КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Торговля на пересадках

24 марта,   3550
Изучение транспортных потоков является сегодня непременным условием маркетинговых исследований перед строительством торговых центров. Более прогрессивный подход — строить торговый центр там, где должен появиться большой транспортный узел. Правда, пока удачных реализованных проектов этого формата в Москве нет.

Расположение торговых и торгово-развлекательных узлах (ТПУ) — практика, уже давно хорошо зарекомендовавшая себя во всем мире. В Европе и Америке торговые центры существуют при всех более-менее значимых транспортных узлах, говорит Александр Иерусалимов, директор департамента инфраструктурных проектов NAI Becar Мск. Зачастую выход с вокзала или пересадочной станции метро приведет вас сначала в торговый центр и только, пройдя через галереи торгового центра, вы попадете на улицу.

трц афимолл сити

Высокая востребованность таких торговых площадей весьма понятна: на пересадочных узлах сосредоточены огромные потоки посетителей, за счет которых и существует в конечном счете весь ритейл. К примеру, аэропорт Домодедово посещает более 28 млн. человек в год — неудивительно, что ставки аренды там сопоставимы со средними ставками в ведущих торговых центрах Москвы.

Вокзал не при чем?

У двух столичных вокзалов расположены торгово-развлекательные центры, характеризующиеся высоким потоком посетителей и высокими ставками аренды. Это ТРК «Атриум» и ТРК «Европейский». Но можно ли приписывать их успех исключительно расположению у пересадочного узла? При строительстве «Европейского» были учтены все возможные транспортные и пешеходные потоки: и ст. м. «Киевская», и Киевский вокзал, и Кутузовский проспект — все это, безусловно, обеспечило успешность проекта — как и расположение рядом с жилыми массивами. В случае же с «Атриумом», появившегося 4 годами ранее, соседство с вокзалом рассматривалось его владельцами, скорее, как недостаток, а основная ставка делалась на автомобильный трафик. «Центр развернут к Садовому кольцу и ориентирован на транспортные потоки с этой магистрали, — рассказывает Александр Иерусалимов. — Для удобства посетителей создана огромная трехуровневая подземная стоянка. В процессе эксплуатации центра стало понятно, что значительная часть посетителей торгового центра приезжает в него не на машине, а приходит со стороны ТПУ «Курская-Чкаловская».

трц европейский

В то же время эксперты отмечают, что считать оба эти объекта классическими торговыми центрами в ТПУ все же не стоит: во-первых, из-за того, что полноценными пересадочными узлами территории вокзалов можно назвать все-таки с некоторой натяжкой. Во-вторых — потому что торговые центры изначально не были частью концепции ТПУ. «Успех этих ТРЦ связан, во-первых, с правильным расположением, во-вторых, с грамотным подбором якорных арендаторов и, в-третьих, с грамотной и эффективной работой управляющих компаний. В эти торговые центры многие клиенты едут целенаправленно, так как знают, что смогут найти там все, что нужно. Но, конечно, часть траффика в них формируют и проезжающие мимо, но это явно не основная категория покупателей», — говорит Антон Белых управляющий партнер DNA Realty.

Концептуальный подход

Удачных проектов в рамках ТПУ в Москве вообще нет, — считает Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments. Дело в том, что в Европе, такие проекты реализуются в рамках государственно-частного партнерства. В них участвуют частные инвесторы, транспортные компании и государство. Таким проектам свойственно единое управление и общий концептуальный подход. Это дает возможность максимизировать выгоды всех участников. У нас же более характерен подход выделения участков под строительство рядом с ТПУ. Это не позволяет правильно спланировать и организовать потоки и элементы инфраструктуры в рамках всей территории.

Определенные надежды возлагались на ТРЦ «Афимолл», рядом с которым изначально предполагалось строительство пересадочного узла включающего не только станции метро, но и конечную станцию для «аэроэкспрессов» трех международных аэропортов. Однако грандиозные планы не были реализованы, этот объект стал просто одним из не слишком удобно расположенных центров. В большей степени на низкий трафик в ТРЦ AFIMall City влияет тот факт, что ММДЦ «Москва-Сити» строится с большими пробуксовками. Того количества людей, которое работает на территории этого бизнес-района, торговому центру явно недостаточно для того, чтобы он хорошо функционировал. По мнению Игоря Чаплинского, генерального директора City Retail Group, ТРЦ AFIMall City обладает плохой транспортной и визуальной доступностью. На метро до него тоже добираться не очень удобно: ветка тупиковая, а поезда ходят редко.

