КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Экспертиза бизнес-центра «Стримлайн Плаза»

26 января,   6194
Бизнес-центр «Стримлайн Плаза» — результат реконструкции бывшего здания общежития, что определяет специфику его планировок.

Название: Стримлайн Плаза, B+
Управляющая компания: Placon Property Management
Сдан в эксплуатацию: 2013 г.
Технология строительства: реконструкция и капитальный ремонт
Структура предложения: к продаже и аренде представлены помещения от 40 кв. м
Аренда: Офисы 11500 – 15500 руб. за м²/год (с отделкой и без); Ритейл 16000 руб. за м²/год без отделки (по данным на январь 2015 г); Продажа: от $2500 до 3700 за м² (по данным на январь 2015 г). Курс доллара обсуждается и фиксируется индивидуально.

Содержание экспертизы


I. Локация

Расположен в районе Перово Восточного АО, по адресу шоссе Энтузиастов, 34. Расстояние до ТТК — 2,3 км, а до МКАД — 7,0 км.

БЦ «Стримлайн Плаза» на карте

Транспортная доступность

Транспортная доступность

Здание располагается непосредственно у одной из хорд города — шоссе Энтузиастов. Здесь пробки только в часы пик: утром — в сторону центра, вечером — в область. Что касается перспектив развития, то во-первых, сейчас завершается реконструкция на разных участках трассы. А во-вторых, совсем рядом с зданием будет проходить Северо-Восточная хорда, которая соединит север и юго-восток города. На участке возле бизнес-центра уже начато строительство, новая дорога позволит быстро выезжать и на Щелковское шоссе.

Дорожная ситуация утром в будни. Пробка в сторону центра города.

Дорожная ситуация вечером в будни. Пробка с сторону области.

В целом, на машине добираться до БЦ «Стримлайн Плаза» комфортно, если не считать крюк, который понадобится делать, чтобы выехать из здания в сторону центра Москвы.

Выезд на ш. Энтузиастов в сторону центра Москвы

Парковка

Стоимость аренды на открытом охраняемом паркинге бизнес-центра составляет 5 тыс. рублей в месяц. Во внутреннем дворе и вдоль здания выделено 70 м/м. При расчетах потребностей в парковочных местах исходили из соотношения 1 м/м на 150 кв. м арендуемой площади. Но все-таки для офисного центра, расположенного между ТТК и МКАД, это достаточно низкий коэффициент (по мнению Moscow Research Forum для объекта класса B+ он должен составлять 1 м/м на 60 кв.м). Правда, в планах расширение парковки еще на 20 м/м. Но пока свободных мест на площадке достаточно много.

Охраняемая парковка во дворе

Автолюбители, которые хотят сэкономить и не слишком тревожатся за оставленный без присмотра транспорт, могут поискать место для парковки поблизости за пределами бизнес-центра.

Общественный транспорт

Здание находится на одинаковом расстоянии от м. Авиамоторная и м. Шоссе Энтузиастов — примерно в 1,2 км. Путь пешком вдоль трассы займет около 15 минут, еще быстрее от метро можно добраться на трамвае № 24,37 или 8.

Так же можно добраться от платформы Новая по Казанскому направлению. От нее примерно такое же расстояние до бизнес-центра, что и от метро.

Резюме: Особых недостатков в транспортной доступности до БЦ «Стримлайн Плаза» нет, как в общем и явных преимуществ.

Оценка:


Внешняя инфраструктура

Внешняя инфраструктура

С одной стороны бизнес-центра — пути МКЖД, с другой — старые корпуса различных НИИ. Поэтому неудивительно, что в шаговой доступности почти что нет инфраструктуры, за исключением автосервисов и магазинов автозапчастей. Через дорогу в 700 м от «Стримлайн Плаза» работает небольшой торговый центр «Буденовский». Остальные товары и услуги — только возле метро.

В километре по направлению м. Шоссе Энтузиастов можно обнаружить небольшой сквер с прудом, а чуть дальше на противоположной стороне трассы начинается Измайловский парк.

Что интересно, в окрестностях довольно много других бизнес-центров, например, БЦ «Восток-Запад» и «Штерн Эстейт».

