КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Экспертиза БЦ «NEO GEO»

19 апреля,   2565
БЦ NEO GEO, девелопером которого является компания Stone Hedge — масштабный проект класса В+ в районе Коньково. Среди его отличительных особенностей — локация в пешей доступности от метро, интересная концепция мультиформатной площадки и особенности внутренней инфраструктурой.

Название: БЦ «NEO GEO», В+
Управляющая компания:  Stone Henge
Сдан в эксплуатацию: 2013-16 гг
Технология строительства: Монолитная
Структура предложения: Офисы от 35 кв.м и большие помещения 500-600 кв.м
 Аренда: 17000-33000 р/кв.м/год 

Содержание экспертизы

  • I. Локация
  • II. Характеристики здания
  • III. Офисная площадь
  • IV. Цены и условия сделки
  • V. Эксплуатация и управление
  • Подведение итогов
  • I. Локация

    Транспортная доступность

    Транспортная доступность

    К бизнес-центру имеется 2 удобных подъезда — со стороны улицы Бутлерова и улицы Обручева. Параллельно проходит улица Профсоюзная. Она не слишком широкая, со множеством светофоров, поэтому в часы пик здесь возникают пробки.

    Но благодаря наличию альтернативного пути — по Ленинскому проспекту, с прямым поворотом на улицу Обручева, доступность на личном транспорте не сопряжена с серьезными проблемами.

    Существует возможность проезда и через Севастопольский проспект, и даже через Варшавское шоссе, откуда имеется съезд на Балаклавский проспект, перетекающий в улицу Обручева. Расстояние до МКАД составляет 5 км, до ТТК — 7 км.

    Парковка

    Парковочный коэффициент составляет 1 м/м на 100 кв. м. Общее количество машиномест — 800. 450 из них приходится на подземный паркинг, где оборудованы боксы шириной не менее 2,5 м. В будущем в паркинге будет организована продвинутая автомойка. 350 мест имеется и на наземной паковке.

    Места на парковках можно арендовать — стоимость аренды в подземной обойдется в 15 тыс. руб./мес., на наземной — 7 тыс. руб./мес. НДС включен. Предусмотрена и гостевая парковка. Приобретение места в паркинге обойдется покупателю в сумму от 990 тыс. руб.

    В непосредственной близости имеется и сторонний пятиуровневый наземный паркинг, где можно арендовать машиноместо за 5,5 тыс. руб./мес. На улице Бутлерова есть и обычные платные парковки.

    Общественный транспорт

    Станция метро «Калужская» находится всего в 650 м от БЦ, дойти от нее можно реально за 8 минут.

    Резюме: Транспортную доступность можно считать относительно неплохой, хотя отдельные сложности с проездом на автомобиле в часы пик могут наблюдаться. К плюсам относятся сравнительно небольшая удаленность от МКАДа, и от ТТК, а также множество альтернативных вариантов проезда.

    Оценка:


    Внешняя инфраструктура

    Внешняя инфраструктура

    Внешняя инфраструктура

    В основном ближайшая инфраструктура расположена в большом торговом центре «Калужский» у станции метро.

    Экология

    В окружении NEO GEO — представительства ряда компаний, включая Газпром, различные НИИ, конструкторские бюро, автотранспортный комбинат, Московский завод по обработке специальных сплавов. 

    Все эти объекты не несут вреда для экологии, но по понятным причинам, окружающую местность не назовешь зеленой. Хотя какие-то минимальные попытки по озеленению предприняты на самой территории бизнес-центра: рядом с лавочками высажены декоративные деревья в кадках.

    Ближайшие парковые зоны — Битцевский лесопарк и Воронцовский парк находятся в паре километров от NEO GEO.

    Резюме: При желании перекусить на «стороне», надо будет потратить на дорогу до заведения 7-10 минут. Погулять во время перерыва особенно негде – если иметь в виду какие-то зеленые зоны, зато можно посидеть на лавочках на обустроенной территории.

    Оценка:


    II. Характеристики здания

    БЦ NEO GEO – здание переменной высотности, достигаюшее в самой высокой точки высоты 21 этажа. Общая площадь составляет 130 тыс. кв. м, офисная — 110 тыс. кв. м. Здание состоит из 4 корпусов: А, В, С и корпуса- башни. Все корпуса соединены между собой удобными надземными переходами.

    Корпуса А, С и башня были возведены еще в 2013 году и относятся условно к первой очереди, а новый, открывшийся на днях корпус В площадью 80 тыс. кв. м — в 2015. Проход осуществляется через 2 входные группы, расположенные с двух противоположных сторон.