Перспективы

Впрочем, в ближайшем будущем в Московском регионе все же возможно появление удачных проектов ТРЦ в составе транспортно-пересадочных узлов. В Москве планируется строительство 255 пересадочных узлов, и в 2016—2017 гг. в столице могут быть открыты первые восемь. Планируется строительство ТПУ и в Московской области. Правда, по мнению Антона Белых, основной риск последних состоит в том, что ими не будут пользоваться, если станции метро не появятся. Многие жители области все-таки предпочтут добираться на машинах до столичных ТПУ со станцией метро и уже там оставлять свою машину, а не пересаживаться сначала на электричку, а потом — все равно на метро. «Я считаю, что такие проекты — это перевод денег. И крупные ритейлеры активно в такие проекты не пойдут, так как им там не хватит трафика клиентов», — говорит Антон Белых.

трц атриум

Трафик периферийных ТРЦ формируется, в первую очередь, за счет станции метро, которая должна присутствовать на полноценном ТПУ. И только во вторую — за счет огромной парковки, где многие оставляют свои машины, чтобы двинуться дальше на метро. Основной объем покупок в таких проектах осуществляется вечером, когда человек после работы выходит из метро, заходит в ТЦ, покупает продукты и прочие товары, в том числе пережидая вечерние пробки в сторону области, а после этого едет домой, чтобы по пути уже не заезжать ни в какие магазины.

А вот московские торговые проекты могут оказаться намного более перспективными. Самый крупный из них появится на ст. м. «Выхино». Площадь торгово-развлекательной части проекта будет 235 тыс. кв. м. Бюджет ТПУ «Выхино» составит 20 млрд. рублей. В рамках проекта планируется реконструкция станция метро, строительство перехватывающей парковки и станции железной дороги. На этот проект у правительства Москвы возлагаются особые надежды — недаром Сергей Собянин назвал его «жемчужиной» столицы.

Интересным проектом также является ТПУ на Петровско-Разумовской, где присутствуют две линии электричек, две ветки метро и автобусные маршруты. «Сейчас около этой станции метро открылся небольшой ТРЦ „Парус“, который уже привлек множество крупных сетевых арендаторов, а ставки аренды в нем в среднем на 20% выше рыночных для других станций метро», — отмечает Антон Белых.

Планируется строительство торгового центра и при ТПУ «Царицыно», общей площадью 375 000 кв. м с паркингом на 1,6 тыс. машиномест. Дизайн пересадочного узла планируется выполнить в архитектурном стиле Большого Царицынского дворца. Несмотря на внимание к эстетике, проект строительства масштабного ТПУ уже вызвал недовольство местных жителей.

Крупнейшим транспортно-пересадочным узлом Москвы станет «Саларьево», через который пройдет трасса Солнцево-Бутово-Видное. Помимо этого, к узлу планируется подтянуть ветку скоростного трамвая из пос. Коммунарка. Ожидается, что пользоваться этим ТПУ будут жители присоединенных территорий и области. Крупное строительство на территории ведется компанией Praktika Development, которая в настоящее время не комментирует подробности своего проекта. В то же время с уверенностью можно утверждать, что на территории узла появятся довольно значительные торговые площади. ТПУ будет характеризоваться практически уникальным пассажирским потоком, столь востребованным торговыми и торгово-развлекательными центрами.

Еще один крупный транспортно-пересадочный узел появится у станции метро «Румянцево». Его планируется построить по испанскому проекту — возможно, с использованием нескольких ярусов. В конце прошлого года компания Bustren RM представила в Мосинжпроект предпроектные предложения по двум ТПУ: у ст.м «Лесопарковая» и «Румянцево». Во втором случае уже сейчас предусмотрены дополнительные этажи, на которых будут расположены коммерческие площади.

Впрочем, несмотря на широкие возможности, эксперты выражают некоторые сомнения в целесообразности развития торговли в ТПУ. Так, Игорь Чеплинский считает, что транспортно-пересадочный узел должен быть изначально объектом, который выполняет свою главную функцию — пересадку с одного вида транспорта на другой (личного автомобиля на метро, например) плюс дополнительные функции для релаксации людей. Но это не место для отдыха и шоппинга, товарное предложение здесь должно быть весьма ограничено.

Автор: Надежда Двоскина специально для officevmoskve.ru

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252