Вид на бизнес-центр «Стримлайн Плаза» со стороны м. Авиамоторная

Резюме: Несмотря на отсутствие инфраструктуры по соседству, все же в 10 минутах ходьбы можно найти и нужные заведения и товары, и даже парк.

Оценка:




II. Характеристики здания

Бизнес-центр открылся в 2013 году после реконструкции и капитального ремонта здания бывшего общежития. В следствие этого объект имеет нетипичные для современного офисного здания конфигурации и планировки. Общая площадь здания 13 087 кв. м, из них полезная площадь составляет 11 048 кв. м.

Фасад и интерьер

Небольшое (всего 5 этажей) здание гармонично вписывается в окружающую застройку. Отделка из серых и белых панелей придает экстерьеру строгий и современный вид.

На подходе к зданию, фасад БЦ «Стримлайн Плаза»

А вот интерьер производит сильное впечатление. Акцент же сделан на такие элементы как настоящий камин в лаунж-зоне, панно с зеленым бамбуком на цокольном этаже и ретро-фотографии в коридорах. Они привлекают внимание и, безусловно, запоминаются.

Отдельно хочется отметить ненавязчивый легкий джаз, играющий в рекреациях и вносящий ощутимый вклад в создание уютной обстановки в здании.

Оценка:

Входная группа

Попасть в бизнес-центр можно через главный вход в центре здания. Тут предусмотрена одна дверь карусельного типа на вход и 2 обычные двери на выход.

Входная группа и расстояние в холе от дверей до КПП и ресепшн не очень большие. При высокой проходимости (а можно ожидать, что при полной реализации площадей в БЦ будет находиться до 2000 человек) на холл придется огромная нагрузка от посетителей. Лаунж-зона с камином слева от входа так же не сможет разместить слишком большое количество людей, но по крайне мере уют, создаваемый ей, распространится на всю входную группу. Будет хорошо, если здесь появятся кулер с питьевой водой, вендинговые автоматы и платежный терминал. Стойка ресепшн широкая, при достаточном количестве операторов и оборудования сможет оперативно выполнять свои функции, предотвращая возникновение очередей.

Лаунж-зона с настоящим камином

Существенный недостаток организации входной группы связан с особенностями конфигурации здания. Чтобы попасть в офис или в торговую галерею бизнес-центра надо пройти КПП и спуститься по довольно крутой лестнице на цокольный этаж. Помимо того, что это в принципе неудобно, при высокой проходимости лестница в подобном месте может стать источником повышенной опасности и привести к травмам — особенно это касается часов пик и дни слякотной погоды.

В бизнес-центре есть обособленная зона для курения, которая расположена с тыльной стороны здания. Попасть туда можно, не проходя турникеты, через дверь рядом со стойкой ресепшн.

Стойка ресепшн, дверь за ней — выход к зоне для курения

Резюме: Не самая удачная конфигурация входной группы, которая не сможет качественно обеспечивать проходимость при высокой нагрузке. Обязательный участок спуска/подъема по лестнице. В противовес недостаткам — действительно оригинальное оформление лаунж-зоны и выделенная территория для курения — довольно редкие опции современных бизнес-центров.

Оценка:


Лифты, коридоры, лестничные пролеты

Здание разделено на 5 секций, каждая имеет собственный лифт, лестницу и дополнительный вход, которым, с привлечением сотрудника управляющей компании можно воспользоваться для погрузочно-разгрузочных работ. Секции практически изолированы друг от друга —сообщение между ними можно только через цокольный этаж.

Четыре лифта — панорамные, только в секции Е лифт — во внутренней шахте.

Лифт в секции Е — самый миниатюрный в здании.

Коридоры цокольного этажа достаточно широкие, освещение в них несколько приглушено из расчета, что свет будет идти и от занимаемых арендаторами витрин ритейла. На стенах — фотогалерея на тематику авиации прошлого века.

Коридор на цокольном этаже

Лестничные пролеты пока (на время ремонтов) имеют только черновую отделку. Но вскоре лестницы и площадки приобретут столь же приятный вид, что остальные зоны бизнес-центра.

На этажах в секциях А-D размещено по 2 офиса, в секции Е запланированы помещения небольшого метража, поэтому там сделают общий для них коридор.

Оценка:


Санитарные зоны

В офисах секций A-D предполагается обустройство собственной санитарной зоны, поэтому каждое помещение сразу имеет «мокрую точку».

