КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Экспертиза бизнес-центра Central Yard

10 ноября,   4523
Деловой кластер у метро Бауманская обладает большим потенциалом расширения за счет редевелопмента бывших промзон, которые превращаются из офисов и складов класса С в высококлассные деловые центры. Мы посетили Central Yard — новейший из введенных в эксплуатацию бизнес-центров в этом районе.

Название: Central Yard B+
Девелопер: Stone Hedge
Сдан в эксплуатацию: 3 квартал 2014 г.;
Старт продаж: 12 мая 2014 г.
Технология строительства: редевелопмент помещений класса C
Структура предложения: 5 офисов (от 43 кв.м. до 62 кв.м.) по данным на ноябрь 2014 г.
Ритейл: 4 помещения свободного назначения (от 74 до 119 кв. м.) по данным на ноябрь 2014 г.
Аренда: 600 $/м²/год; Продажа: 5 450 $/м² (по данным на ноябрь 2014 г.)

Содержание экспертизы


I. Локация

БЦ Central Yard расположился с внутренней стороны ТТК в Басманном районе ЦАО по адресу Бауманская ул., д 7. Район имеет плотную застройку и довольно узкие улицы, испытывающие практически целый день высокую транспортную нагрузку.

Транспортная доступность

Транспортная доступность

Ближайшая к бизнес-центру станция метро Бауманская — всего 500 метров, примерно 7 минут пешком. Так же удобно добираться до станции Красносельская Сокольнической линии, но дорога туда в два раза длиннее — около 900 метров.

Схема проезда БЦ «Central Yard»

Схема проезда БЦ «Central Yard»

По Бауманской улице ходят трамваи, поэтому до бизнес-центра можно доехать от указанных выше станций метро на трамваях № № 37, 45, 50 и 7 до остановок «Поликлиника № 15» или «Бауманская улица, 17». БЦ Central Yard находится прямо между ними, поэтому в любом случае придется немного пройтись.

Вариантов заезда на автомобиле в БЦ Central Yard — множество (с ТТК, набережной Яузы, разными путями с Садового кольца). Но из-за обилия в окрестностях других офисных центров трафик высок не только в часы пик. Положение усугубляется трамвайными путями и узостью Бауманской улицы и прилегающих дорог. Планами развития паркинга в Москве стоянка автотранспорта на Бауманской улице будет запрещена.

Типичная дорожная ситуация утром в будни

Типичная дорожная ситуация утром в будни

Типичная дорожная ситуация вечером в будни

Типичная дорожная ситуация вечером в будни

Парковка:
Количество машино-мест в бизнес-центре предусмотрено меньше, чем рекомендует Moscow Research Forum для объекта класса B+ в зоне между Садовым кольцом и ТТК. Предложенный экспертами коммерческой недвижимости минимум — 1 м/м на 80 кв. м, а в Central Yard парковочный коэффициент — 1/100: закрытый охраняемый паркинг бизнес-центра рассчитан на 35 машино-мест, при этом из них 5 пар зависимые.

Стоимость машино-места составляет $46 000, несколько мест предлагается за $51 500. Так же машино-место можно арендовать (цена по запросу). Пока свободно более половины парковки. Предусмотрено 10 гостевых мест.

Примерно в 15-ти минутах ходьбы находится Комсомольская площадь ("Площадь трех вокзалов"): Ярославского, Ленинградского и Казанского, очень легко добраться с Курского вокзала. Это неоспоримый плюс для тех, кто проживает за городом по этим направления, либо чей бизнес «разделен» на два города (например, Москву и Санкт-Петербург).

Резюме:
Несмотря на соседство с крупными транспортными артериями города, владельцам личного транспорта следует учитывать загруженность улочек, прилегающих к БЦ Central Yard, но в остальном расположение в центре крупного офисного кластера, близость к центру, двум линиям метрополитена и трем вокзалам делают объект привлекательным.

Оценка: 

Внешняя инфраструктура

Внешняя инфраструктура

Бауманская — сложившийся район исторической застройки. Здесь можно найти все необходимые товары и услуги — аптеки, парикмахерские, супермаркеты, торговые и медицинские центры, отделения банков и салоны сотовой связи. По соседству расположены несколько крупных фитнесс-центров, которые, конкурирую за клиента, предлагают различные интереснее программы. Отлично развит сегмент HoReCa — есть столовые, кафе, сети быстрого питания и рестораны разных ценовых категорий.

Надо понимать, что в этом районе исторически были сосредоточены высшие учебные заведения и производства. Теперь место последних занимают офисные центры. Поэтому очень хорошо развит сегмент небольших производств: мини-типографий, рекламных мастерских и т. п. Есть нотариальные конторы и фотоателье.

Обилие офисных зданий сформировало здесь, в районе Бауманской, деловой центр

Обилие офисных зданий сформировало здесь, в районе Бауманской, деловой центр

В непосредственной близости от бизнес-центра нет ни парков, ни скверов, но район довольно зеленый. До ближайшего сквера около 500 метров по прямой дворы, а знаменитый Бауманский сад находится в получасе от бизнес-центра.

