КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Какое будущее ждет новые и старые торговые центры Москвы?

29 июня,   8409
Рынок торговой недвижимости Москвы медленно, но верно начинает замедлять темпы своего развития. Это связано не только с нестабильной экономической ситуацией в стране и в мире, но и с постепенным насыщением рынка. Тем не менее, говорить о рецессии пока рано, уверены эксперты: качественные торговые центры, открытие которых запланировано на ближайшее время, точно найдут своего арендатора, а вот владельцам менее удачных объектов пора задуматься о снижении ставок и реконцепции своих проектов.

Коробочка не полна

Безусловно, из-за сложившейся неопределенности в геополитической и макроэкономической обстановке ряд ритейлеров взяли паузу и замедлили темпы своего развития или вовсе его приостановили, считает аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт. Тем не менее, высокая покупательская способность и увеличение предложения качественных торговых площадей по-прежнему никуда не делись и сохраняют свою роль генераторов спроса со стороны международных и федеральных брендов на торговые центры Москвы, подчеркивает он. Несмотря на все сложности, в том числе замедление темпов роста розничной торговли и экономики в целом, за первые 5 месяцев 2014 года в Москве появилось 16 новых международных сетей, а еще 14 могут выйти во втором полугодии.

При этом, по данным начальника департамента торговых площадей компании JLL Татьяны Ключинской, средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы в течение первого полугодия сохранялся на уровне 2,5%, а к концу года он может вырасти до 5% ввиду выхода на рынок большого объема новых торговых площадей. Уровень вакантных площадей в торговых центрах может продолжить расти и дальше в случае, если арендодатели не начнут снижать ставки аренды, считает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. «Особенно, конечно, это касается вновь открывающихся проектов малого и среднего формата (до 20 тыс. кв.м), которые и так не пользовались большой популярностью у сетевых арендаторов, а теперь и вовсе интересны лишь при условии предложения лояльной ставки аренды и хорошего пула арендаторов в самом ТЦ», — говорит эксперт. По его словам, многие собственники районных ТЦ живут в «своем мире» и не идут на уступки по аренде, из-за чего уровень вакантных площадей у них крайне высок. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы.

Сложившаяся ситуация связана также и с тем, что за последние годы в Москве было построено довольно много как качественных объектов, так и торговых центров, которые не выдерживают никакой критики. «Естественно, пока у арендаторов не было выбора, а рынок рос, такие объекты тоже находили своего арендатора. Но как только спрос начал снижаться, а предложение по-прежнему увеличивалось, сдавать такие объекты стало сложнее», — объясняет Антон Белых, добавляя, что зачастую эти собственники к тому же стремятся сдать свои помещения по завышенной стоимости. Эту же тенденцию подстегивает и замедление развития сетевых операторов. «Когда арендаторам надо было открывать 100 магазинов в год, то им приходилось брать площади везде. Но сейчас планы по развитию составляются более разумно, поэтому арендаторы могут выбирать, в каких объектах открывать свои магазины, а в каких — нет», — отмечает Антон Белых. Так, по его словам, торговые центры со слабым или хаотичным составом якорных арендаторов испытывают большие сложности с заполняемостью, так как розничные сети не хотят заходить в проект первыми и ждут появления в составе ТЦ заметных и известных «якорей» по всем товарным категориям. А это ведет к тому, что некоторые вновь построенные ТЦ и вовсе стоят полупустые.

Возможен ценопад

Предпосылки к увеличению уровня свободных площадей в торговых центрах наблюдаются уже сейчас. К примеру, в последние годы процесс поиска арендаторов несколько удлинился. «Тенденцией последних лет стало техническое открытие торговых центров, при котором объект еще не полностью заполнен арендаторами», — рассказывает Максим Палт. В таких случаях, как правило, работают якорные арендаторы — супермаркеты или гипермаркеты, а арендаторы торговой галереи открывают свои магазины в течение следующих нескольких месяцев. Примерами могут служить открытые в 2014 году ТРЦ «Гудзон», ТЦ «ВДНХ», ТРЦ «Вегас Крокус Сити». И все же пока эксперты не отмечают существенного снижения интереса ритейлеров к крупным, в особенности, долгожданным и знаковым торговым проектам. «Тем не менее, с учетом текущей экономической обстановки и колебания валютных курсов, операторы все же стремятся получить более выгодные условия по входу в проект, поэтому зачастую стараются зафиксировать оплату по рублевому курсу, или установить верхнюю границу возможного курсового колебания», — отмечает Татьяна Ключинская.

Кроме того, в ряде случаев вместо роста вакансии на объекте может наблюдаться снижение средней арендной ставки, что также является проявлением ослабления интереса арендаторов, добавляет специалист. Однако пока это явление не носит системный характер. «В течение первого квартала 2014 и всего прошедшего 2013 года ставки аренды в торговых центрах были стабильны и в Московском регионе варьировались от 500 до 4 000 долл. за кв. м в год», — говорит заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. По словам Антона Белых, в некоторых случаях собственникам удается отстоять высокую ставку и заключить контракт на очень выгодных для себя условиях. В других — арендаторам удается выбить неплохие скидки. «Все зависит от ситуации на объекте и конкретного арендатора и его потребности в помещении», — подчеркивает эксперт.

Следует также отметить, что ставки варьируются в зависимости от конкретных характеристик проекта, наиболее важные из которых — местоположение и сформированный имидж у посетителей торгового объекта, добавляет директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Сергей Камлюк. Важнейшими факторами, влияющими на дифференциацию ставок, являются пешеходная, транспортная и визуальная доступность торговой недвижимости. Кроме того, торговые центры вне МКАД характеризуются более низким уровнем арендных ставок — приблизительно на 30% ниже, чем в черте города.