Выбирая бизнес-центр с индивидуальным оснащением санитарных зоны, надо не забыть учесть расходы на организацию санузла (или выбрать офис с отделкой) и его последующее обеспечение.

Вариант отделки индивидуального санузла в офисе

В секции Е на каждом этаже предусмотрены санузлы на 4 кабинки для женщин и мужчин, т.к. тут размещаются офисы мелкой нарезки. Думаю, даже при полной реализации площадей в этом корпусе, такого количества будет достаточно.

Общественные санитарные комнаты на 4 кабинки есть и на цокольном этаже для посетителей и ритейла и открываются только при наличии магнитного пропуска. Они оформлены в соответствии с общим стилем и выглядят опрятно и чисто, хоть и скромно.

Общественный санузел в бизнес-центре

Резюме: Не для каждой компании подойдет вариант организации индивидуальной санитарной зоны в офисе. Предусмотренные планом санузлы размещены в достаточном количестве и соответствующе оснащены.

Оценка:


Внутренняя инфраструктура

Цокольный этаж запроектирован специально для ритейла: у помещений со стороны коридора сделаны витринные окна. Пока работают минимаркет и кафе. Скорее всего, по мере заполнения офисов подтянутся арендаторы предоставляющие товары и услуги, но не стоит рассчитывать на низкие ценники их продукции, ведь окупать аренду им придется в основном за счет клиентов из числа сотрудников бизнес-центра.

Привлечение покупателей «с улицы», которое часто практикуется в офисных зданиях при формировании зоны ритейла, невозможно по понятным причинам – нет внешних входов в магазины, возможности рекламы, да и по сути достаточного потока людей мимо здания.

Кроме зоны ритейла в бизнес-центре функционирует столовая (обед в среднем 200-250 рублей), есть лаунж-зона как на входе в бизнес-центр, так и на цокольном этаже, стоит банкомат. На ресепшн работает Wi-Fi, доступный всем посетителям.

Хочется надеяться, что здание со временем обрастет дополнительной инфраструктурой, т.к. на сегодняшний день ассортимент совсем небольшой. Так же по мере необходимости управляющая компания может ввести дополнительные услуги для арендаторов, например, аренду конференц-зала.

Резюме: Есть столовая, но в остальном перспективы развития внутренней инфраструктуры довольно смутные.

Оценка:


Инженерное оснащение и коммуникации

В результате реконструкции здание было оснащено всеми необходимыми инженерными коммуникациями: отоплением, центральным кондиционированием и приточно-вытяжной вентиляцией. Высота потолков без отделки — 3,0 м, шаг колон 6 на 6 метров.

Интернет-услуги предоставляет один оператор — Ростелеком, но при необходимости можно договориться об аренде оптоволоконных кабелей другим провайдером.

Мощность обеспечения офисов электроэнергией 65 Вт/кв.м без учета кондиционеров.

Почти везде в офисах панорамные окна, часть из которых можно открывать. Благодаря им большинство помещений имеет хорошую инсоляцию.

Окна в офисах бизнес-центра открываются

Оценка:



Виды из окон

Так как здание пятиэтажное рассчитывать на панорамные виды не приходится. Окна или выходят во внутренний двор бизнес-центра, или на старые постройки по соседству, причем дальность обзора минимальна.

Вид во внутренний двор

Вид на соседние здания

Оценка:




III. Офисная площадь

К продаже и в аренду в бизнес-центре «Стримлайн Плаза» предлагаются офисы от 40 до 420 кв. м. Тут есть как помещения свободной планировки, так и с отделкой — новые или требующие косметического ремонта после предыдущих арендаторов. Кстати, пока некоторые участки еще даже не разделены на помещения, что дает возможность приобрести сразу часть этажа и сделать из него офис в формате open-space.

План первого этажа

План второго этажа

Планировки

Предлагаемые помещения без отделки дают достаточно возможностей для эффективного использования пространства. А вот уже готовые к въезду офисы спланированы достаточно специфически под задачи предыдущих арендаторов.

Пример офиса с отделкой

Часть помещений (это как раз офисы небольших площадей) имеет меньшую освещенность. В их случае сказываются меньшие параметры окон и вплотную расположенные соседние здания.