Еще 25 лет назад в районе м. Бауманская было довольно неблагополучно в экологическом плане. Но теперь «грязные» производства закрыты, и ситуация в районе существенно улучшилось. Хотя, конечно, на качестве воздуха сказывается близость к крупным магистралям.

Резюме:
По соседству есть вся необходимая инфраструктура как для бизнеса, так и для работника.

Оценка: 

II. Характеристики здания

Основой концепции проекта Central Yard является клубность, приватность. Поэтому все — от дизайна до технических параметров — должно создавать впечатление эксклюзивности и дарить комфорт. Трехэтажный деловой центр разбит всего на 89 помещений - на 2-м и 3-м этажах офисных, первый же этаж отведен для помещений свободного назначения и ритейла.

Фасад и интерьер

Девелопер реконструировал старое кирпичное здание, использовавшееся ранее как офисные и складские помещения класса С,. Фасады выполнены в духе викторианской Англии. Использованы панорамные окна с мелкой расстекловкой в сочетании с темным кирпичом, элегантными декоративными элементами и лепниной.

Снаружи здание выглядит действительно аристократично, но почувствовать заложенную в концепцию бизнес-центра атмосферу можно только во внутреннем дворе, где центральной фигурой дизайна является миниатюрный аналог лондонского Биг Бена. Поддерживает концепцию интерьер общих зон.

Фасад здания

Фасад здания

Резюме:
Дизайн выполнен качественно и со вкусом. Во всем чувствуется концептуальность и единство стиля.

Оценка: 

Входная группа

Вход в бизнес-центр находится со стороны Бауманской улицы и сразу обращает на себя внимание. Здание выделяется на общем фоне своим фасадом, и создается впечатление, что перед тобой вход в английской особняк. По центру расположена массивная дверь, выполненная в изысканном стиле, который подчеркивает статус и престиж здания.

Вход в БЦ Central Yard

Вход в БЦ Central Yard

Заслуживает внимание интерьер холла, который, скорее можно встретить в клубе или бутик-отеле. Здесь неяркое освещение, гостеприимно стоит кожаный диван, декорированные кирпичом стены украшены монохромными фотографиями «под старину», а на ресепшн всегда готовы помочь посетителю сориентироваться.

Оценка: 

Лифты, коридоры, лестничные пролеты

В бизнес-центре один лифт (ThyssenKrupp, грузоподъемность — 630 кг) и две лестницы. Поскольку в здании всего 3 этажа, этого будет вполне достаточно, к тому же лестницы удачно сконструированы. Они достаточно широкие для того, чтобы два потока людей могли разойтись, а некрутые ступеньки позволяют не переживать за свою безопасность при спуске или подъеме.

Лифт и центральная лестница

Лифт и центральная лестница

В отличии от многих бизнес-центров, в Central Yard не пренебрегли отделкой коридоров. Она выглядит элегантно и подчеркивает клубную концепцию проекта.

Коридоры БЦ Central Yard

Коридоры БЦ Central Yard

Оценка: 

Санитарные зоны

На каждом этаже размещено по две пары санитарных зон раздельного пользования, каждая оснащена двумя кабинками и одной раковиной. Используются качественные сушилки для рук Dyson и диспенсеры премиум-класса Tork.

санитарная зона

Санитарная зона

Комфортная эксплуатация общественных зон рассчитана на 300-400 человек на офисных этажах. В целом, по нашим оценкам превышение этого лимита с учетом концепции бизнес-центра маловероятно.

Так же на первом этаже сразу после КПП есть еще один универсальный санузел довольно большой площади.

Оценка: 


Внутренняя инфраструктура

Вся площадь первого этажа предоставлена ритейлу. Тут уже запланирован престижный ресторан, концепция которого так же выдержана в общем британском стиле делового центра. Помимо него готовятся к открытию кафе, отделение банка, несколько шоу-румов и даже танцевальная студия.

В некоторые из них можно попасть как со стороны улицы, так и со двора, и в последнем случае двери оборудованы электронно-пропускной системой. Часть помещений имеют вход только с внутренней территории, однако туда можно попасть, получив пропуск на ресепшен.

Особенностью бизнес-центра является благоустроенный внутренний двор, где можно не только приятно провести свободное время. По замыслу девелопера это отличный вариант для поиска вдохновения и в хорошую погоду может заменить рабочее место в офисе. Во дворе разбиты клумбы и сооружен вышеупомянутый Биг-Бен.

Внутренний двор

Резюме:
Большой ассортимент товаров и услуг соответствующего бизнес-центру уровня

Оценка: 

Инженерное оснащение и коммуникации

Несущие колоны. Потолки высотой 3,8 метра, что в целом оптимально для такого объекта.

В ходе капитального ремонта здания были заменены все инженерные системы. Система вентилирования — приточно-вытяжная, а центральное кондиционирование отсутствует. Однако у владельцев есть возможность установить индивидуальный кондиционер.

В БЦ Central Yard предусмотрен только один интернет-провайдер, что аргументируется отсутствием реальной конкуренции между операторами. В какой-то степени это может снизить мотивацию предоставлять качественные услуги, но с другой стороны в любых проблемах со связью ответственность единственного оператора очевидна.

