КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Переезд офиса за МКАД: быть или не быть?

10 июля,   3874
Территориальное расположение офиса, пожалуй, один из ключевых параметров при выборе бизнес-центра. Преимущества центральных районов очевидны, а что могут им противопоставить бизнес-центры за МКАД? На вопросы редакции OFFICEvMOSKVE.RU ответила директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

На рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается децентрализация офисов. С чем это связано по Вашему мнению?

Елена Семинихина

Перенесение офисов из центра Москвы — на сегодняшний день уже устоявшаяся тенденция. Раньше границей офисного строительства выступало ТТК, теперь даже за его пределами вакантных площадей становится все меньше. Сегодня их доля составляет порядка 20-25%, а в удачных с точки зрения концепции и соотношения цена-качество проектах — не более 10%. В результате, офисное строительство активно разворачивается за МКАД, и сегодня там расположен примерно каждый пятый новый бизнес-центр.

Возрастающий спрос со стороны девелоперов и арендаторов на удаленные офисы обусловлен, в первую очередь, дефицитом участков, пригодных для строительства в центральных районах Москвы. Кроме того, политика децентрализации коммерческой недвижимости активно поддерживается московским правительством, взявшим курс на ограничение застройки центра. Проводятся в жизнь специальные меры, которые стимулируют переносить офисы за пределы Москвы, одна из них — введение платы за парковку внутри Бульварного, а с декабря и внутри Садового кольца. Сейчас в столичной администрации рассматривается вопрос о расширении зоны платного паркинга на некоторые улицы, находящиеся даже за пределами Садового.

Можно ли назвать бизнес-центры Новой Москвы оптимальным вариантом, серединой между столичными и подмосковными офисными площадями? В чем преимущества и недостатки этого территориального расположения для организации офиса?

Между расположением бизнес-центров в Новой Москве или Подмосковье нет принципиальной разницы, поскольку административный статус района не дает никаких преимуществ арендодателям. Более того, транспортная ситуация в Новой Москве даже хуже, чем в некоторых других районах Подмосковья. Преимущества присоединенных территорий станут осязаемыми только в отдаленной перспективе — с решением транспортной проблемы и развитием инфраструктуры.

Как, на ваш взгляд, будет развиваться коммерческая недвижимость в районах Новой Москвы?

В разговорах о Новой Москве обычно подразумевают территорию между Калужским и Киевским шоссе. Здесь существенные изменения произойдут не скоро. Однако одновременно с юго-западными землями к Москве была присоединена территория инновационного центра «Сколково», вокруг которого формируется деловой кластер. Эта зона интересна бизнесу уже сейчас, при том что предложений офисной недвижимости рядом со «Сколково» почти нет, можно выделить разве что БЦ Premium West и БЦ «Монарх» на Можайском шоссе.

Какие есть преимущества у офиса вне центра Москвы, кроме низкой арендной платы? Не снизится ли эффективность работы после переезда? Экономия и престиж компании — как сохранить баланс, переезжая в бизнес-центр за МКАД?

Основным преимуществом является возможность приобрести офис высокого качества за сравнительно небольшие деньги. Как правило, арендные ставки на бизнес-центры, расположенные на окраинах внутри кольцевой автодороги, примерно в 2 раза ниже, чем на аналогичные помещения в центре, а за пределами МКАД — в 3 раза. При этом условия и качество офиса, купленного на периферии, могут оказаться существенно выше, чем в ЦАО, поскольку из-за высокой конкуренции девелоперы стремятся повышать качественные характеристики своих бизнес-центров.

Бизнес-центр Premium West

К примеру, относительно низкая стоимость земли за МКАД позволяет девелоперу организовать больше парковочных мест для сотрудников офисов. Если в центре Москвы 1 машино-место на 100 кв.м. считается хорошим коэффициентом, то в предложениях за МКАД на такую площадь приходится 10, а то и 20 машино-мест. Таким образом, проблема с парковкой полностью снимается.

Еще одним несомненным плюсом для автовладельцев является возможность добраться до офиса в противоток основному движению в часы пик, существенно сократив тем самым время на дорогу.

Компаниям каких сфер деятельности целесообразно располагаться за МКАД? Как при разработке нового проекта девелопер учитывает отрасль потенциального арендатора?

Разумеется, руководству компании, решившему передислоцировать свой бизнес за МКАД, стоит быть готовым к потере части своего персонала, поскольку кто-то не пожелает ездить на работу с противоположного конца Москвы или Подмосковья. С другой стороны, не составит труда набрать на рядовые позиции новых сотрудников, живущих в прилегающих районах. Так что офис за МКАД в первую очередь подходит для производственных организаций, бэк-офисов, call-центров.