    Новое здание представляет собой «реконцепт» всего того, что было в предыдущих, с учетом новых трендов.

    Фасад и интерьер

    Здание, возведенное почти целиком из стали и стекла, выглядит монументально. Панорамное остекление с легким затемнением интересно сочетается в вентилируемом фасаде с красно-оранжевыми вставками.

    Доминанта внутреннего интерьера — галерея, проходящая вдоль всего первого этажа, где размещаются объекты ритейла. Здесь применена дизайнерская отделка, на потолке используется необычная подсветка, лаунж-зоны привлекают мягкими сиденьями, в том числе креслами из экокожи и деталями интерьера, излучающими мягкий свет. В отделке используются гранит, дерево, и другие материалы.

    От галереи расходятся в разные стороны 4 больших и 4 малых атриума, создающих изобилие внутреннего света. Они выдержаны в разных цветовых гаммах и обладают разной функциональностью. В ряде атриумов тоже предусмотрены свои места для отдыха.

    Оценка: 

    Входная группа

    Одна из входных групп располагается на уровне галереи, а другая — уровнем ниже. В каждой из входных групп оборудованы стойки рецепции, установлены столики и мягкие кресла. Пространство, оформленное в светлых тонах и лаконичном стиле, украшают зеленые растения.

    На входе установлены стеклянные двери-вертушки, сам проход осуществляется через несколько турникетов, количество которых, учитывая разделение потоков по двум входным зонам, представляется достаточным.

    Входная группа на минус первом этаже оборудована эскалатором, возле которого установлены необычные светильники, напоминающие уличные фонари.

    Резюме: Оформление офисных общественных зон и входных групп можно описать словами «просто, и ничего лишнего». Такое оформление необычно контрастирует с пышностью атриумов и центральной галереи.

    Оценка:

    Лифты, коридоры, лестничные пролеты

    В здании предусмотрено 12 лифтов фирмы Schindler, часть из них панорамные. Впрочем, как рассказывает представитель БЦ, количество и функциональность лифтов могут корректироваться, в зависимости от потребностей клиентов.

    На стене у лифтов вывешены схемы навигации по зданию. Рядом с лифтовыми зонами располагаются мраморные лестницы.

    Офисы небольшой площади выстраиваются по обе стороны светлых коридоров, оформленных с предельной лаконичностью.

    Оценка:

    Санитарные зоны

    Туалеты имеются как в галерее на первом этаже, так и на каждом из последующих этажей. Условно они выделяются в отдельную зону от офисных помещений, что позволяет избежать не всегда приятного соседства. Можно отметить, что здесь очень чисто.

    Оценка:

    Внутренняя инфраструктура

    На днях в одном из атриумов открылся теннисный корт, который арендаторы могут посещать до и после работы. Благодаря высоким потолкам и прозрачной крыше атриума, здесь создается ощущение открытости. Площадь теннисного поля — 560 кв. м. На поле используется качественное многослойное акриловое покрытие. Днем здесь будет действовать детская теннисная школа Tennis Geo.

    Предусмотрен и фитнес-клуб с бассейном — под это уже оборудовано специальное помещение с чашей. В настоящее время ведутся переговоры с медицинским центром.

    Арендаторам и покупателям доступны и конференц-залы. В корпусе В уже открылись продуктовый и флористический магазины, а также кофейня. Среди ритейлеров: туроператоры, службы быта, химчистка, бюро переводов, нотариальная служба и аптека. В соседних корпусах функционируют салон красоты, отделения банков и банкоматы.

    Общепит пока доступен тоже в соседних корпусах, где действуют кафе, кафетерий и столовая со средним чеком 200 руб.

    В одном из больших зеленых атриумов площадью 500 м, с потолком, стилизованным под звездное небо, разместятся кафе и рестораны, в том числе премиального уровня — за это козырное место бьются несколько арендаторов. 

    В рамках ритейла в корпусе В предлагаются и интересные помещения с отдельным выходом на улицу, где могут разместиться точки общепита и салоны красоты.

    В одном из красных атриумов, украшенного инсталляциями, разместилась Никольская картинная галерея. Помимо созерцания полотен, в галерее можно приобрести или заказать картину.

    Резюме: Реализованная и реализуемая внутренняя инфраструктура служат идее «место, где хочется работать и проводить время» — этому способствуют и крупные спортивные объекты, и хорошие рестораны.

