КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово (открытие 2018) Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская (открытие 2018) Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка (открытие 2018) Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Экспертиза бизнес-центра «Гранд Сетунь Плаза»

23 декабря,   10550
Бизнес-центр «Гранд Сетунь Плаза» - один из многочисленных новых деловых центров в ЗАО, отличающийся от конкурентов качественной концепцией, включающей предложения офисов от 10 кв. м.

Название: Гранд Сетунь Плаза, B+
Девелопер: Абсолют Недвижимость
Сдан в эксплуатацию: 2012 г.
Технология строительства: реконструкция и капитальный ремонт
Структура предложения: к продаже и аренде представлены помещения от 10 кв. м до 260-300 кв. м
Аренда: $310 — $390 за м²/год (без отделки); Продажа: от $2700 за м² (по данным на конец декабря 2014 г). Курс доллара обсуждается и фиксируется индивидуально.

Содержание экспертизы


I. Локация

Расположен в Можайском районе Западного округа, по адресу ул. Горбунова, д. 2. Расстояние до МКАД — 1,3 км, а до ТТК — 9,2 км.

Бизнес-центр «Гранд Сетунь Плаза» на карте

Транспортная доступность

Транспортная доступность

Недалеко (~1,5 км) от бизнес-центра проходит Можайское шоссе, реконструкция которого недавно завершилась. Тем не менее пока в районе часто перекрывают участки дороги и случаются аварий, которые тормозят движение.

Дорожное полотно непосредственно перед бизнес-центром неширокое (всего две полосы), что, в случае ДТП, приводит к продолжительной пробке. Так что время в пути на машине до МКАД (около 3 минут) и до ТТК (25-30 минут) можно считать условным, необходимо делать поправку на текущую дорожную обстановку района.

К счастью, в перспективе ближайших лет тут не запланировано никакого строительства, которое могло бы негативно сказаться на транспортном трафике.

Дорожная ситуация утром в будни. Пробка на Ярцевской улице

Дорожная ситуация вечером в будни. Загружена улица Горбунова

На территории бизнес-центра предусмотрен наземный охраняемый паркинг на 274 м/м. Коэффициент обеспеченности парковкой равен 1/212 (с учетом полезной площади БЦ = 58 221,2 кв. м) и существенно ниже нормы 1/60 (по мнению Moscow Research Forum для объекта класса B+, расположенного между ТТК и МКАД). При посещении бизнес-центра я заметила, как забит машинами противоположный край дороги напротив здания.

Представитель отдела продаж рассказала, что вскоре будут организованы еще машиноместа для сотрудников БЦ.

Стоимость паркинга варьируется от престижности места. Есть VIP-машиноместа перед главным входом с арендой 10 тыс. рублей в месяц, места в обычно парковке — 7,5 тыс. рублей, а на новом паркинге — около 5,5 тыс. рублей. К слову сказать, на вип-парковке было достаточно много свободных мест.

До ближайшей станции метро «Молодежная» 2,5 км. Пешком добираться не просто долго, но неудобно (пешеходная зона не оборудована). От метро можно добраться маршрутке 597, которая ходит достаточно регулярно, или на автобусах №№ 418, 794, 794к до остановки «Платформа Сетунь». В утренние и вечерние часы курсирует шатл бизнес-центра. Со стороны метро регулярно стоит пробка на Ярцевской улице и на пересечении улицы Боженко с ул. Молодогвардейской, нередки и ДТП, поэтому вместо ожидаемых 5 минут в пути можно провести до получаса.

В 300 м от бизнес-центра есть так же ж/д платформа Сетунь (Белорусское направление, время в пути от вокзала — 20 минут), что делает бизнес-центр доступным из Красногорска, Одинцово и т.д.

Резюме:
 бизнес-центр расположен недалеко от основных транспортных магистралей, но дорожно-транспортная обстановка в районе иногда преподносит неприятные сюрпризы. На сегодняшний день существует потребность в дополнительных парковочных местах, которая вскоре будет удовлетворена.

Метро в пешей доступности нет, организован шатл, есть железнодорожная станция.

Оценка
:


Внешняя инфраструктура

Внешняя инфраструктура

Бизнес-центр отрезан от населенных районов промзонами и железнодорожными путями, поэтому за пределами здания пойти особо некуда пойти. Ближайшие магазины, например «Пятерочка», находятся в 10 минутах пути по другую сторону ж/д станции «Сетунь», а до ближайшего сквера не менее 15 минут. На таком же расстоянии есть гостиница, медцентр, спортивный комплекс «Зебра».

