КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

Авиамоторная Автозаводская Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Андроновка Аникеевка Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баковка Балтийская Баррикадная Бауманская Беговая Белокаменная Беломорская улица Белорусская Беляево Бескудниково Бибирево Библиотека имени Ленина Битца Битцевский парк Борисово Боровицкая Боровское шоссе (открытие 2018) Ботанический сад Ботанический сад Братиславская Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бульвар Рокоссовского Бульвар адмирала Ушакова Бунинская аллея Бутово Бутырская ВДНХ Варшавская Верхние Котлы Верхние Лихоборы Владыкино Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьёвы горы Выставочная Выставочный центр Выхино Говорово (открытие 2018) Гражданская Дегунино Деловой центр Деловой центр Депо Динамо Дмитровская Добрынинская Долгопрудная Домодедовская Достоевская Дубровка Дубровка Жулебино ЗИЛ Зорге Зябликово Измайлово Измайловская Каланчевская Калитники Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Коммунарка Комсомольская Коньково Коптево Косино (открытие 2018) Котельники Красногвардейская Красногорская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Крымская Кубанская Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Курьяново Кутузовская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лесопарковая Лефортово (открытие 2018) Лихоборы Лобня Локомотив Ломоносовский проспект Лубянка Лужники Лухмановская (открытие 2018) Люблино Марксистская Марьина Роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Минская Митино Мичуринский проспект (открытие 2018) Молодежная Москва-Товарная Москворечье Мякинино Нагатинская Нагорная Нахабино Нахимовский проспект Некрасовка (открытие 2018) Немчиновка Нижегородская Нижегородская улица (открытие 2018) Нижняя Масловка (открытие 2018) Новогиреево Новодачная Новокосино Новокузнецкая Новопеределкино (открытие 2018) Новослободская Новохохловская Новоясеневская Новые Черемушки Одинцово Озерная Окружная Окружная Окская улица (открытие 2018) Октябрьская Октябрьское поле Ольховая Опалиха Орехово Остафьево Отрадное Охотный ряд Очаково (открытие 2018) Павелецкая Павшино Панфиловская Парк Культуры Парк Победы Партизанская Пенягино Первомайская Перерва Перово Петровский парк Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Гагарина Площадь Ильича Площадь Революции Подольск Покровское Покровское-Стрешнево Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Прокшино Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Рабочий поселок Раменки Рассказовка (открытие 2018) Речной вокзал Рижская Римская Ростокино Рубцовская (открытие 2018) Румянцево Рязанский проспект Савеловская Саларьево Свиблово Севастопольская Селигерская Семеновская Серпуховская Сетунь Силикатная Сколково Славянский бульвар Смоленская Сокол Соколиная Гора Сокольники Солнцево (открытие 2018) Спартак Спортивная Сретенский бульвар Стахановская (открытие 2018) Стрешнево Строгино Студенческая Сухаревская Сходненская Таганская Тверская Театральная Текстильщики Телецентр Теплый Стан Тестовская Технопарк Тимирязевская Третьяковская Тропарево Трубная Тульская Тургеневская Тушинская Угрешская Улица 1905 года Улица Академика Королёва Улица Академика Янгеля Улица Горчакова Улица Дмитриевского (открытие 2018) Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Улица Скобелевская Улица Старокачаловская Университет Филатов луг Филевский парк Фили Фонвизинская Фрунзенская Хлебниково Ховрино Хорошево Хорошевская ЦСКА Царицыно Цветной бульвар Черкизовская Чертановская Чеховская Чистые пруды Чкаловская Шаболовская Шелепиха Шелепиха Шипиловская Шоссе Энтузиастов Шоссе Энтузиастов Щелковская Щербинка Щукинская Электрозаводская Юго-Восточная (открытие 2018) Юго-Западная Южная Ясенево Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Выбор станций до кольцевой линии Таганско-Краснопресненская Каховская Калининская Люблинская Арбатско-Покровская Филевская Замоскворецкая Сокольническая Калужская Серпуховско-Тимирязевская Л1 - Бутовская Кольцевая
Выбранные станции метро

Лизинг: аренда офиса с выкупом

06 августа,   3744
Тем компаниям, кто хочет не просто арендовать офис, а купить помещение, помогут не только банки с их жестким требованиям к заемщикам, но и лояльные лизинговые компании. Они приобретут понравившийся клиенту офис, а затем сдадут помещение в финансовую аренду. Бонус — по истечении контракта квадратные метры перейдут в собственность арендатора. Однако пока желающих опробовать лизинг очень мало: подавляющее большинство «жильцов» бизнес-центров не хотят выкупать свой офис (ведь компании растут и не против переезда), а те, кто готов приобрести помещение, в России предпочитают совершать сделку «в серую».

Что такое лизинг?

Основное отличие финансовой аренды офисной недвижимости от обычной — по истечении оговоренного срока арендатор становится собственником заветных квадратных метров. Это форма кредитования бизнеса по следующей схеме: сначала объект, который хочет получить лизингополучатель, приобретает лизинговая компания. Лизингополучатель вносит первый авансовый платеж (как правило, не менее 10 %) и заключает договор, по которому обязуется вносить платежи (как правило, фиксированные) в течение оговоренного срока (обычно не более десяти лет). По истечении срока действия контракта недвижимость переходит в собственность лизингополучателя. «Это финансовый инструмент для покупки, когда кредитует продавец», — поясняют специалисты в CBRE.

