Лизинг: аренда офиса с выкупом

06 августа,   3744

Помещения от 45 кв.м. под любой вид бизнеса!

Что такое лизинг?

Основное отличие финансовой аренды офисной недвижимости от обычной — по истечении оговоренного срока арендатор становится собственником заветных квадратных метров. Это форма кредитования бизнеса по следующей схеме: сначала объект, который хочет получить лизингополучатель, приобретает лизинговая компания. Лизингополучатель вносит первый авансовый платеж (как правило, не менее 10 %) и заключает договор, по которому обязуется вносить платежи (как правило, фиксированные) в течение оговоренного срока (обычно не более десяти лет). По истечении срока действия контракта недвижимость переходит в собственность лизингополучателя. «Это финансовый инструмент для покупки, когда кредитует продавец», — поясняют специалисты в CBRE.

Кто дает

Из пятерки лидеров рейтинга крупнейших лизинговых компаний, составленного агентством «Эксперт РА» по итогам 2012 года, недвижимость в финансовую аренду предлагают только три участника: «ВТБ Лизинг», «Сбербанк Лизинг» и «ТрансФин-М». «ВЭБ-Лизинг» и «Газпромбанк Лизинг» (1 и 5 места соответственно) предпочитают более популярные сегменты — коммерческий транспорт, спецтехнику, подвижной состав и т. д. Условия у всех трех «акул» лизинга совпадают: аванс— не менее 10 % от стоимости, срок — до 10 лет плюс индивидуальный подход к клиенту (как поясняют эксперты, что и неудивительно — круг тех, кто берет недвижимость в лизинг, очень ограничен). Что касается потенциальной суммы финансирования, то только «ВТБ Лизинг» готов официально назвать цифры — от 1 до 200 млн руб.

Рынок лизинга

В целом российский рынок лизинга не отличается стабильностью. Так, объем новых сделок то растет небывалыми темпами, то неожиданно «стоит на месте». Так, в 2011 году прирост составил 80 %, по подсчетам специалистов «Эксперт РА», а год спустя результаты финансовой деятельности еле набрали 1,5 % (общая сумма за 2012 год составила 1 320 млрд руб.). Такая «остановка» вызвана сменой приоритетов: традиционный «драйвер» рынка лизинговых услуг — железнодорожная техника — потеряла 14 % спроса из-за изменений в этом сегменте (перепроизводство вагонов, коррекция цен на подвижной состав, сокращение объема перевозок и т. д.). В итоге фокус лизингодателей сместился в сторону грузового и легкового автотранспорта, а также авиатехники. Недвижимость, по мнению специалистов, входит в число крупных капиталоемких сегментов, которые могли бы «вытянуть» рынок наряду с авиатехникой и судами. Однако более половины опрошенных «Эксперт РА» аналитиков сходятся во мнении, что пока этим сегментам до звания «драйверов» далеко.

Плюсы и минусы

По мнению экспертов, лизинг может быть неплохой альтернативой аренде. «Дело в том, что платеж по нему примерно равен или чуть превышает (не более 10-15 %) размер средней арендной ставки. По окончании срока договора клиент получает объект в собственность, а арендатор так и остается «квартиросъемщиком», — говорит Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

Кроме того, не стоит забывать и про дополнительные бонусы:

• Платежи.

Прежде всего, они не растут (как правило, они фиксированные), поэтому лизингополучатель может всегда прогнозировать свои расходы и доходы. В случае с арендой, помимо того, что лет через 8-10, как подсчитали в Blackwood, сумма, внесенная за аренду, сравнится со стоимостью офисной площади, ставки на бизнес-помещения постоянно растут. «Каждый год цена за аренду повышается на 7-15 %», — отмечает Амелин.

• Налоги.

«Как и всегда при лизинге, возникает возможность налоговой экономии (по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество), которых нет при кредите», — говорит Василий Кашкин, управляющий партнер член Банковской Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей. Так, выплаты по налогу на имущество снижаются благодаря тому, что сроки амортизации активов сокращаются (ведь базой является среднегодовая стоимость имущества). Также огромный плюс — возможность возврата или взаимозачета НДС, предполагаемая условиями лизинговой сделки, соглашается Амелин.

• Переделка.

Еще один пункт в пользу лизинга — возможность переделывать офисное пространство без дополнительных согласований с собственником здания. Ведь, как правило, арендатору нужно получить разрешение на то, чтобы снести стены или сделать перепланировку. Кроме того, нет угрозы «выселения»: собственник может не только поднять аренду, но и не продлить контракт, найдя более выгодного «жильца».

• Проще получить.

Такой вариант выбирают еще и те компании, которые не подходят под условия обычного банковского кредита (коммерческой ипотеки): не могут предоставить необходимый пакет документов по тем или иным причинам, не имеют кредитной истории или же необходимого материального обеспечения для получения займа. «На финансовую аренду проще получить одобрение, лизинговые компании предъявляют меньше требований к финансовому состоянию, так как они не отчитываются перед ЦБ, не формируют резервы и т. д.», — объясняет Василий Кашкин. Однако за удовольствие приобрести офисную площадь придется заплатить. Эксперт напоминает: лизинг обычно дороже кредита на несколько процентных пунктов, так как к цене кредита добавляется маржа лизингодателя (а большинство из них сами кредитуются в банках).

Несмотря на обилие плюсов, на сегодняшний момент случаи оформления офисной недвижимости в лизинг по-прежнему единичны, ведь большинство компаний-арендаторов предпочитают мобильность: те, чей бизнес растет, готовы к расширению компании и переезду (отдельный стимул для смены офиса — очередное повышение ставок). Кроме того, даже те, кто покупает помещение, делают это в обход официальных налогов. «Проблема того, что лизинг не набрал еще должных оборотов, — это именно российская действительность, ведь 95 % сделок на рынке недвижимости проводят по так называемым серым схемам», — уверен Амелин.

Что касается первопроходцев, то, по мнению экспертов CBRE, ключевую роль при выборе играют сфера бизнеса и его объемы. По мнению специалистов, услугами лизинговых компаний пользуются те, кто не планирует в ближайшее время увеличивать бизнес или же хочет вложить свободные средства в недвижимость, чтобы затем ее продать по более высокой цене.