Однако в дальнейшем не исключено, что ставки аренды все же начнут снижаться, считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. «Но это снижение будет не повсеместным — новые „правильно сделанные“, качественные объекты, вероятно, окажутся успешными и смогут удерживать высокий уровень арендных ставок», — считает он. Снижение затронет устаревшие объекты, требующие реконцепции и не имеющие возможности эффективно конкурировать. За счет таких объектов, которых в Москве довольно много, снизится и средний уровень ставок на рынке в целом.

Побеждает сильнейший

Пока переизбытка качественных торговых площадей в Москве пока нет, и, по мнению Сергея Камлюка, не ожидается в ближайшие годы даже при сохранении высоких темпов ввода торговой недвижимости. Дело в том, что уровень обеспеченности торговыми площадями Москвы в 2013 году составил 380 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения, в Санкт-Петербурге он почти в два раза выше: 689 кв. м на 1000 жителей. «Москву по этому показателю обгоняют даже такие отдаленные от центра города, как Барнаул и Краснодар», — отмечает он.

И все же уже довольно скоро ситуация на рынке торговой недвижимости может измениться, ведь на ближайший год запланировано открытие таких крупных объектов, как ТЦ «Авиа Парк» на Ходынском поле и Columbus возле метро Пражская суммарной арендопригодной площадью около 370 тыс. кв. м. «В зону охвата этих торговых центров суперрегионального масштаба попадает почти вся Москва», — считает Максим Палт.

По его мнению, торговые центры районного формата, которые попадают в зону охвата этих проектов, могут начать испытывать некоторые сложности в связи с уменьшением трафика. Тем не менее, многим из них все же удастся сохранить свои позиции как за счет лояльно настроенных к небольшим торговым центрам покупателям, так и за счет удачного расположения возле метро. Удастся сохранить свои позиции и торговым центрам, уже много лет удерживающим пальму первенства, — ТЦ «Европейский», ТЦ «Метрополис», ТЦ «Временам Года» и др., считает Сергей Камлюк.

У проектов с не самой удачной локацией и концепцией, напротив, могут начаться проблемы с посещаемостью и, как следствие, с товарооборотом. Поэтому, по словам Максима Палта, в ближайшие годы может значительно увеличиться роль реконцепций и ребрендинга. Начнут также развиваться новые форматы торговых центров, например, находящихся в составе транспортно-пересадочных узлов. И, конечно, собственники торговых центров развернут целое поле для конкуренции концепций, привлекая аудиторию разными «фишками», такими как экзопарк, бассейн, обширные развлекательные зоны и т. д., добавляет Сергей Камлюк.

По его мнению, в среднесрочной перспективе спросом будут пользоваться объекты, построенные в течение последних пяти лет, созданные уже с учетом системного подхода, а не в рамках хаотичной застройки конца 90-х — начала 2000-х. Здания, созданные в то время, уже не соответствуют ни тенденциям в архитектуре, ни концепциям, поэтому их ждут либо реконструкция и реконцепция, либо упадок. Именно такие объекты будут быстро терять арендаторов в ближайшие годы, а современные ТЦ будут продолжать их привлекать.

Торговые центры, открытые в Москве в 2014 г.

Название
Адрес
Площадь, кв. м
GoodZone Каширское ш., вл. 12 56 000
«Реутов Парк» Носовихинское ш., 45 41 000
«Москворечье» Каширское ш., 26 16 480
«Весна» 85-й км МКАД 56 000
«Вегас Крокус Сити» 67-ой км МКАД 283460
ТЦ «ВДНХ» 1-ая Останкинская ул. д. 55 20000
ТЦ «Мандарин» Пятницкое шоссе, д. 39 9500

По данным
Colliers International, DNA Realty

Крупнейшие проекты, заявленные к открытию в Москве до конца 2014г.

Название
Арендуемая площадь, кв. м
Общая площадь, кв. м
«Авиапарк» 235 000 290 000
Columbus 140 000 277 000
«Мозаика» 68 000 134 000
«Кунцево Плаза» 58 900 252 000
«Смоленский Пассаж»,  2-я очередь 46 000 61 500
«Красный кит», 2-я очередь 45 500 62 800
«РИО на Киевском шоссе» 45 000 70 000
«Детский мир» 36 490 72 220
ТЦ «Прага» 15500 11500
ТЦ «Акварель» 10500 7900

По данным
Colliers
International
,
DNA Realty

Ставки аренды по типам якорных арендаторов

Тип арендатора
Площадь, кв. м
Диапазон средних ставок аренды, $/кв. м/год
Продуктовый гипермаркет >8 000 80-250
Продуктовый гипермаркет (городской формат) 4 000-8 000 150-400
Продуктовый супермаркет   2 000-4 000 250-600
Гипермаркет формата DIY >10 000 80-200
Бытовая техника и электроника 3 000-4 000 160-200
Бытовая техника и электроника 1 200-2 500 250-600  
Спортивные товары 3 000-6 000 200-400
Спортивные товары 1 200-2 500 380-600
Товары для детей 1 000-2 500 250-600
Многозальный кинотеатр 3 000-5 000 140-380
Детские развлечения 1 000-5 500 100-180
Арендатор торговой галереи 500-1 200 400-1 000
Арендатор торговой галереи 250-500 600-1 200
Арендатор торговой галереи 100-250 1 000-2 000  
Арендатор торговой галереи 50-100 1 500-3 000
Арендатор торговой галереи <50 2 000-5 000  
Ресторан 250-500 600-1 200
Кофейня 80-160 800-1 600
Фуд-корт 90-130 1 400-2 500
Фуд-корт 50-70 1 500-3 000  

По данным
Colliers
International

Автор: Виктория Андреева специально для officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252