Вклад зарубежных разработок в проектирование зданий коммерческого назначения в России

22 мая,   1994

Помещения от 45 кв.м. под любой вид бизнеса!

Основной опыт заключается в отличном от России подходе к проектированию зданий. В Москве, во времена моей работы в Smidt&Partners, в первую очередь думали о башенках, архитектурных образах и т. д. Немцы же вначале долго обсуждали полезность проекта для района и города в целом, его экологию, назначение, функциональность и целесообразность, а только потом рисовали фасады. Этот подход был удивителен для России в то время.

При разработке концепции того или иного проекта важен дух места, в котором он возводится. Окружающая среда и служит вдохновением.

Мы не то чтобы подхватываем, мы их просто копируем. При этом, к большому сожалению, мы зачастую копируем не лучшее или то, что уже было построено на Западе 20–30 лет назад. Еще 20 лет назад в России понятие о торговом центре ограничивалось универсамом, ЦУМом и ГУМом. Тогда как в Европе того времени уже вовсю строились моллы площадью 300 тыс. кв.м. Такое же гигантское отставание наблюдалось в сегменте офисной недвижимости. В России под них использовались конторские здания с кабинетными системами. В Америке же еще в 20х годах ХХ века нормой считался openspace.

На данный момент иностранные архитектурные бюро являются активными игроками на рынке коммерческой недвижимости России. С их помощью, например, реализуется до 70% проектов крупных торговых центров, чуть меньше — бизнес-центров. Поэтому, по сути, многие из европейских современных достижений в архитектуре мы можем каждый день наблюдать на улицах Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России. С другой стороны, успешные проекты нередко реализуются совместными усилиями российских и зарубежных бюро. Удачным примером я бы назвал бизнес-центр «Белая площадь», спроектированный ABD Architects совместно с APA Wojciechowski Architekci (Варшава). В нем проделана очень хорошая работа с прилегающим общественным пространством — одним из трендов, характерным для новых объектов коммерческой недвижимости в последнее время. Мы также активно взаимодействуем с зарубежными коллегами по ряду проектов — БЦ «Сколково Парк» со Scott Brownrigg, МТК «Метрополис-2» с DunnettCraven, редевелопмент МФК «Капитолий» на Каширском шоссе с Jerde Partnership и прочее.

Если сравнивать ведущие российские и западные бюро — подходы едины, но между архитекторами среднего класса разница очень большая. У нас, в основном, проектируют только для того, чтобы проект прошел все инстанции и получил разрешение на строительство. Для западного же архитектора важно, чтобы здание не только прошло согласование, но и было построено в неизменном виде, было комфортным и органично вписано в окружающую среду, т. е. проектировщики смотрят больше на конечный результат. Если здание получается коммерчески неуспешным, бюро рискует репутацией.

Что касается азиатских стран, там совершенно другие потребности в проектировании, поэтому в полной мере сравнивать архитектурные школы я бы не стал. Концентрация людей в городах зашкаливает, поэтому проекты имеют гипертрофированные масштабы. Для них 300-метровые небоскребы или торговые центры площадью 200–300 тыс. кв.м — это уже стандарт. Другой момент заключается в том, что, по сути, нет такого понятия как азиатские архитекторы, у них пока только зарождается своя школа. В основном, все проекты реализуются бюро из США и Европы. Главные характеристики при этом — масштаб и бюджет, это должны быть, в первую очередь, капиталоемкие инвестпроекты.

Ключевые характеристики для качественного бизнес-центра — это, конечно, расположение и транспортная доступность, особенно это важно для бизнес-центров класса А. Еще одна составляющая успеха — грамотная функциональность, т. е. удобные, гибкие планировки, позволяющие «нарезать» площади как для больших корпораций, так и развивающихся компаний, которые в перспективе могут расшириться. Идеальный бизнес-центр должен представлять собой не просто этажи офисов, но мультифункциональную среду с развитой внутренней инфраструктурой — кафе, ресторанами, столовыми, бытовыми услугами и фитнес-центрами. И, конечно, вокруг офисного центра должен быть создан некий ландшафт, обустроенные общественные пространства.