Оценка: 


Виды из окон

Пожалуй, это один из редких случаев, когда вид на территорию самого бизнес-центра приятнее и интереснее окружающего городского пейзажа.

Вид из окна

Вид из окна

Оценка: 

III. Офисная площадь

Планировки

Общая площадь здания составляет 7600 кв. м. В БЦ «Central Yard» предлагаются помещения от 27 до 272 кв. м., а в зоне ритейла — от 73 до 138 кв. м. Внутренние стены газосиликатные, что позволяет объединить соседние помещения.

Планы 1-го и 2-го этажей

Планы 1-го и 2-го этажей

Помещения ритейла имеют полное техническое оснащение, в которое входят канализационные выходы.

Все помещения реализуются в состоянии shell & core, предполагая свободную планировку и установленные стеклопакеты и дверь. В каждое помещение проведены система отопления, электричество и интернет.

Офисное помещение

Офисное помещение

Оценка: 

Структура предложения

В ноябре 2014 г. на продажу предлагаются 7 офисных помещений от 37 до 62 кв. м, в аренду – 5 офисов от 33 до 55 кв. м. Оставшиеся в продаже 4 торговых помещения представлены площадями 74, 77, 115 и 119 кв. м, в аренду предлагаются 4 помещения свободного назначения от 86 до 134 кв. м.

IV. Цены и условия сделки

По состоянию на ноябрь 2014 г. реализовано 90% лотов. Из них доля инвестиционных приобретений составляет около 15–20%.

Покупка

В настоящее время цены на офисные площади начинаются от $5450 за кв. м.

Аренда

Арендовать помещение в БЦ Central Yard можно по цене от $600 за кв. м. Заключение договора возможно как в рублевой, так и в долларовой валюте, при этом в последнем случае собственник зачастую фиксирует курс на год.

Прогноз роста цен

После ввода в эксплуатацию цены на предложения в БЦ Central Yard не имеют предпосылок к росту. Существенные изменения могут произойти только под воздействием серьезных факторов, которые будут влиять на рынок в целом.

Резюме: Стоимость квадратного метра в бизнес-центре соответствует классу объекта и расположению. Клубный формат делового центра также повышает его престиж, а следовательно, влияет на цены.

Оценка: 

V. Эксплуатация и управление

Как оценивают представители девелопера, в здании могут комфортно работать до 1000 человек. Превышение этого показателя ощутимо увеличит нагрузку на общие зоны бизнес-центра.

Зона рецепшн и КПП

Зона ресепшн и КПП

Особых ограничений к сфере деятельности компании-арендатора нет, при желании можно отрыть в офисной части здания шоу-рум или мини-производство, разумеется, при условии, что оно не будет причинять неудобство соседям.

Оплата арендатором услуг управляющей компании и коммунальных платежей осуществляется в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Для собственников же эксплуатационные расходы составят 3700 руб. в год за кв. м. Коммунальные платежи по городским тарифам начисляются: отопление и вода — пропорционально занимаемой площади, электричество — согласно показаниям счетчиков. В зоне ритейла платежи за воду начисляются в соответствии с показаниями счетчиков.

Арендные каникулы составляют от 1 до 3 месяцев в зависимости от площади офиса, а ремонтные работы можно проводить исключительно после 19:00.

Работа делового центра осуществляется в круглосуточном режиме без выходных. При этом доступно большинство операционных услуг — от оформления пропусков для гостей до срочного обращения в управляющую компанию.

На объекте работает собственная служба клининга, которая осуществляет поддержание чистоты в общих зонах и при заключении отдельного договора — уборку офисов. Обязательном порядке раз в час производится уборка санитарных зон, несколько раз в день — холла, коридоров и лифта. Глянцевое напольное покрытие чувствительно к зимним реагентам и агрессивным жидкостям, поэтому со временем будет изнашиваться и тускнеть и только регулярная деликатная уборка позволит сохранить его презентабельный вид надолго.

Оценка: 

Подведение итогов

БЦ Central Yard является достойным представителем делового кластера, сформировавшегося в районе метро Бауманская. Объект готов предложить качественные услуги и комфортные условия для своих арендаторов и их посетителей.

Въезд на парковку бизнес центра Central Yard

Въезд на парковку бизнес центра Central Yard

Девелоперу удалось реализовать клубную концепцию, которая подойдет компаниям, ценящим возможность работать в комфортной приватной атмосфере.

Сам Басманный район, не смотря на загруженность дорог, уже давно стал одним из популярных деловых центров Москвы во многом благодаря близости к метро и центру города, а так же развитой инфраструктуре.

Оценки:

I. Локация
Транспортная доступность
Внешняя инфраструктура
II. Характеристики здания
Фасад и интерьер
Входная группа
Лифты, коридоры, лестничные пролеты
Санитарные зоны
Внутренняя инфраструктура
Инженерное оснащение и коммуникации
Виды из окон
III. Офисная площадь
Планировки
IV. Цены и условия сделки
V. Эксплуатация и управление

По итогам нашей экспертизы бизнес центр Central Yard на Бауманской улице получает
49 баллов из 60.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252