Резюме:
Внешняя инфраструктура довольно скромная и находится на некотором удаление. Оставляет желать лучшего и экология района. Отдыхать во время обеденного перерыва или после работы негде.

Оценка
:




II. Характеристики здания

Здание бизнес-центра «Гранд Сетунь Плаза» появилось на месте выставочного зала и части корпусов Всесоюзного института лёгких сплавов (ВИЛС). В 2012 году завершился капитальный ремонт.

Фасад и интерьер

Фасад здания БЦ «Гранд Сетунь Плаза» органично вписывается в окружающую среду и является своеобразной архитектурной доминантной. Главное украшение фасада — каскадные фонтаны по бокам центральной лестницы (работают, естественно, только в теплое время).

Фасад бизнес-центра

Интерьер общих зон так же производит положительное впечатление — они просторные и выполнены со вкусом. На полу матовая керамогранитная плитка, стены закрыты деревянными лакированными панелями — это добротные, долговечные материалы, некапризные в уходе.

Отделка общих зон

В бизнес-центре два атриума — первый, проходной, в центре которого один из арендаторов поставил скульптуру золотого скелета динозавра, во втором атриуме разместилась лаунж-зона. На этих площадках светло, а вот в коридорах и возле ресепшн свет приглушен — не понятно, это то ли из-за соображений энергоэффективности, то ли концепция такая?

КПП и атриум

Резюме:
гармоничный дизайн фасада, продуманный интерьер, качественное исполнение.

Оценка
:

Входная группа

Здание имеет два входа с автоматическими прозрачными дверьми. По бокам от них в свое время сформировались стихийные зоны для курения, которые не мешают посетителям бизнес-центра. Чтобы попасть внутрь здания нужно подняться по центральной лестнице или пандусу со стороны парковки.

Центральный вход

Визитер сперва проходит тамбур, где можно воспользоваться аппаратом для чистки обуви, и оказывается у ресепшн, в зале ожидания.

Ресепшн БЦ «Гранд Сетунь Плаза»

Лаунж-зона тут представляет собой две приватные территории вдоль стен с приглушенным освещением, уютными креслами и книжными полками. Между ними расположились раздельные на вход и выход КПП и широкая стойка ресепшн, где в обычное время находятся пара администраторов.

Лаунж-зона

проблемы транспортной доступности

Wi-Fi со свободным доступом есть только на территории атриума, на ресепшн и лаунж-зону для посетителей он не распространяется.

Резюме:
общественные зоны бизнес-центры достаточно просторы для поддержания высокой пропускной способности и для комфортного приема посетителей.

Оценка
:


Лифты, коридоры, лестничные пролеты

В БЦ «Гранд Сетунь Плаза» 8 пассажирских лифтов и 1 грузовой — это количество должно удовлетворять потребностям бизнес-центра такого масштаба. Лифтовые холлы на этажах имеют достаточно места для ожидания и маневрирования в потоках людей.

Лифтовой вестибюль

Концепция не предусматривает размещение информации о компаниях арендаторах на этажах, и чтобы не заблудиться, посетителю надо заранее узнать номер офиса на ресепшн или у самой компании.

Этажи поделены на блоки для удобства ориентирования

В здании так же 6 лестничных вестибюлей, как минимум они требуются по условию техники безопасности здания, но возможно, ими пользуются арендаторы пары первых этажей. Коридоры оптимальной ширины, хоть, как я уже говорила раньше, и имеют приглушенное освещение.

Оценка
:


Санитарные зоны

На этаже запланировано две пары санитарных зон. В женском туалете предусмотрено 5 кабинок и 3 раковины. В мужском санузле есть 3 кабинки, писсуары и раковины. Пока говорить о достаточной обеспеченности сан. зонами сложно, т.к. в бизнес-центре еще есть некоторая доля вакантных помещений, кроме того, есть общие санитарные зоны на первом этаже. Но если судить по уровню их оснащения и занимаемому пространству, можно считать, что санитарные зоны выдержат нагрузку и полностью занятого бизнес-центра.

Интерьеры санитарных зон так же получились удачно, где уже как раз уместно приглушенное освещение. В отделке используется плитка, а ключевыми элементами декора являются зеркала в тяжелой золотистой оправе.

Санитарная зона

Не смотря на то, что для расходных материалов используются качественные диспенсеры, в них все равно загружены жидкое мыло и бумажные полотенца среднего ценового сегмента, что в общем-то приемлемо для бизнес-центров класса B+. Зато тут чисто и регулярно по графику работает уборщица.