Наблюдается ли у децентрализованных бизнес-центров своя специфика или особый формат, отличный от офисов в Москве? На примере бизнес-парка Подольск расскажите, пожалуйста, о концепции многофункциональных комплексов за МКАД.

Чтобы создать конкурентоспособный и пользующийся спросом объект на окраине, недостаточно просто качественно его спроектировать и построить. Удачный проект должен обязательно содержать интересные архитектурные или инфраструктурные решения, некую «изюминку», способную выделить его на фоне «соседей». Например, такими преимуществами могут стать энергоэффективность и применение высоких технологий при эксплуатации здания, что позволит арендаторам экономить на коммунальных платежах.

Стоит иметь в виду, что в удаленных офисных комплексах особенно важна тщательно продуманная внутренняя инфраструктура, которая бы обеспечила сотрудникам полный комфорт внутри бизнес-центра и предоставила возможность решать свои бытовые задачи максимально близко к работе: обедать, снимать деньги в банкомате, совершать покупки, посещать фитнес-центр или салон красоты и т.п. Так, на территории Premium West расположен фитнес-клуб С.С.С.Р. и заканчивается строительство торговой галереи.

Многофункциональный центр «Подольск» (в будущем он будет называться Premium South) — один из наиболее масштабных наших будущих проектов — предполагает застройку на первой линии старого Варшавского шоссе под гипермаркеты, а на второй линии — крупного офисного центра Premium South. Офисный центр будет построен с применением энергоэффективных технологий, как и его тезка Premium West, введенный в эксплуатацию и заселенный в 2013г. Также предполагается строительство большого многоуровневого паркинга и спортивного центра. Успех проекта неминуем, поскольку земли вошли в территорию Новой Москвы и в ближайшее время инфраструктура будет улучшаться. Также нам известны некоторые планы относительно строительства новых развязок и дорог, о которых мы сейчас не готовы заявлять публично, но в случае их подтверждения это будет один из самых успешных проектов в Новой Москве.

На что важно обратить внимание при выборе офиса в децентрализованных бизнес-центрах? Что может сделать объект некомфортным для работы?

Основным критерием выбора места под новый офис является транспортная доступность: не слишком загруженная трасса, удобные подъездные пути, в идеале — наличие общественного транспорта. Важным нюансом станет количество парковочных мест. Для офиса, расположенного вне пешего доступа от метро, очень желательно, чтобы их число составляло не менее 10 на 100 кв.м. Кроме того, как уже было упомянуто, немаловажным является наличие всех необходимых инфраструктурных объектов внутри бизнес-центра, таких как кафе-столовой, банкоматов, минимаркетов и т.д.

Чем мотивировать сотрудников к переезду? Каковы вероятные потери персонала в результате переезда за МКАД?

Смена офиса — всегда достаточно болезненный процесс для сотрудников и реакция может быть непредсказуемой. Для некоторых переезд компании за МКАД окажется даже предпочтительным, если новая локация совпадает с районом проживания (или находится по тому же направлению). Однако процент уволившихся в таких случаях тоже достаточно высок и составляет от 20 до 50% сотрудников.

Основной причиной отказа сотрудников переезжать, как правило, является увеличение времени и финансовых расходов на дорогу до нового офиса. В качестве компенсации этих затрат компания может предоставить сотрудникам гибкий график или дополнительные выплаты: оплата проезда, бонусы и т.д. Я знаю компанию, 75% сотрудников которой живут на съемных квартирах: руководство предложило им помощь в аренде нового жилья и компенсацию расходов на услуги риелтора. В итоге эта компания не потеряла ни одного сотрудника (рекордный показатель).

Помимо материальной мотивации, можно предложить сотрудникам расширенный социальный пакет и сделать акцент на доступность всех необходимых инфраструктурных объектов на территории бизнес-центра.

Как правильно подготовиться к переезду? Какие проблемы подстерегают компанию на этом этапе и о чем важно побеспокоиться, чтобы их избежать?

Как сложится переезд компании, во многом зависит от ее руководителя. Начинать подготовку к переезду рекомендуется не менее чем за 4-6 месяцев. За это время необходимо выяснить, кто из сотрудников не сможет переехать в новый офис вместе с компанией, и предупредить их заранее, чтобы они смогли найти новую работу. Кроме того, нужно заблаговременно позаботиться о подборе и необходимом обучении нового персонала.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252