагается 6000 кв. м. В это число не входят торговые площади, расположенные на минусовых этажах (около 30 000 кв. м) — то есть, магазины, центры услуг и пр. Башня Федерация — это самодостаточный объект, «город в городе», в котором комфортно работать и жить.

2, 3 Человек работает эффективнее, если у него есть возможность хотя бы ненадолго сменить обстановку, перезагрузить мозг. Помимо традиционных уголков релаксации и физической активности в компаниях создаются, например, комнаты-музеи, в которые сотрудники приносят старинные вещи из дома, чтобы получать визуально-тактильное удовольствие.

В настоящее время в Башне Федерация Запад действует самый высокий фитнес-клуб с бассейном (на 61 этаже), а также ресторан Sixty. В зоне апартаментов Башни Запад, на антресоли второго этажа, есть уютный уголок — библиотека, в которой можно посидеть и полистать старинные книги. В лобби апартаментов Башни Восток также планируется нечто подобное — салон с обилием кресел и диванов. Что касается физической активности, то в Башне Восток под спорт предполагается отвести целый этаж — со сквош-центром, велостудией (с велотренажерами), залом для бокса, а также студией для других видов спорта. Надо учитывать, что у людей должна быть возможность выбора своего досуга. Активно обсуждаются планы по созданию поля для мини-гольфа или футбола. В навершии Башни Восток будут бары и рестораны, запланирована смотровая площадка с панорамным видом на Москву.