Резюме:
cанитарные зоны в БЦ «Гранд Сетунь Плаза» выполнены качественно и «с умом».

Оценка
:


Внутренняя инфраструктура

Бизнес-центр «Гранд Сетунь Плаза» может похвастаться достаточно обширной сервисной инфраструктурой. Интересно, что тут есть своя столовая со «шведским столом», где завтраки и обеды обойдутся в среднем в 200 — 300 рублей. А вот бизнес-ланчи ресторана в центре атриума обойдутся рублей в 400.

Столовая БЦ «Гранд Сетунь Плаза»

Так же есть кафе, турагентства, салоны-красоты, фитнес-клуб, отделение банка Русстройбанк, торговая галерея, мини-маркет и бытовые службы. Установлено несколько разных банкоматов и платежных терминалов. Компании, предоставляющие здесь свои товары и услуги, стараются занять помещения с окнами внутрь атриума и размещают там свою рекламу.

По периметру атриумов располагаются магазины, внутри оборудована зона отдыха для сотрудников, а там же размещен небольшой ресторан.

Оценка
:


Инженерное оснащение и коммуникации

Никаких претензий к качеству инженерных коммуникаций не было обнаружено, в целом, все выполнено в соответствии с существующими стандартами. Шаг колонн — 6 на 6 метров. Установлены и подведены к каждому помещению центральные системы приточно-вытяжного вентилирования и кондиционирования, так что останется только поставить собственное оборудование.

Так же, естественно, работает система пожарной безопасности, видеонаблюдение и круглосуточная охрана.

Здание оснащено оптоволоконными линиями связи, а услуги Интернета и телефонии предоставляет провайдер «Звезда Телеком». Наверное, в случае необходимости можно попробовать обсудить с управляющей компанией подключение к другому оператору.

В здании панорамное остекление выполнено таким образом, что есть открывающиеся окна или форточки — очень удачное решение.

Оценка
:



Виды из окон

Поскольку расположен бизнес-центр в центре промзоны, видовые характеристики довольно непривлекательные. Постройки непонятного назначения, железнодорожная платформа. Более-менее интересные панорамы открываются с верхних этажей.

Здания ВИЛС из окна офиса

Открывающиеся окна и вид из них на территорию завода

Резюме:
безусловно, видовые характеристики не являются сильной стороной в БЦ «Гранд Сетунь Плаза».

Оценка
:




III. Офисная площадь

Общая площадь БЦ «Гранд Сетунь Плаза» — 75 462,2 кв. м, полезная площадь составляет 58 221,2 кв. м. Офисы располагаются на 10 этажах, площадь каждого примерно 7 000 кв. м.

Помещения имеют очень мелкую нарезку — от 10 кв. м, поэтому количество предложений даже спустя 2 года после ввода в эксплуатацию велико. Высота потолков в помещениях от 3,4 до 4,2 м.

Планировки

Как и многие переоборудованные под бизнес-центры здания здесь сохранилась довольно специфическая планировка и не все помещения можно использовать максимально эффективно. Но редко в современных офисных центра высокого класса встречается возможность арендовать маленький офис от 10 кв. м. И в этом главная особенность БЦ «Гранд Сетунь Плаза».

План 5-го этажа БЦ «Гранд Сетунь Плаза»

Маленький офис от 10 кв. м можно использовать как дополнительное помещение к центральному офису, приспособив его в качестве отдельной переговорной или выделенного конференц-зала.

Такое пространство можно рассматривать как промежуточный вариант между стандартным офисом и коворкингом. Так же помещение может подойти для маленьких компаний, стартапов или интернет-проектов с небольшим числом штатных сотрудников.

Офисы мелкой нарезки сгруппированы и при желании их, как, впрочем, и любые смежные офисы в здании, можно объединить. Интересный пример этой возможности есть на втором этаже. Это обособленный участок, к которому ведет персональная лестница с основного этажа. Здесь так же оборудован свой небольшой санузел для женского и мужского туалета.

План 2-го этажа БЦ «Гранд Сетунь Плаза»

проблемы транспортной доступности

Недостатками офисов «Гранд Сетунь Плаза» могут быть низкий коэффициент освещенности (например, если помещение сильно вытянуто, а окно располагается по короткой стороне), наличие «закутков», «отростков», выдающихся из общего объема офиса и не функциональных (т.е. слишком маленьких или неудобных, чтобы использоваться как рабочее место или другим эффективным способом).