Окна в небольших офисах секции Е

В блоке Е БЦ «Стримлайн Плаза» есть необычная планировка с панорамной застекленной полусферой.

Нестандартная конфигурация офисного пространства

Резюме: Бизнес-центр предлагает довольно широкую линейку офисов разных площадей.

Оценка:


Структура предложения

Актуальную информацию о предлагающихся к продаже и в аренду помещениях в бизнес-центре «Стримлайн Плаза» можно получить на официальном сайте или у менеджеров объекта. Компания Placon Property Management занимается реализацией и обслуживанием здания, а так же принимает заказы на отделочные работы.




IV. Цены и условия сделки

Покупка

Приобрести офисное помещение можно по цене от $2500 до 3700 за м² (по данным на январь 2015 г) в зависимости от его характеристик. Курс доллара оговаривается и утверждается индивидуально и в условиях текущей экономической обстановки.

При необходимости рассматриваются и варианты приобретения офиса в кредит.


Аренда

В зависимости от состояния арендуемого помещения стоимость составляет от 11500 и до 15500 руб. за кв. м в год (по данным на январь 2015г), включая НДС и эксплуатацию. Отдельно производится оплата связи и коммунальных услуг по счетчикам.

Депозит составляет 1 месяц аренды. Срок заключения договора аренды — от 1 года.

В настоящий момент в БЦ «Стримлайн Плаза» проходит акция для офисов без отделки, согласно которой арендатору предоставляется 6 месяцев арендных каникул (оплачиваются только эксплуатационные расходы). (Традиционные каникулы — 3 месяца).

Если арендовать помещение с отделкой, нуждающейся в косметическом ремонте, то на проведение работ выделяется 1 месяц.

Резюме: Цены соотносимы с другими бизнес-центрами в районе Перово, при этом БЦ «Стримлайн Плаза» отличается качественным дизайном и профессиональной эксплуатацией.

Оценка:




V. Эксплуатация и управление

Бизнес-центр «Стримлайн Плаза» работает круглосуточно без выходных (хотя рекомендуется в нерабочее время для визита посетителей заказывать пропуск заранее).

Таблички с названиями компаний оформляются в едином стиле. Навигация посетителей осуществляется на ресепшн — сотрудники подскажут, как сориентироваться в здании и найти нужный офис. Расположение компаний так же есть в табличке на стойке и на цокольном этаже с подсказками, какой блок где расположен.

Цокольный этаж — навигация, место отдыха и сосредоточие инфраструктуры бизнес-центра

Стоимость эксплуатации составляет 2200 руб./кв.м в год с НДС. Услуги Интернета, телефонии и коммунальные платежи оплачиваются отдельно.

Во время визита, не смотря на невысокую проходимость и частичные ремонтные работы, в здании было чисто, выполнялась ежедневная уборка общих зон. На ресепшн находилось два администратора и охранник в фойе. Можно считать, что и в последствии качество обслуживания будет на высоком уровне, хотя всегда перед заключением серьезной сделки об аренде или покупке помещения стоит пообщаться с другими арендаторами центра и выяснить нюансы обслуживания.

Для уборки офисного помещения можно пригласить стороннюю клининговую компанию или воспользоваться предложением от управляющей компании.

Резюме: Создалось впечатление, что управление объектом ведется ответственно и на должном уровне.

Оценка:




Подведение итогов

Если вы ищите офис на востоке столицы и в «Стримлайн Плазе» окажутся подходящие по конфигурации помещения, то этот бизнес-центр может стать неплохим выбором. По мере заполнения бизнес-центр будет наполняться инфраструктурой. Единственно, надо помнить, что нагрузка на общие санузлы, зоны для курения и пр. будет тоже возрастать.

Офисы в БЦ «Стримлайн Плаза» (Streamline Plaza)

Оценки:

I. Локация
Транспортная доступность
Внешняя инфраструктура
II. Характеристики здания
Фасад и интерьер
Входная группа
Лифты, коридоры, лестничные пролеты
Санитарные зоны
Внутренняя инфраструктура
Инженерное оснащение и коммуникации
Виды из окон
III. Офисная площадь
Планировки
IV. Цены и условия сделки
V. Эксплуатация и управление

По итогам нашей экспертизы бизнес центр «Стримлайн Плаза» в ВАО получает 49 балла из 60.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252