    Оценка:

    Инженерное оснащение и коммуникации

    Здание оборудовано системами центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, а также спринклерной системой пожаротушения с оповещением.

    В бизнес-центре действует многоуровневая система безопасности, включающая шлагбаум, охрану, видеонаблюдение и систему контроля удаленного доступа.

    Услуги интернет-связи предоставляются собственным оператором Неолинк. Мощность электричества на офисные помещения составляет — 100 ват/кв. м. Но в крупных помещениях эту мощность можно увеличить.

    Оценка:


    Виды из окон

    Богатства обзоров здесь не наблюдается. Окна офисов выходят либо на улицу, либо на атриумы. В первом случае это будет либо вид на сами корпуса БЦ, либо на старые здания неизвестного происхождения.

    Во втором случае вид более «уютен», но происходит небольшая потеря естественного освещения.

    Оценка:


    III. Офисная площадь

    Здесь предлагаются офисы площадью от 35 до 16 тыс. кв. м. Возможно объединение как в горизонтальную, так и в вертикальную сторону — таким образом можно объединить несколько этажей.

    Значительная часть офисов предлагается с отделкой. Это стандартная отделка в светлых тонах, без использования эксклюзивных материалов. В офисах предусмотрено панорамное остекление, правда, если окно выходит на атриум, в нижней части устанавливается небольшой закрытый блок — во избежание эффекта аквариума.

    Ряд офисных помещений — в основном это офисы крупных площадей, расположенные с 6 по 9 этаж, сдаются в состонии Shell & Core. Есть возможность заказать отделку под собственника.

    Стандартная высота потолков в офисах 4,2 м, но в отдельных помещения высота потолков может достигать 6 м.

    Все офисные помещения имеют планировку open space, но благодаря возможности преобразований, арендаторы могут создать для себя необходимый им вариант.

    Резюме: БЦ привлекает наличием альтернативы: офис можно как купить, так и арендовать, выбрать вариант как с отделкой, так и без отделки, а также объединять помещения.

    Оценка:


    IV. Цены и условия сделки

    Стоимость кв. м при покупке офиса — от 139 тыс. руб. Аренда офиса обойдется от 17 тыс. руб./кв.м/год с НДС (помещения под фитнес — 12 тыс.руб./кв. м/год).

    Эксплуатационные расходы и коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Предоставляются арендные каникулы сроком на месяц. Срок аренды, размер депозита и условия платежей обсуждаются в индивидуальном порядке.

    Резюме: Если принимать во внимание конкурентов аналогичного класса В+ в близлежащей локации, размер арендной ставки в БЦ NEO GEO находится в районе среднего показателя.

    Оценка:


    V. Эксплуатация и управление

    Управление и эксплуатацию осуществляет компания Stone Hedge, специалисты которой, помимо всего, проектировали здание, а потому знают все его тонкости. Клининговые услуги представляются тоже УК. Бизнес- центр работает без выходных 24 часа в сутки.

    В рамках новой концепции развития компания намерена проводить различные интерактивные и нестандартные мероприятия, а также конференции, стараясь придать бизнес-центру статус многофункциональной площадки.

    Вся первая очередь реализована. Процент заполняемости нового корпуса пока не оглашается, арендаторы постепенно заезжают в помещения.

    На текущий момент ежедневный поток в БЦ составляет порядка 3 тыс. человек.

    Резюме: Компания Stone Hedge уже давно и уверенно управляет всеми своими объектами, и как показывает практика, вариант управления организацией не со стороны, наиболее удачен.

    Оценка:


    Подведение итогов

    Оценки:

    I. Локация
    Транспортная доступность
    Внешняя инфраструктура
    II. Характеристики здания
    Фасад и интерьер
    Входная группа
    Лифты, коридоры, лестничные пролеты
    Санитарные зоны
    Внутренняя инфраструктура
    Инженерное оснащение и коммуникации
    Виды из окон
    III. Офисная площадь
    Планировки
    IV. Цены и условия сделки
    V. Эксплуатация и управление

    По итогам нашей экспертизы БЦ «NEO GEO» получает 53 балла из 60.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Торговые площади у м. Митино

Помещения под магазин от 20 до 574 м² на выходе из м. Митино, первая линия, 3 ЖК рядом, высокий трафик.

+7 (495) 191-32-14

ЖК LIFE-Кутузовский

От 160 тыс. р/м2! Площадь от 86 до 850 м2. Отдельные входы.