Можно приобрести или арендовать помещение как с отделкой так и без, в состоянии shell&core. В первом случае помещение полностью готово к въезду арендатора и организации рабочего пространства. Крашеные стены, ламинат на полу, проведенные освещение, система кондиционирования, розетки — вот набор базовых опций офиса с отделкой в БЦ «Гранд Сетунь Плаза».

Офис с отделкой, но без окон

В помещениях без отделки по умолчанию подведены системы кондиционирования и вентилирования, электричество, опто-волоконный кабель, установлены окна и входная дверь. По желанию, в таком офисе можно до заказать отделку у девелопера.

Офисное помещение без отделки на 5-м этаже

Резюме:
богатый выбор офисных площадей (в том числе с отделкой), которые однако не все преобразуются в эффективное рабочее пространство.

Оценка
:


Структура предложения

Получить точную информацию о наличии предложений в бизнес-центре можно только у официального продавца. Компания «Абсолют Недвижимость» сама занимается реализацией своих проектов, не прибегая к услугам брокеров. По состоянию на декабрь 2014 г. есть из чего выбрать среди маленьких помещений, а вот больших по площади офисов экспонируется не очень много.

Существуют варианты аренды/перекупки помещений от собственников. Такие объявления размещаются, например, на окнах офисов в атриуме.




IV. Цены и условия сделки

Покупка

Стоимость покупки офиса в БЦ «Гранд Сетунь Плаза» начинается от $2700 за кв. м без НДС. Все цены, валютный курс и другие условия сделки обсуждаются в отделе продаж.

Покупателям доступен обширный выбор финансовых инструментов: можно приобрести офис в рассрочку, лизинг или ипотеку от банков Сбербанк, Банк Зенит, М2М или Транскапиталбанк.


Аренда

Арендная ставка в БЦ «Гранд Сетунь Плаза» сильно зависит от характеристик выбранной площади. Стоимость аренды помещений без отделки в среднем $310 — $390 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов, а цены на офисы с отделкой в районе $490 за кв. м в год.

Курс доллара обсуждается индивидуально, что особенно характерно в период экономической нестабильности, когда собственник готов идти на компромисс с арендатором и искать наиболее оптимальные условия сотрудничества.

Резюме:
собственник готов искать взаимовыгодные варианты сотрудничества, возможно, даже в чем-то идти на уступки наиболее заинтересованным покупателям. Так же оценивать справедливость выставленных цен следует индивидуально для каждого помещения с учетом его особенностей.

Оценка
:




V. Эксплуатация и управление

Бизнес-центр «Гранд Сетунь Плаза» функционирует круглосуточно. Управлением занимается опытная компания GSB Facility Management. Она контролирует и координирует работу всех процессов бизнес-центра, а так же хорошо справляется с поддержанием чистоты, благодаря чему бизнес-центр выглядит ухоженным и опрятным.

Первый атриум с терминалами и вендинговым аппаратом, слева — ресторан

Эксплуатационные расходы составляют 3200 рублей в год за кв. м с НДС, но без учета коммунальных расходов.

Мощность обеспечения офисов электроэнергией составляет 70Вт на кв. м.

Для уборки офисного помещения допускается пригласить любую клининговую компанию, но обычно целесообразнее заключить договор с уже имеющимся оператором самого бизнес-центра.

За каждым офисом закреплена своя табличка с номером, а название фирмы можно разместить непосредственно на двери.

Резюме:
в целом, качество эксплуатации и управления соответствует заявленному уровню и учитывает главные потребности сотрудников бизнес-центра.

Оценка
:




Подведение итогов

Бизнес-центр «Гранд Сетунь Плаза» имеет качественно организованные общественные зоны, стильный дизайн и высокий уровень управления объектом. От многих альтернативных по классу офисных зданий его выгодно отличают лоты маленьких офисов от 10 кв. м. Но с этим связаны и недостатки бизнес-центра «Гранд Сетунь Плаза» — не все помещения можно одинаково эффективно использовать, а в части из них отсутствуют окна.

Оценки:

I. Локация
Транспортная доступность
Внешняя инфраструктура
II. Характеристики здания
Фасад и интерьер
Входная группа
Лифты, коридоры, лестничные пролеты
Санитарные зоны
Внутренняя инфраструктура
Инженерное оснащение и коммуникации
Виды из окон
III. Офисная площадь
Планировки
IV. Цены и условия сделки
V. Эксплуатация и управление

По итогам нашей экспертизы бизнес центр «Гранд Сетунь Плаза» в ЗАО получает
52 балла из 60
.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252