Меняется не стиль, а подход к проектированию. Например, моллы из довольно стандартного набора магазинов постепенно превращаются lifestyle и досуговые центры с большой долей развлекательной и порой даже обучающей составляющей. В таких ТЦ торговля в ее традиционном понимании становится как бы довеском ко всем предлагаемым услугам. Если рассматривать сегмент офисной недвижимости, здесь все больше развивается децентрализация деловой активности — многие качественные БЦ сейчас возводятся далеко за Садовым кольцом, а иногда и вовсе за МКАД. Эти локации обладают совершенно другими условиями — площадями, окружающей инфраструктурой и пр. Поэтому постепенно меняется сама концепция объектов — они превращаются в бизнес-парки со своей формирующейся средой жизнедеятельности. Как правило, они представляют собой несколько блоков зданий средней этажности — порядка 10–12 этажей. С точки зрения архитектуры тоже произошел качественный скачок. Раньше бизнес-центры, по сути, были просто коробкой, теперь же большое внимание уделяется работе с фасадами, необычной форме зданий.

Бизнес — вещь интернациональная, поэтому глобальных отличий между зарубежными и российскими офисными центрами нет. Главные особенности реализации проектов бизнес-центров в России заключаются в климате и, как следствие, условиях эксплуатации. Из-за более суровой и затяжной зимы мы просто не можем применять ряд технологий и материалов, используемых при строительстве на Западе.

Иногда современное офисное здание с хорошим функционалом очень сложно вписать в исторический контекст, особенно в центре города. Кроме того, в Москве очень дорогая аренда земли, поэтому бюджеты непосредственно на строительство не очень большие, особенно если сравнить с зарубежными проектами. Из-за этого очень сложно создать концептуальный продукт с интересными архитектурными решениями. Даже если на бумаге бизнес-центр впечатляет, в процессе реализации его внешний и внутренний вид упрощается и теряет изначальный лоск.

Мелких недочетов, вылезающих при непосредственной эксплуатации офиса, довольно много. Например, инженерные системы здания могут не соответствовать потребностям арендатора. Особенно это актуально для IT-компаний, обладающих большими серверными и дата-центрами. Во-первых, как правило, им не хватает электрических мощностей, но это еще не самое главное. Порой в здании просто не выдерживают перекрытия — серверы очень тяжелые и требуют обеспечения нагрузки в 1 тонну на кв.м. При этом стандартные перекрытия выдерживают в среднем всего 500 кг на кв.м. В один прекрасный момент этаж может просто провалиться. Усиление перекрытий — это огромные дополнительные затраты, при этом приходится серьезно вкладываться даже на объекте класса А. Однако многих трат можно избежать, привлекая архитекторов на стадии подбора помещения. Для оценки будущего офиса у нас принято пользоваться услугами юриста, но почему-то проектировщиков в этот процесс не включают. Мы делаем test-fit помещения — оцениваем возможности для перепланировки, мощности инженерных систем, качество используемых материалов и пр. Если еще на стадии заключения договора аренды понять, что те же перекрытия слабые, можно сделать ремонт за счет собственника, то существенно сэкономит бюджет и оградит от неприятных сюрпризов.

На рынке есть действительно очень качественные, концептуальные бизнес-центры, но это скорее частные, чем повсеместные случаи. В глобальном смысле офисным проектам не хватает комплексной среды. Хорошими примерами по организации деловой среды являются, например, БЦ «Даниловская мануфактура», БЦ Nagatino i-Land, из перспективных проектов я бы назвал Рублево-Архангельское. В целом, старые проекты больше ориентированы на выход площадей, чем на комплексное освоение территорий. Но определенные позитивные тенденции в этом направлении уже наметились.