Переезд офиса за МКАД: быть или не быть?

10 июля,   3809

Помещения от 45 кв.м. под любой вид бизнеса!

Перенесение офисов из центра Москвы — на сегодняшний день уже устоявшаяся тенденция. Раньше границей офисного строительства выступало ТТК, теперь даже за его пределами вакантных площадей становится все меньше. Сегодня их доля составляет порядка 20-25%, а в удачных с точки зрения концепции и соотношения цена-качество проектах — не более 10%. В результате, офисное строительство активно разворачивается за МКАД, и сегодня там расположен примерно каждый пятый новый бизнес-центр.

Возрастающий спрос со стороны девелоперов и арендаторов на удаленные офисы обусловлен, в первую очередь, дефицитом участков, пригодных для строительства в центральных районах Москвы. Кроме того, политика децентрализации коммерческой недвижимости активно поддерживается московским правительством, взявшим курс на ограничение застройки центра. Проводятся в жизнь специальные меры, которые стимулируют переносить офисы за пределы Москвы, одна из них — введение платы за парковку внутри Бульварного, а с декабря и внутри Садового кольца. Сейчас в столичной администрации рассматривается вопрос о расширении зоны платного паркинга на некоторые улицы, находящиеся даже за пределами Садового.

Между расположением бизнес-центров в Новой Москве или Подмосковье нет принципиальной разницы, поскольку административный статус района не дает никаких преимуществ арендодателям. Более того, транспортная ситуация в Новой Москве даже хуже, чем в некоторых других районах Подмосковья. Преимущества присоединенных территорий станут осязаемыми только в отдаленной перспективе — с решением транспортной проблемы и развитием инфраструктуры.

В разговорах о Новой Москве обычно подразумевают территорию между Калужским и Киевским шоссе. Здесь существенные изменения произойдут не скоро. Однако одновременно с юго-западными землями к Москве была присоединена территория инновационного центра «Сколково», вокруг которого формируется деловой кластер. Эта зона интересна бизнесу уже сейчас, при том что предложений офисной недвижимости рядом со «Сколково» почти нет, можно выделить разве что БЦ Premium West и БЦ «Монарх» на Можайском шоссе.

Основным преимуществом является возможность приобрести офис высокого качества за сравнительно небольшие деньги. Как правило, арендные ставки на бизнес-центры, расположенные на окраинах внутри кольцевой автодороги, примерно в 2 раза ниже, чем на аналогичные помещения в центре, а за пределами МКАД — в 3 раза. При этом условия и качество офиса, купленного на периферии, могут оказаться существенно выше, чем в ЦАО, поскольку из-за высокой конкуренции девелоперы стремятся повышать качественные характеристики своих бизнес-центров.

Бизнес-центр Premium West

К примеру, относительно низкая стоимость земли за МКАД позволяет девелоперу организовать больше парковочных мест для сотрудников офисов. Если в центре Москвы 1 машино-место на 100 кв.м. считается хорошим коэффициентом, то в предложениях за МКАД на такую площадь приходится 10, а то и 20 машино-мест. Таким образом, проблема с парковкой полностью снимается.

Еще одним несомненным плюсом для автовладельцев является возможность добраться до офиса в противоток основному движению в часы пик, существенно сократив тем самым время на дорогу.

Разумеется, руководству компании, решившему передислоцировать свой бизнес за МКАД, стоит быть готовым к потере части своего персонала, поскольку кто-то не пожелает ездить на работу с противоположного конца Москвы или Подмосковья. С другой стороны, не составит труда набрать на рядовые позиции новых сотрудников, живущих в прилегающих районах. Так что офис за МКАД в первую очередь подходит для производственных организаций, бэк-офисов, call-центров.

Чтобы создать конкурентоспособный и пользующийся спросом объект на окраине, недостаточно просто качественно его спроектировать и построить. Удачный проект должен обязательно содержать интересные архитектурные или инфраструктурные решения, некую «изюминку», способную выделить его на фоне «соседей». Например, такими преимуществами могут стать энергоэффективность и применение высоких технологий при эксплуатации здания, что позволит арендаторам экономить на коммунальных платежах.

Стоит иметь в виду, что в удаленных офисных комплексах особенно важна тщательно продуманная внутренняя инфраструктура, которая бы обеспечила сотрудникам полный комфорт внутри бизнес-центра и предоставила возможность решать свои бытовые задачи максимально близко к работе: обедать, снимать деньги в банкомате, совершать покупки, посещать фитнес-центр или салон красоты и т.п. Так, на территории Premium West расположен фитнес-клуб С.С.С.Р. и заканчивается строительство торговой галереи.

Многофункциональный центр «Подольск» (в будущем он будет называться Premium South) — один из наиболее масштабных наших будущих проектов — предполагает застройку на первой линии старого Варшавского шоссе под гипермаркеты, а на второй линии — крупного офисного центра Premium South. Офисный центр будет построен с применением энергоэффективных технологий, как и его тезка Premium West, введенный в эксплуатацию и заселенный в 2013г. Также предполагается строительство большого многоуровневого паркинга и спортивного центра. Успех проекта неминуем, поскольку земли вошли в территорию Новой Москвы и в ближайшее время инфраструктура будет улучшаться. Также нам известны некоторые планы относительно строительства новых развязок и дорог, о которых мы сейчас не готовы заявлять публично, но в случае их подтверждения это будет один из самых успешных проектов в Новой Москве.

Основным критерием выбора места под новый офис является транспортная доступность: не слишком загруженная трасса, удобные подъездные пути, в идеале — наличие общественного транспорта. Важным нюансом станет количество парковочных мест. Для офиса, расположенного вне пешего доступа от метро, очень желательно, чтобы их число составляло не менее 10 на 100 кв.м. Кроме того, как уже было упомянуто, немаловажным является наличие всех необходимых инфраструктурных объектов внутри бизнес-центра, таких как кафе-столовой, банкоматов, минимаркетов и т.д.

Смена офиса — всегда достаточно болезненный процесс для сотрудников и реакция может быть непредсказуемой. Для некоторых переезд компании за МКАД окажется даже предпочтительным, если новая локация совпадает с районом проживания (или находится по тому же направлению). Однако процент уволившихся в таких случаях тоже достаточно высок и составляет от 20 до 50% сотрудников.

Основной причиной отказа сотрудников переезжать, как правило, является увеличение времени и финансовых расходов на дорогу до нового офиса. В качестве компенсации этих затрат компания может предоставить сотрудникам гибкий график или дополнительные выплаты: оплата проезда, бонусы и т.д. Я знаю компанию, 75% сотрудников которой живут на съемных квартирах: руководство предложило им помощь в аренде нового жилья и компенсацию расходов на услуги риелтора. В итоге эта компания не потеряла ни одного сотрудника (рекордный показатель).

Помимо материальной мотивации, можно предложить сотрудникам расширенный социальный пакет и сделать акцент на доступность всех необходимых инфраструктурных объектов на территории бизнес-центра.

Как сложится переезд компании, во многом зависит от ее руководителя. Начинать подготовку к переезду рекомендуется не менее чем за 4-6 месяцев. За это время необходимо выяснить, кто из сотрудников не сможет переехать в новый офис вместе с компанией, и предупредить их заранее, чтобы они смогли найти новую работу. Кроме того, нужно заблаговременно позаботиться о подборе и необходимом обучении нового персонала.