Кто дает

Из пятерки лидеров рейтинга крупнейших лизинговых компаний, составленного агентством «Эксперт РА» по итогам 2012 года, недвижимость в финансовую аренду предлагают только три участника: «ВТБ Лизинг», «Сбербанк Лизинг» и «ТрансФин-М». «ВЭБ-Лизинг» и «Газпромбанк Лизинг» (1 и 5 места соответственно) предпочитают более популярные сегменты — коммерческий транспорт, спецтехнику, подвижной состав и т. д. Условия у всех трех «акул» лизинга совпадают: аванс— не менее 10 % от стоимости, срок — до 10 лет плюс индивидуальный подход к клиенту (как поясняют эксперты, что и неудивительно — круг тех, кто берет недвижимость в лизинг, очень ограничен). Что касается потенциальной суммы финансирования, то только «ВТБ Лизинг» готов официально назвать цифры — от 1 до 200 млн руб.

Рынок лизинга

В целом российский рынок лизинга не отличается стабильностью. Так, объем новых сделок то растет небывалыми темпами, то неожиданно «стоит на месте». Так, в 2011 году прирост составил 80 %, по подсчетам специалистов «Эксперт РА», а год спустя результаты финансовой деятельности еле набрали 1,5 % (общая сумма за 2012 год составила 1 320 млрд руб.). Такая «остановка» вызвана сменой приоритетов: традиционный «драйвер» рынка лизинговых услуг — железнодорожная техника — потеряла 14 % спроса из-за изменений в этом сегменте (перепроизводство вагонов, коррекция цен на подвижной состав, сокращение объема перевозок и т. д.). В итоге фокус лизингодателей сместился в сторону грузового и легкового автотранспорта, а также авиатехники. Недвижимость, по мнению специалистов, входит в число крупных капиталоемких сегментов, которые могли бы «вытянуть» рынок наряду с авиатехникой и судами. Однако более половины опрошенных «Эксперт РА» аналитиков сходятся во мнении, что пока этим сегментам до звания «драйверов» далеко.

Плюсы и минусы

По мнению экспертов, лизинг может быть неплохой альтернативой аренде. «Дело в том, что платеж по нему примерно равен или чуть превышает (не более 10-15 %) размер средней арендной ставки. По окончании срока договора клиент получает объект в собственность, а арендатор так и остается «квартиросъемщиком», — говорит Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

Кроме того, не стоит забывать и про дополнительные бонусы:

  • Платежи.
  • Прежде всего, они не растут (как правило, они фиксированные), поэтому лизингополучатель может всегда прогнозировать свои расходы и доходы. В случае с арендой, помимо того, что лет через 8-10, как подсчитали в Blackwood, сумма, внесенная за аренду, сравнится со стоимостью офисной площади, ставки на бизнес-помещения постоянно растут. «Каждый год цена за аренду повышается на 7-15 %», — отмечает Амелин.

  • Налоги.
  • «Как и всегда при лизинге, возникает возможность налоговой экономии (по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество), которых нет при кредите», — говорит Василий Кашкин, управляющий партнер член Банковской Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей. Так, выплаты по налогу на имущество снижаются благодаря тому, что сроки амортизации активов сокращаются (ведь базой является среднегодовая стоимость имущества). Также огромный плюс — возможность возврата или взаимозачета НДС, предполагаемая условиями лизинговой сделки, соглашается Амелин.

  • Переделка.
  • Еще один пункт в пользу лизинга — возможность переделывать офисное пространство без дополнительных согласований с собственником здания. Ведь, как правило, арендатору нужно получить разрешение на то, чтобы снести стены или сделать перепланировку. Кроме того, нет угрозы «выселения»: собственник может не только поднять аренду, но и не продлить контракт, найдя более выгодного «жильца».

  • Проще получить.
  • Такой вариант выбирают еще и те компании, которые не подходят под условия обычного банковского кредита (коммерческой ипотеки): не могут предоставить необходимый пакет документов по тем или иным причинам, не имеют кредитной истории или же необходимого материального обеспечения для получения займа. «На финансовую аренду проще получить одобрение, лизинговые компании предъявляют меньше требований к финансовому состоянию, так как они не отчитываются перед ЦБ, не формируют резервы и т. д.», — объясняет Василий Кашкин. Однако за удовольствие приобрести офисную площадь придется заплатить. Эксперт напоминает: лизинг обычно дороже кредита на несколько процентных пунктов, так как к цене кредита добавляется маржа лизингодателя (а большинство из них сами кредитуются в банках).

Несмотря на обилие плюсов, на сегодняшний момент случаи оформления офисной недвижимости в лизинг по-прежнему единичны, ведь большинство компаний-арендаторов предпочитают мобильность: те, чей бизнес растет, готовы к расширению компании и переезду (отдельный стимул для смены офиса — очередное повышение ставок). Кроме того, даже те, кто покупает помещение, делают это в обход официальных налогов. «Проблема того, что лизинг не набрал еще должных оборотов, — это именно российская действительность, ведь 95 % сделок на рынке недвижимости проводят по так называемым серым схемам», — уверен Амелин.

Что касается первопроходцев, то, по мнению экспертов CBRE, ключевую роль при выборе играют сфера бизнеса и его объемы. По мнению специалистов, услугами лизинговых компаний пользуются те, кто не планирует в ближайшее время увеличивать бизнес или же хочет вложить свободные средства в недвижимость, чтобы затем ее продать по более высокой цене.

КОММЕНТАРИИ0
Лучшие предложения
Аренда недвижимости в Завидово!

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

+7 (495) 727-11-41, доб. 2252